2018年上海樓市堪憂！目前持續(xù)下跌：值得入手了嗎？ 上海房?jī)r(jià)未來(lái)5年走勢(shì)預(yù)測(cè)

• 2018年5月9日 chinairnwz來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1405 93
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  2018-2023年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)全景調(diào)研與投資發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告

  近年來(lái)，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”等新技術(shù)的發(fā)展和社區(qū)經(jīng)濟(jì)的興起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷整合社區(qū)物業(yè)資源，拓展和豐富社區(qū)服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量和價(jià)值，在發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)中的價(jià)值凸顯。物業(yè)管理行業(yè)已成為潛力...

　　上海房?jī)r(jià)走勢(shì)（新房）

　　上海05月新房均價(jià) 46511 元/m2 環(huán)比上月下降 ↓ 0.65%

　　上海04月新房均價(jià) 46814 元/m2

　　上海當(dāng)前在售樓盤(pán) 387 個(gè)

　　上海房?jī)r(jià)走勢(shì)（二手房）

　　上海5月二手房均價(jià) 50122 元/m2

　　上海4月二手房均價(jià) 50461 元/m2

　　環(huán)比上月下跌 0.67% ↓，同比去年同期下跌 7.04% ↓

　　2018年上海房?jī)r(jià)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)

　　1.城市吸引力：預(yù)計(jì)正向且更進(jìn)一步

　　最近幾年，上海一直執(zhí)行的是限制人口的政策，對(duì)于外來(lái)人口的居住、落戶、家庭保障等問(wèn)題都是冷酷態(tài)度，而今年租售同權(quán)被重申，大量純租賃地塊入市，無(wú)疑會(huì)將城市對(duì)外來(lái)人才的吸引力更進(jìn)一步。

　　2.土地價(jià)格：預(yù)計(jì)中性偏正向

　　2016 地王頻出，2018 年基本都要建成開(kāi)賣(mài)，價(jià)格不可能繼續(xù)維持現(xiàn)有體系，房?jī)r(jià)坐實(shí)，土地價(jià)格自然也要水漲船高。

　　3.貨幣環(huán)境：貨幣只要超發(fā)，這個(gè)一直存在

　　4.動(dòng)物精神：隨政策波動(dòng)

　　5.限制政策：預(yù)計(jì)中性

　　這一輪的政策調(diào)控其實(shí)非常成功，因?yàn)橄拗频哪康膹膩?lái)不是降房?jī)r(jià)，而是穩(wěn)房?jī)r(jià)。漂亮的成績(jī)單已經(jīng)有了，持續(xù)破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)制手段松開(kāi)是大概率事件。（強(qiáng)行調(diào)控破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)間越長(zhǎng)，遭到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)反噬的代價(jià)越大）

　　綜上所述：2018 年上海房地產(chǎn)大概率復(fù)蘇，比不上天時(shí)地利人和的 2016 年，一波小牛市還是可以期待的。

　　嘉定房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　嘉定05月新房均價(jià) 37177 元/m2

　　浦東房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　浦東05月新房均價(jià) 66335 元/m2

　　松江房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　松江05月新房均價(jià) 35749 元/m2

　　閔行房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　閔行05月新房均價(jià) 62554 元/m2

　　寶山房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　寶山05月新房均價(jià) 46687 元/m2

　　青浦房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　青浦05月新房均價(jià) 40295 元/m2

　　普陀房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　普陀05月新房均價(jià) 93500 元/m2

　　楊浦房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　楊浦05月新房均價(jià) 70000 元/m2

　　金山房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　金山05月新房均價(jià) 22572 元/m2

　　奉賢房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　奉賢05月新房均價(jià) 32328 元/m2

　　徐匯房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　徐匯05月新房均價(jià) 131000 元/m2

　　黃浦房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　黃浦05月新房均價(jià) 168558 元/m2

　　虹口房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　虹口05月新房均價(jià) 190000 元/m2

　　長(zhǎng)寧房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　長(zhǎng)寧05月新房均價(jià) 120000 元/m2

　　靜安房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　靜安05月新房均價(jià) 87500 元/m2

　　崇明房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　崇明05月新房均價(jià) 35500 元/m2

　　花橋房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　花橋05月新房均價(jià) 22500 元/m2

　　最重要的依據(jù)是經(jīng)濟(jì)增速

　　經(jīng)濟(jì)增速將直接影響到貨幣的發(fā)行數(shù)量，因此經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度越快，經(jīng)濟(jì)總量自然就越大，那么流通在市面上的貨幣也就越多，錢(qián)也就越不值錢(qián)，房產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)自然推高。

　　目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依舊保持在6%到6.5%之間，屬于中高速增長(zhǎng)，這在世界范圍內(nèi)都是罕見(jiàn)的。因此每年的廣義貨幣增加量大概在13%和到14%之間，如果長(zhǎng)此以往，則到2025年中國(guó)的貨幣總量會(huì)翻一番。而貨幣總量的提升必然會(huì)影響到上海的房?jī)r(jià)水平，換言之，如果目前調(diào)控政策有所松綁，那么上海的房?jī)r(jià)必然是上漲的。

　　上海城市的經(jīng)濟(jì)地位決定上海房?jī)r(jià)的地位

　　上海房?jī)r(jià)可以被稱為國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)，上海房?jī)r(jià)的漲幅不僅深刻影響著長(zhǎng)三角地區(qū)的其他城市，甚至對(duì)于全國(guó)都有非常強(qiáng)烈的示范作用。而上海房?jī)r(jià)之所以引得那么多城市關(guān)注，歸結(jié)到底在于上海是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)。

　　上海是全球第二大金融城市，上海的股票交易量也排在全球第二位.最關(guān)鍵的是，上海還在發(fā)展一些文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等新興經(jīng)濟(jì)，例如引入迪士尼樂(lè)園。其實(shí)像這種大型游樂(lè)園的建設(shè)能夠非常有效的提升土地價(jià)值。

　　人口是決定上海房?jī)r(jià)的重要因素

　　從1998年到2008年，上海的人口凈流入量是36%。盡管這些年上海也逐漸開(kāi)始限制人口流入。但從人口的層次和人才的結(jié)構(gòu)來(lái)看，涌入上海的高端人才反而越來(lái)越多。這一部分往往也是潛在的上海房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者,并且往往具有很強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，因此在將來(lái)10年20年這一部分高薪群體極有可能決定上海房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

　　無(wú)論從整體的經(jīng)濟(jì)面還是上海城市的區(qū)域發(fā)展來(lái)看，上海及上海房地產(chǎn)都是極具象征意義的存在，因此將來(lái)幾年甚至幾十年，上海房?jī)r(jià)下跌的可能幾乎為零。

　　而隨著對(duì)高端人才敞開(kāi)懷抱，對(duì)于高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)的支持，上海有可能在將來(lái)進(jìn)一步優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)。因此可以預(yù)見(jiàn)的是，這部分暫時(shí)還買(mǎi)不起房子的人才極有可能首先拉高租房市場(chǎng)的租金。

　　上海二手房市場(chǎng)降溫:購(gòu)房者持續(xù)觀望

　　上海樓市逐步駛?cè)肫椒€(wěn)發(fā)展軌道后，“租賃”成為市場(chǎng)新動(dòng)態(tài)。

　　“上個(gè)月，二手房一套也沒(méi)成交，再上個(gè)月的成交量也是零套?！鄙虾Ｊ徐o安區(qū)中山板塊附近的一位房地產(chǎn)中介向記者比劃了一個(gè)“0”的手勢(shì)?！按蟀肽陙?lái)，二手房市場(chǎng)成交量都不容樂(lè)觀?！?/p>

　　二手房市場(chǎng)是衡量樓市冷暖的重要指標(biāo)。上海鏈家市場(chǎng)研究院和中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，隨樓市調(diào)控一系列“重拳出擊”，上海樓市逐步駛?cè)肫椒€(wěn)發(fā)展軌道。從2016年11月到2018年3月，上海二手住宅月均成交量已經(jīng)連續(xù)17個(gè)月處于2萬(wàn)套以下的低水平，僅有1.25萬(wàn)套。相比2016年二手房交易火爆，月成交量最高達(dá)5.6萬(wàn)余套，如今成交量大幅降低。在較為穩(wěn)健的市場(chǎng)下，“由售轉(zhuǎn)租”成為不少房東的新選擇。

　　上海熱門(mén)小區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)（二手房）

　　財(cái)富海景花園

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　　湯臣一品

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　　世茂濱江花園(北區(qū))

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　　上?？党?/p>

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　　翠湖天地御苑

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　　成交周期延長(zhǎng)

　　“從去年3月掛牌以來(lái)，至今沒(méi)有賣(mài)出去。” 一位在浦東新區(qū)周浦板塊售房的二手房東表示?！皝?lái)看房的人不少，但是報(bào)出的價(jià)位遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于心理預(yù)期?！?另一位二手房東告訴記者，位于寶山區(qū)的一套住房于去年6月掛牌，目前已經(jīng)降價(jià)6%，但迄今未能脫手。

　　“原來(lái)只要一個(gè)月就能成交的房源，現(xiàn)在要2至3個(gè)月，成交周期明顯延長(zhǎng)?！?位于鎮(zhèn)華路附近的鏈家門(mén)店經(jīng)理李蘭蘭說(shuō)。她指了指門(mén)店上貼著的已掛牌房源，“掛牌一年沒(méi)能出手的房子已經(jīng)占到1/3，連負(fù)責(zé)二手房交易的經(jīng)理也轉(zhuǎn)去做別的市場(chǎng)?！?/p>

　　2016年出臺(tái)的一系列調(diào)控措施對(duì)上海二手房市場(chǎng)降溫起了重要作用：居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房的首付款比例提升至35%、非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限提升至5年及以上……重拳出擊下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)得到理性控制，房?jī)r(jià)正在逐步平穩(wěn)回落至正常水平?！叭缃?，想要把二手房提升至非理性的高價(jià)，幾乎不太可能。”李蘭蘭說(shuō)。

　　中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴記者，成交量降低的另一原因是近期進(jìn)入市場(chǎng)的新開(kāi)樓盤(pán)數(shù)量增多。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，4月上海新房市場(chǎng)已經(jīng)推出或即將推出的樓盤(pán)達(dá)到25個(gè)，共計(jì)9100余套房源，這是最近23個(gè)月以來(lái)，進(jìn)入市場(chǎng)房源數(shù)量的最高點(diǎn)。今年已經(jīng)獲得預(yù)售許可證的樓盤(pán)數(shù)量約為1.6萬(wàn)套，相比去年同期增加了14%。日前廣泛關(guān)注的“翠湖天地雋薈”“中糧前灘海景壹號(hào)”等“網(wǎng)紅樓盤(pán)”，銷(xiāo)售情況也較為良好。

　　郊區(qū)進(jìn)一步成為新房供應(yīng)的主力。數(shù)據(jù)顯示，目前取得預(yù)售許可證的樓盤(pán)主要集中在嘉定區(qū)、青浦區(qū)、浦東新區(qū)、奉賢區(qū)等，郊區(qū)樓盤(pán)數(shù)量約占50%。2017年的數(shù)據(jù)顯示，嘉定區(qū)、青浦區(qū)和寶山區(qū)的總供應(yīng)面積占全市總供應(yīng)量的47.4%。

　　“賣(mài)房”變“出租”

　　“新房推盤(pán)節(jié)奏加快，市場(chǎng)房源數(shù)量增多，這時(shí)候二手房源議價(jià)空間就會(huì)增大，也會(huì)使部分購(gòu)房者保持觀望姿態(tài)?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

　　“賣(mài)房”變冷清，但是不少房東欣喜地發(fā)現(xiàn)，“租房”更受歡迎了。

　　“在地鐵邊的房子，一年多都沒(méi)賣(mài)出去，但是一天就租出去了?！倍址繓|周天明告訴記者。“由于房間比較大，裝修條件好，交通位置便捷，來(lái)問(wèn)詢的租客絡(luò)繹不絕。”

　　“10個(gè)房東中，大約有3至4個(gè)會(huì)選擇轉(zhuǎn)為租賃，這已成為一種普遍的心態(tài)。”另一位房地產(chǎn)經(jīng)理人告訴記者。由于購(gòu)房者的持續(xù)觀望，市場(chǎng)成交冷清，使得許多房東紛紛轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)。隨著“租購(gòu)并舉”的住房體系不斷推進(jìn)，近年來(lái)租賃行業(yè)不斷升溫，“售賣(mài)腿長(zhǎng)，租賃腿短”的局面正在被快速打破，市場(chǎng)得到進(jìn)一步規(guī)范，吸引包括金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等紛紛入局。

　　面對(duì)日漸繁榮的租賃市場(chǎng)，上海市住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)于日前上線試運(yùn)行，對(duì)房源真實(shí)性、發(fā)布人身份真實(shí)性、租賃合同有效性提供進(jìn)一步保障。但租賃關(guān)系的建立，仍然依托房東和租客之間信任的紐帶。李蘭蘭說(shuō)，目前市場(chǎng)上存在一種二手房東的心態(tài)，在出租的同時(shí)關(guān)注著售房市場(chǎng)，一旦價(jià)格升溫，就立即售賣(mài)。租客居住的同時(shí)，前來(lái)看房的購(gòu)房者也絡(luò)繹不絕，可能會(huì)對(duì)租客生活帶來(lái)困擾。

　　如何保障租客權(quán)益？記者從上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)了解到，協(xié)會(huì)已聯(lián)合滬上6家房地產(chǎn)中介設(shè)立“經(jīng)紀(jì)糾紛調(diào)解中心”，各自繳納保證金，用于租賃交易糾紛的先行賠付傭金。還將著力打造整個(gè)行業(yè)的誠(chéng)信體系建設(shè)，針對(duì)包括住房租賃企業(yè)、承租人等所有住房參與方，持續(xù)開(kāi)展違法違規(guī)的整治，建立長(zhǎng)效化解矛盾的體系。

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　　上海居民租房意愿出爐:大多不愿簽長(zhǎng)約

　　此次調(diào)查顯示，70.7%的受訪者租房觀念為“追求性價(jià)比，但需要一定租房保障”（平衡型），4.8%為“愿支付更高租金享受更好的條件和增值服務(wù)”（享受型），24.5%為“價(jià)格優(yōu)先，租房條件差點(diǎn)無(wú)所謂”（經(jīng)濟(jì)型）。同時(shí)，租房觀念與收入水平密切相關(guān)，高收入者享受型比例明顯較高，年收入20萬(wàn)元以上的受訪者中享受型比例為45.1%，而年收入5萬(wàn)元以下者經(jīng)濟(jì)型比例為24.5%。

　　有75.4%的受訪者可接受的租住面積在5-30平方米。31.2%的受訪者可接受的人均租住面積為5-15平方米，44.2%選擇15-30平方米。

　　從租房渠道來(lái)看，45.6%的受訪者傾向于通過(guò)規(guī)?；I(yè)化住房租賃企業(yè)，23.3%傾向于個(gè)人對(duì)個(gè)人租賃，15.3%傾向于公租房，14%傾向于通過(guò)房產(chǎn)中介公司租賃。

　　從房型看，小戶型的房源較受青睞。54.9%的受訪者期望兩居室，22.5%期望一居室，20.7%期望三居室，1.9%期望四居室及以上。

　　從合約期限看，受訪者期望中短期合約，對(duì)于長(zhǎng)期租賃需求較少。59.2%的受訪者希望租房合同簽訂的合約期限為1-3年，18.6%期望1年以內(nèi)，15%期望3-5年，7.2%期望5年以上。

　　從房源條件看，受訪者在租房時(shí)最看重的因素是交通便利、生活配套設(shè)施、房屋居住條件和舒適性、與工作單位距離、周邊公共服務(wù)、租房穩(wěn)定性。

　　從長(zhǎng)期意愿看，60.8%的受訪者傾向于購(gòu)房，22.6%傾向于租房，16.6%說(shuō)不清。影響受訪者長(zhǎng)期租房的因素主要表現(xiàn)為傳統(tǒng)住房觀念、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、房屋本身保值升值預(yù)期、稱心房源難找、租購(gòu)不同權(quán)、家庭子女因素、租房市場(chǎng)法規(guī)欠缺等。

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