行業(yè)集中度不斷提升 樓市并購整合提速

• 2018年3月15日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 276 10
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告

  房地產(chǎn)金融研究報告對房地產(chǎn)金融行業(yè)研究的內(nèi)容和方法進行全面的闡述和論證，對研究過程中所獲取的房地產(chǎn)金融資料進行全面系統(tǒng)的整理和分析，通過圖表、統(tǒng)計結(jié)果及文獻資料，或以縱向的發(fā)展過程...

業(yè)內(nèi)認為，中小房企告別房地產(chǎn)行業(yè)是受外部環(huán)境及內(nèi)在需求等因素影響， 隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，房企間并購整合頻頻出現(xiàn)，未來，越來越多的中小房企將被迫面臨被收購的境遇。

房地產(chǎn)行業(yè)并購整合加速。

近期，又有幾家房企先后宣布告別房地產(chǎn)行業(yè)。3月12日，珠江控股更名為京糧控股，此前該公司已陸續(xù)處理掉旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)；3月9日，中天金融（原中天城投）以246億元出售旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，徹底從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向金融行業(yè)。業(yè)內(nèi)認為，中小房企告別房地產(chǎn)行業(yè)是受外部環(huán)境及內(nèi)在需求等因素影響， 隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，房企間并購整合頻頻出現(xiàn)，未來，越來越多的中小房企將被迫面臨被收購的境遇。

剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)

近年來，房企轉(zhuǎn)型已經(jīng)屢見不鮮，大多數(shù)房企選擇在主業(yè)的基礎(chǔ)上進行多元化拓展，而有些房企則剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，徹底“轉(zhuǎn)行”。

3月12日，珠江控股正式將證券簡稱變更為“京糧控股”，證券代碼保持不變，這預(yù)示著曾經(jīng)以房地產(chǎn)和物業(yè)開發(fā)為主業(yè)的珠江控股，因京糧控股原有資產(chǎn)的置出及北京京糧股份有限公司100%股權(quán)的置入，轉(zhuǎn)型進入植物油加工、食品制造及土地修復(fù)行業(yè)。

另一家企業(yè)中天金融也通過售出地產(chǎn)業(yè)務(wù)完成了“轉(zhuǎn)行”。中天金融日前發(fā)布的公告顯示，以246億元出售該公司持有的中天城投集團有限公司100%股權(quán)，所獲資金將全部用于支付購買華夏人壽的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。

資料顯示，去年11月，中天金融宣布擬出售的非金融類資產(chǎn)主要包括中天城投有限公司100%的股權(quán)和全資子公司貴陽金融控股有限公司所持有的201大廈、貴陽國際生態(tài)會議中心、貴陽中天凱悅酒店等房地產(chǎn)類資產(chǎn)。

上述資產(chǎn)皆是中天金融旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，中天金融出售旗下非金融資產(chǎn)完成后，也意味著中天城投這家房企徹底剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實現(xiàn)了從房地產(chǎn)企業(yè)到金融企業(yè)的轉(zhuǎn)型。

中天金融認為，通過此次出售旗下非金融業(yè)務(wù)的資產(chǎn)與負債，將新增較大數(shù)額的現(xiàn)金，有利于降低中天金融資產(chǎn)負債率，提升資產(chǎn)流動性，也對中天金融的金融產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)板塊提供資金支持，尤其是保險領(lǐng)域的布局。據(jù)了解，去年11月，中天金融以現(xiàn)金收購華夏人壽21%-25%的股權(quán)，交易總價不超過310億元。

困境下的轉(zhuǎn)身

據(jù)悉，珠江控股早在2014年、2015年連續(xù)虧損，于2016年9月進入重大資產(chǎn)重組環(huán)節(jié)，從而主營業(yè)務(wù)不得不變更為其他。實際上，和珠江控股一樣，受內(nèi)外部因素影響，銷售的下滑、不斷收緊的資金鏈及土地市場競爭激烈的壓力，成為當前房企面臨的三大憂患。尤其是對于中小房企而言，出售資產(chǎn)、退出房地產(chǎn)行業(yè)可以說是困境下的轉(zhuǎn)身。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受記者采訪時表示，近幾年，中小房企生存壓力越來越大，龍頭房企進行規(guī)?；瘮U張，不斷擠壓中小房企的生存空間。

一方面，中小房企面臨的最大問題是融資難。在監(jiān)管趨緊的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道明顯收緊，中小房企很難獲得低成本的融資。融資難、融資成本高，是中小房企不得不面對的難題，在目前的大環(huán)境下，中小房企很難尋找一個可替代的解決方案。另一方面，中小房企面臨著激烈的拿地競爭。龍頭房企憑借更低的融資成本、強大的銷售能力，可以在土地市場提供資金支撐，對土地價格的接受度更高一些。但是，在全面市場化的土地競爭中，中小房企的處境十分艱難。對于房企而言，缺少土地這個基本生產(chǎn)資料的話，也就意味著企業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的逐漸枯竭。

此外，在成本控制方面，中小房企與大型房企存在一定的差距。大型房企可以憑借規(guī)?；瘍?yōu)勢，來控制開發(fā)及運營成本，規(guī)模化達到一定程度后也有利于降低成本。但是，中小房企則很難通過此類方式控制成本。

基于上述問題，如今，中小房企處境愈發(fā)艱難。從企業(yè)自身發(fā)展角度來看，退出房地產(chǎn)行業(yè)，進入有發(fā)展?jié)摿驮鲩L空間的新領(lǐng)域，也是一個“破題”的辦法。

行業(yè)并購整合加速

在嚴躍進看來，除了退出，房地產(chǎn)業(yè)的并購將持續(xù)升溫，中小房企還可能面臨被收購甚至倒閉的窘境。在這個過程中，整個房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將進一步提高，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)規(guī)?；奂c并購頻發(fā)的局面。

資料顯示，去年11月開始，從各大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌看，房地產(chǎn)類標的物明顯增多。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，一輪新的調(diào)控后必然出現(xiàn)一波股權(quán)買賣。去年末，開發(fā)商們開始“整理”自己的資產(chǎn)，有的拋售一些不符合自身發(fā)展的資產(chǎn)，而有的則干脆退出這個行業(yè)。于是，頻繁密集的地產(chǎn)股權(quán)交易開始在各大產(chǎn)權(quán)交易所上演。

對于中小房企而言，賣股賣項目的主要原因就是盈利下降以及資金壓力拖累，畢竟出售部分資產(chǎn)相比賣房子要容易而且資金回籠更快。

普華永道的一份研報指出，房地產(chǎn)市場的區(qū)域冷熱不均，房企資金來源嚴格限制，意味著未來房地產(chǎn)市場份額將被大型房企及正在急速成長的中型房企所占據(jù)，中小型房企將逐步退出市場。市場下行，資金收緊壓力下，未來賣股或者出售資產(chǎn)的房企恐怕還會更多。

除了收并購頻發(fā)，未來房地產(chǎn)行業(yè)的集中度也將進一步提升。數(shù)據(jù)顯示，2017年，共有144家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團，較2016年增加13家，銷售額共計82099億元，市場份額超60%，行業(yè)集中度加速提升。

同時， 2017年全國排名前十房企銷售額占全國商品銷售總額的24.1%，而拿地金額占比為47.6%，拿地金額集中度遠高于銷售金額集中度，也預(yù)示著未來兩年強者愈強效應(yīng)會繼續(xù)凸顯。

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