2018年濟(jì)南樓市新政策：濟(jì)南房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎 濟(jì)南房?jī)r(jià)多少錢(qián)一平

• 2018年4月4日 zengpingping來(lái)源：策城新房 882 54
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  2018-2023年科技地產(chǎn)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評(píng)估報(bào)告

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國(guó)企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長(zhǎng)動(dòng)力。目前國(guó)內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、非金融國(guó)有企業(yè)的高杠桿...

濟(jì)南的三月已然有了初夏的感覺(jué)，這輪地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)眼來(lái)到了第三個(gè)年頭，市場(chǎng)在被壓制需求與被限制供給共同作用下，逐漸露出了她猙獰的面目。

濟(jì)南的三月已然有了初夏的感覺(jué)，這輪地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)眼來(lái)到了第三個(gè)年頭，市場(chǎng)在被壓制需求與被限制供給共同作用下，逐漸露出了她猙獰的面目，水與火的交融，將在未來(lái)的九個(gè)月里，讓開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者們共同體驗(yàn)一下“一半是火焰，一半是海水”的2018。

需求端：剛需依舊被煎熬，改善可以慢慢挑

在這冰火兩重天的一年里，剛需客戶仍然還會(huì)有種被架在火上烤的感覺(jué)。從最近一次萬(wàn)達(dá)城火爆開(kāi)盤(pán)可以看到，以剛需群體為主要目標(biāo)客戶的項(xiàng)目還是熱度空前的。

左右剛需選擇的還是價(jià)格，15000元/平米幾乎成為剛需守衛(wèi)的最后價(jià)格底線。在堅(jiān)守15000元/平米價(jià)格線的同時(shí)，剛需客戶已經(jīng)對(duì)區(qū)位的要求一降再降了，但是能不能買(mǎi)到房還在拼手速、網(wǎng)速和運(yùn)氣。

往往選房資格還要根據(jù)付款情況被區(qū)別對(duì)待。造成這種狀況的原因一方面受供需關(guān)系的影響，另一方面還受目前限購(gòu)政策的制約。現(xiàn)在各項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)特別是相對(duì)低價(jià)的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，如果要取得認(rèn)購(gòu)資格是一定要提交房查資料的。

大部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)這種方式把客戶綁架在自己項(xiàng)目上，即使客戶選不到房，在整個(gè)過(guò)程中至少把客戶綁架兩到三個(gè)月，這兩三個(gè)月的時(shí)間足夠讓一個(gè)剛需客戶錯(cuò)過(guò)幾個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)選房。在一次開(kāi)盤(pán)選房中落空，半年內(nèi)都沒(méi)有再來(lái)一次的機(jī)會(huì)了，所以剛需客戶在今年的限購(gòu)政策不做調(diào)整前依然還在火焰中煎熬。

不過(guò)近期武漢已經(jīng)出臺(tái)了保護(hù)剛需客戶買(mǎi)房政策。

政策要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將預(yù)售備案均價(jià)低于1.8萬(wàn)元/平方米的新建商品住房項(xiàng)目中，戶型建筑面積低于120平方米的準(zhǔn)售房源，采取公證搖號(hào)方式，隨機(jī)選取不少于40%的比例納入優(yōu)先選房范圍。這條政策讓無(wú)數(shù)倍受煎熬的剛需客戶們感受到了炎炎烈日下的一縷清風(fēng)。

與剛需客戶不同，改善型客戶今年可以說(shuō)是最幸福的一年。

如果你有改善置業(yè)的需求，今年將是最好的機(jī)會(huì)，可以利用上半年市場(chǎng)供給不足的空隙把手里的閑置房屋出售套現(xiàn)，手握現(xiàn)金下半年入場(chǎng)，到時(shí)候會(huì)有各類(lèi)大牌開(kāi)發(fā)商、各種風(fēng)格的產(chǎn)品供您挑選。

由于2017年土地市場(chǎng)的異?；鸨?，很多開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置的綜合成本已經(jīng)跟周邊的房?jī)r(jià)相當(dāng)，也就是說(shuō)面粉買(mǎi)貴了，那么蒸饅頭肯定是賣(mài)不回成本了，索性只能做面包和蛋糕了，靠增加產(chǎn)品的附加值來(lái)滿足改善客戶的需求，幾乎成了市場(chǎng)的唯一出路。

看看鳳凰路從南到北依次排布的各知名開(kāi)發(fā)商們：金科、萬(wàn)科、保利、泰和、龍湖、銀豐、金茂、旭輝、雅居樂(lè)、碧桂園已經(jīng)列隊(duì)迎接目光挑剔的改善客戶們了。所以即使夏日的熱風(fēng)已經(jīng)刮到泉城，調(diào)整好資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的改善型客戶依然可以享受海水的清涼。

供給端：上半年激情澎湃下半年火山爆發(fā)

說(shuō)完了需求端，老貓?jiān)購(gòu)墓┙o端跟大家分享一下2018年濟(jì)南樓市的走向。從供給量上看，明顯呈現(xiàn)上半年房源緊缺，下半年井噴式爆發(fā)的局面。2017年底為保護(hù)環(huán)境多部門(mén)聯(lián)合下發(fā)的停工令使得所有下半年拿地的項(xiàng)目都處在了原地踏步的狀態(tài)，而大部分開(kāi)發(fā)性居住用地的土拍幾乎都集中在下半年，所以各品牌開(kāi)發(fā)商有了一次在同一起跑線展現(xiàn)業(yè)務(wù)能力的機(jī)會(huì)。

從規(guī)劃局的網(wǎng)站上可以看到，幾乎每周都有十幾個(gè)去年取得土地的項(xiàng)目，進(jìn)行著各階段的規(guī)劃公示，可以說(shuō)在整個(gè)冬歇期里，各家都在忙著做設(shè)計(jì)跑手續(xù)，按照規(guī)劃公示成果的不同，根據(jù)用地和工程的批前和批后的幾個(gè)成果，各開(kāi)發(fā)商的內(nèi)功水平已經(jīng)有了高下。

由于限購(gòu)政策實(shí)施后對(duì)預(yù)售政策有了調(diào)整，要求高層建筑工程進(jìn)度要達(dá)到主體12層才能辦理預(yù)售許可證，未來(lái)的6各月里工程部的比拼將拉開(kāi)帷幕。所以2018的前9個(gè)月是各個(gè)地產(chǎn)公司之間展開(kāi)的一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的比拼，在這個(gè)階段沒(méi)有銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的比較，各家比拼的只有進(jìn)度，因?yàn)橛辛嗽u(píng)價(jià)的客觀標(biāo)準(zhǔn)所以這半年的地產(chǎn)從業(yè)者們將充滿激情。

在調(diào)控和停工令的雙重作用下，在9—12月這個(gè)極短的時(shí)間內(nèi)，將有近1000萬(wàn)平方米的新建商品房集中入市，僅東部地區(qū)就會(huì)有CBD、漢峪、長(zhǎng)嶺山、張馬屯、唐冶、潘田、雪山7個(gè)集中放量的區(qū)域，除了潘田片區(qū)的萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目會(huì)呈現(xiàn)年度平穩(wěn)釋放外，其他6個(gè)片區(qū)在下半年的三四個(gè)月中會(huì)集中釋放超過(guò)300萬(wàn)平方米的高端產(chǎn)品線的商品住宅，所以用爆發(fā)來(lái)形容一點(diǎn)都不過(guò)分。

說(shuō)到銷(xiāo)售，房?jī)r(jià)是不可回避的話題，由于2017年?yáng)|部幾個(gè)片區(qū)土拍的實(shí)際價(jià)格集中在1.3—1.7萬(wàn)元/平方米，所以漢峪、長(zhǎng)嶺山片區(qū)的房?jī)r(jià)2.5萬(wàn)元/平方米起應(yīng)該是不爭(zhēng)的事實(shí)，但是能否沖擊三萬(wàn)還要看長(zhǎng)嶺山片區(qū)最大地主銀豐的臉色。

畢竟銀豐以底價(jià)取得了七百多畝土地，即使綜合上片區(qū)配套和前期的熟化費(fèi)用，實(shí)際成本也在1萬(wàn)上下，懷揣百萬(wàn)平米配套精良的大盤(pán)優(yōu)勢(shì)，加上一次支付83億土地款的資金壓力，銀豐項(xiàng)目的入市價(jià)格會(huì)讓群眾們滿意的。

而銀豐項(xiàng)目恰好處于張馬屯和漢峪兩個(gè)片區(qū)之間，他的定價(jià)將決定整個(gè)東部片區(qū)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。所以沖擊三萬(wàn)恐怕要到來(lái)年了。

唐冶將再次坐上火山口。按照唐冶片區(qū)去年土拍的結(jié)果，今年的新房售價(jià)如果低于2萬(wàn)將面臨虧損，但是作為城市的副中心，目前只有居住功能的唐冶是否能夠承載2萬(wàn)的房?jī)r(jià)還值得商榷。

前兩年唐冶片區(qū)樓市的火爆是得益于價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引了大量的剛需群體，而當(dāng)這個(gè)片區(qū)失去了價(jià)格優(yōu)勢(shì)以后，特別是在比其更靠近市區(qū)的潘田和華山兩個(gè)片區(qū)有持續(xù)低價(jià)的房源供應(yīng)的時(shí)候，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)蕩然無(wú)存。那么在改善客戶心目中，唐冶和CBD、漢峪、長(zhǎng)嶺山之間幾乎沒(méi)有可比性，所以唐冶地主的2018恐怕只有火焰了。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格月度報(bào)告》顯示，2月份濟(jì)南二手房住宅價(jià)格環(huán)比與上月持平，同比上漲1.8%。但需要注意的是，二月份正好跨了一個(gè)新年假期，存在偶然性。在此之前，濟(jì)南的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)是“七連跌”。

從2015年的5月份到2016年12月份，濟(jì)南有18個(gè)月環(huán)比上漲(其余2個(gè)月環(huán)比持平)，2017年1月份二手房?jī)r(jià)環(huán)比首次出現(xiàn)下跌，跌幅為0.2個(gè)百分點(diǎn)，此后一路上揚(yáng)，連漲5個(gè)月。然而，去年7月份開(kāi)始，省城二手住宅價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)下跌，此后便一路向下，去年下半年，濟(jì)南二手住宅就在持續(xù)降價(jià)中度過(guò)，直至2月份才持平。

據(jù)某數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份，濟(jì)南二手房住宅掛牌均價(jià)為18024/㎡，歷下區(qū)二手房住宅掛牌均價(jià)為24752元/㎡;市中區(qū)二手房住宅掛牌均價(jià)為21552元/㎡;歷城區(qū)二手房住宅掛牌均價(jià)為16512元/㎡;槐蔭區(qū)二手房住宅掛牌均價(jià)為16090元/㎡;天橋區(qū)二手房住宅掛牌均價(jià)為16883元/㎡;高新區(qū)二手房住宅掛牌均價(jià)為20028元/㎡;長(zhǎng)清區(qū)二手房住宅掛牌均價(jià)為11999元/㎡;章丘區(qū)二手房住宅掛牌均價(jià)為10915元/㎡。從各區(qū)掛牌價(jià)格來(lái)看，歷下區(qū)、市中區(qū)、高新區(qū)居前三位。西客站商圈依舊位居熱搜榜首位，唐冶商圈躍居第二位，漢峪商圈降至第三位。

與此同時(shí)，二手房同比價(jià)格漲幅近來(lái)也在不斷下跌，2月份同比上漲1.8%，較上月再次縮小了0.5%。

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