2018年北京房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎_多少錢一平米_什么時(shí)候買房最劃算

• 2018年3月1日 chinairnwz來源：9號(hào)健康網(wǎng) 204 5
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。1883年美國(guó)首先成立了波士頓個(gè)人財(cái)產(chǎn)信托，但直到1920年以后，美國(guó)投資...

　　對(duì)于中國(guó)的房?jī)r(jià)每個(gè)城市都是呼之欲出，北上廣等一線大城市的價(jià)格是我們遙不可及的嗎，對(duì)于買房持觀望態(tài)度的朋友你準(zhǔn)備好了嗎?來看看2018年北京房?jī)r(jià)走勢(shì)吧

　　?2018年北京房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎

　　對(duì)于明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，萬科近期在其月度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)電話會(huì)議上表示，2018年是房地產(chǎn)小年。

　　萬科稱，一二線城市房?jī)r(jià)難以上升，因?yàn)榻?jīng)過2016年的大漲，市場(chǎng)本身承接力弱化，加上政策調(diào)控，增長(zhǎng)會(huì)有限。但是繼續(xù)下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)也不存在，因?yàn)檎{(diào)整從2016年第四季度就開始，已持續(xù)很久。

　　三四線城市則要分開看，在核心城市周邊，本身基礎(chǔ)設(shè)施在改善，有新的流動(dòng)人口進(jìn)入的城市，市場(chǎng)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。成交量明顯下降的三四線城市，房?jī)r(jià)有下跌的壓力。

　　萬科認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策將持續(xù)，放松的可能性很小。

　　1.今年的北京房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　今年北京的市場(chǎng)從2月份開始上漲，隨后觸發(fā)市場(chǎng)行情，上漲速度加快。在3月17號(hào)，北京市出臺(tái)了非常嚴(yán)厲的限購限貸政策。政策之后，市場(chǎng)慣性下，四月份的成交價(jià)也不算低。

　　到了五六月份，政策的藥效開始真正發(fā)威，市場(chǎng)跌入低谷，成交量與成交價(jià)都很低。

　　七八九月份，市場(chǎng)開始逐漸恢復(fù)，成交量從低谷開始逐月上升，但成交價(jià)一直在降。市場(chǎng)整體處于低迷狀態(tài)。

　　十月份的網(wǎng)簽量比九月份低，但市場(chǎng)熱度還是緩慢上升趨勢(shì)。

　　以上是今年市場(chǎng)的宏觀面

　　2.北京樓市的供需關(guān)系

　　我們知道，去年北京的房?jī)r(jià)漲幅較大。在2016年9月30號(hào)出臺(tái)了一次限購政策，限購前后的變化是：

　　首套房普通住宅，首付由30%增加到35%

　　首套房非普通住宅，首付由30%增加到40%

　　二套房普通住宅，首付由40%增加到50%

　　二套房非普通住宅，首付由40%增加到70%

　　這個(gè)政策對(duì)于非普通住宅的限制比較厲害，特別是二套房。

　　對(duì)于買二套房的朋友來說，這個(gè)限購政策有一定殺傷力。(當(dāng)然，很多人可以通過lh來規(guī)避這個(gè)政策)

　　但是，去年的930政策并不限貸，很多人賣掉現(xiàn)有房子再換房就是首套，所以對(duì)于換房人群來說，雖然有影響，但影響沒那么大。

　　整體來說，去年的930政策一方面是一定程度上(小幅)提高了購房成本，影響不是特別大;另一方面是提高了北京的lh率。

　　政策后，北京的市場(chǎng)有一個(gè)多月的冷靜期。到了年底，市場(chǎng)熱度又開始恢復(fù)。(限不住)

　　到了2017年2月份，市場(chǎng)又有了一波大行情。

　　從市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，北京樓市的供需關(guān)系極度緊張。

　　3.市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)

　　當(dāng)限購限貸政策出臺(tái)后，市場(chǎng)的整體走勢(shì)肯定是先下行，然后保持平穩(wěn)，然后回升。(如果沒有緊張的供需關(guān)系，這個(gè)走勢(shì)未必成立)

　　市場(chǎng)下行第一個(gè)階段是成交量跟房?jī)r(jià)全部大幅下跌，市場(chǎng)進(jìn)入谷底。比如說，五六月份北京市場(chǎng)上會(huì)有很多大筍盤出現(xiàn)，恐慌拋售者較多，這個(gè)階段的成交價(jià)是最低的(非筍不成交)，而且按揭或抵押利率也比較低。

　　隨后市場(chǎng)進(jìn)入第二個(gè)階段，市場(chǎng)中買房人與賣房人的心態(tài)逐漸平穩(wěn)，價(jià)格開始較之前的谷底有了回升。

　　這時(shí)，下跌最快的區(qū)域就是所謂的熱點(diǎn)區(qū)域，比如東西城。原因就是，這些熱點(diǎn)區(qū)域領(lǐng)漲，市場(chǎng)熱度高的時(shí)候，成交價(jià)會(huì)有極大的溢價(jià)，這部分溢價(jià)就是為市場(chǎng)情緒買的單。當(dāng)限購限貸之后，市場(chǎng)預(yù)期趨于平穩(wěn)，前期的溢價(jià)肯定要回歸正常。整體上看，就是下跌速度更快。

　　而偏遠(yuǎn)地段的非熱點(diǎn)區(qū)域，價(jià)格很堅(jiān)挺。我們知道，非熱點(diǎn)區(qū)域的業(yè)主賣房子，極大的概率是要往熱點(diǎn)區(qū)域換房，既然熱點(diǎn)區(qū)域下跌速度這么快，那業(yè)主往往是不急于賣房的(掛牌價(jià)往往不調(diào)整)。

　　“買漲不漲跌”

　　而買房者往往是剛需，剛需如果著急，那反應(yīng)在成交價(jià)上就是這些區(qū)域的價(jià)格比較堅(jiān)挺。(但成交量非常低)

　　第三個(gè)階段，市場(chǎng)整體的成交量回升，也就是現(xiàn)階段的北京市場(chǎng)。在這個(gè)階段，北京的熱點(diǎn)區(qū)域成交量回升較為明顯，價(jià)格逐漸趨于堅(jiān)挺，溢價(jià)空間縮小。

　　而非熱點(diǎn)區(qū)域，價(jià)格下跌較為明顯。

　　原因在于，非熱點(diǎn)區(qū)域的很多業(yè)主打算換到熱點(diǎn)區(qū)域，看到熱點(diǎn)區(qū)域回暖，會(huì)急著將手上的房子出手，而市場(chǎng)的成交情況又不是特別樂觀，所以會(huì)傾向于降價(jià)出售。如果市里看好房子，往往還會(huì)選擇先買后賣的策略。

　　第四個(gè)階段，剛需結(jié)束觀望，開始入場(chǎng)，整體市場(chǎng)回暖。

　　很多人總喜歡提所謂市場(chǎng)筑底，微觀上看北京市場(chǎng)是完全分區(qū)域的，其自身有一個(gè)市場(chǎng)情緒的傳導(dǎo)，這個(gè)過程會(huì)有一個(gè)時(shí)間差。所以說，所謂的筑底必須要有區(qū)域劃分，看“整體市場(chǎng)”對(duì)于買房賣房來說，沒有意義。

　　有一個(gè)詞叫：剛需聯(lián)動(dòng)。剛需入場(chǎng)，一套房帶動(dòng)五套房交易。市場(chǎng)的整體熱度會(huì)因?yàn)榇罅縿傂璧娜雸?chǎng)而徹底恢復(fù)。

　　這時(shí)，市場(chǎng)就完成了自我調(diào)整。

　　關(guān)心北京樓市的朋友都知道，北京的房?jī)r(jià)一直在限購中成長(zhǎng)。每當(dāng)有新的政策出臺(tái)，樓市都會(huì)經(jīng)歷以上的調(diào)整期。

　　只要調(diào)整好了節(jié)奏，就開始平穩(wěn)回升。

　　現(xiàn)在北京房?jī)r(jià)多少錢一平米

　　在西城區(qū)金融街附近，有房產(chǎn)中介稱，“在新政前這片都是20萬元/平方米，現(xiàn)在差不多在17萬元/左右。有些重點(diǎn)炒作的學(xué)區(qū)房，每平方米下跌了10%?！北热纾瑢?duì)口宏廟小學(xué)的豐匯園小區(qū)，3月均價(jià)為186979元/平方米，8月均價(jià)則降至166051元/平方米。

　　另據(jù)中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院日前發(fā)布的住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告顯示，近三個(gè)月來，作為重要學(xué)區(qū)的北京市東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)房?jī)r(jià)分別累計(jì)下跌13.17%、12.77%和12.28%，跌幅居北京市各區(qū)前三位。這則新聞最驚訝的地方在于房子的區(qū)位和性質(zhì)：1、西城區(qū)、東城區(qū)、海淀區(qū)是中國(guó)最牛城市的最優(yōu)質(zhì)地段，甚至可以說是中國(guó)最優(yōu)質(zhì)的地段之一;2、降價(jià)的房子是最抗跌的學(xué)區(qū)房。

　　2018年什么時(shí)候買房最劃算

　　1、每年的6月30日、12月25日是房地產(chǎn)企業(yè)的兩大營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，帶著錢在這兩個(gè)節(jié)點(diǎn)前到售樓處，放心，營(yíng)銷經(jīng)理都會(huì)出來給你破底價(jià)(僅針對(duì)已上市房企)。

　　2、房?jī)r(jià)高速上漲有幾大通道：傳言-規(guī)劃-動(dòng)工-建成，以通州為例，傳言通州可能成為副中心時(shí)，房?jī)r(jià)集體漲了一輪，北京市正式確定通州為副中心時(shí)，又集中上漲了一輪。所以要買的話，最好在這幾個(gè)節(jié)點(diǎn)之前買，可以立即升值。

　　3、很多的銷冠項(xiàng)目，并不是因?yàn)楫a(chǎn)品好或者銷售好或者地段好，僅僅是因?yàn)橘N著地王或樓王銷售，所以，在地王和樓王出現(xiàn)之前購買周邊樓盤，是很好的選擇。

　　4、在限購地方，是因?yàn)楣┬∮谇螅裕辽僭诮?0年，只需考慮漲得快還是漲得慢，越早購買，價(jià)越低，但仍需考慮個(gè)人資金流。

　　5、現(xiàn)在的開發(fā)商為了防止尾盤賣不出去，會(huì)將最好的戶型和最棒的位置留到最后，當(dāng)然，價(jià)格也必然是整個(gè)項(xiàng)目最貴的。但是，當(dāng)這個(gè)項(xiàng)目喊出清盤口號(hào)而又難以盡快清掉時(shí)，你就有了用較少的錢買更好的房的機(jī)會(huì)。

　　6、一個(gè)分若干期開盤的項(xiàng)目，會(huì)一期比一期賣得貴，第一期的第一次大開盤，一定會(huì)是優(yōu)惠力度最大、整盤價(jià)格最低的那次，即便之后樓市下行，但不到生死存亡萬不得已，開發(fā)商是不會(huì)降價(jià)的，因?yàn)橐唤祪r(jià)就是自己打臉。

　　7、在樓市利好政策出現(xiàn)之時(shí)，盡快買，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還沒來得及漲;在樓市利空政策出現(xiàn)之后，盡晚買，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還沒來得及降。

　　把握四個(gè)“黃金”時(shí)機(jī)

　　1、貸款買房看利率

　　對(duì)于貸款購房人群而言，置業(yè)首先要考慮的就是自身的支付能力以及資金流的穩(wěn)定性，如果購房者未來有足夠的資金或者是資金流動(dòng)比較順暢的話，可以在銀行降息的時(shí)候果斷出手購買合適的房源。

　　2、以區(qū)域供應(yīng)量決定房源

　　市場(chǎng)處于上升的時(shí)候，二手房的價(jià)格通常會(huì)低于一手房，反之相反。因?yàn)槭袌?chǎng)上的供應(yīng)者不只有房產(chǎn)商還包括小業(yè)主。在同一個(gè)區(qū)域內(nèi)，房?jī)r(jià)會(huì)受到這兩者推盤量的影響。

　　例如，一手房較多的情況下，房產(chǎn)商為了搶奪更多地客戶會(huì)競(jìng)爭(zhēng)，這樣的話，價(jià)格會(huì)相對(duì)合理。此時(shí)，購買新房的購房者比較有利。但是當(dāng)一手房供應(yīng)量不足的時(shí)候，為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的需求，很有可能出現(xiàn)個(gè)別的賣家囤貨居奇，價(jià)格也就很容易上漲。

　　3、置換人群可選淡季

　　對(duì)于一些資金不充裕但是需要改善居住環(huán)境的朋友來說，一般需要賣一買一的方式來改善居住條件，在這種情況下，可以選擇淡季來進(jìn)行交易。雖然淡季時(shí)自己的房子難以大幅上漲，但反之中意的房源報(bào)價(jià)也會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。置換人群并非炒房一族，其初衷在于改善家庭居住環(huán)境，而應(yīng)對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)的能力相對(duì)較小，因此選擇此時(shí)出手，可以為下一步的置業(yè)提供可能的資金和計(jì)劃的空間。

　　4、明確稅種節(jié)省開支

　　如何在交易時(shí)盡可能降低稅費(fèi)征收也是大家考慮的核心，現(xiàn)在的房產(chǎn)稅分為流轉(zhuǎn)稅和持有稅。流轉(zhuǎn)稅主要包括增值稅、契稅、所得稅。流轉(zhuǎn)稅是在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)的時(shí)候才會(huì)納的稅。持有稅主要是指房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。房產(chǎn)稅只對(duì)出租物業(yè)，物業(yè)稅還沒有開征。如今的稅收核心是打擊投機(jī)炒樓現(xiàn)象，對(duì)于自用者來說的話，影響不是很大。另外，即便是上市流轉(zhuǎn)的話，只要您保持足夠的耐心，是可以通過多方詢價(jià)，將這些稅費(fèi)在房產(chǎn)交易中完成補(bǔ)償。

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