多地對(duì)工業(yè)用地實(shí)行彈性年期出讓

• 2018年1月12日 FanTianQing來源：搜狐網(wǎng) 701 41
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  2018-2023年版房地產(chǎn)基金產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

據(jù)媒體報(bào)道，北京市政府辦公廳印發(fā)的《北京市人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)用地政策的意見》中提到，北京將在19個(gè)重點(diǎn)區(qū)域中啟動(dòng)“彈性年期出讓土地和土地年租制”，除了極特殊情況，土地流轉(zhuǎn)年限縮短到20年以內(nèi)。

多地對(duì)工業(yè)用地實(shí)行彈性年期出讓，詳情如下。

1月12日，據(jù)媒體報(bào)道，北京市政府辦公廳印發(fā)的《北京市人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)用地政策的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）中提到，北京將在19個(gè)重點(diǎn)區(qū)域中啟動(dòng)“彈性年期出讓土地和土地年租制”，除了極特殊情況，土地流轉(zhuǎn)年限縮短到20年以內(nèi)。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有包括上海市、廣州市、山東省臨沂市和濟(jì)南市以及四川省成都市等多個(gè)城市出臺(tái)類似工業(yè)用地彈性出讓制度的相關(guān)文件，文件明確提出工業(yè)用地彈性出讓年限一般不超過20年。

北京：實(shí)行彈性年期出讓，出讓年限最長(zhǎng)為20年

媒體援引北京市規(guī)劃國土委對(duì)該文件的解讀表示，該《意見》將率先在國務(wù)院和市政府批準(zhǔn)設(shè)立的3個(gè)開發(fā)區(qū)、16個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（以下統(tǒng)稱園區(qū)）試點(diǎn)。在試點(diǎn)時(shí)，各園區(qū)將堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，節(jié)約集約的原則，同時(shí)實(shí)行全生命周期管理，完善產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入和退出機(jī)制，推行企業(yè)投資項(xiàng)目承諾制，健全并實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管和定期評(píng)估制度，嚴(yán)防投機(jī)炒賣房屋和土地。

這19個(gè)園區(qū)包括，國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的開發(fā)區(qū)：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、北京天竺綜合保稅區(qū)；市政府批準(zhǔn)設(shè)立的開發(fā)區(qū)：北京石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京良鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京房山工業(yè)園區(qū)、北京通州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京永樂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)、北京順義科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、北京昌平小湯山工業(yè)園區(qū)、北京采育經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京大興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京興谷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京馬坊工業(yè)園區(qū)、北京雁棲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京密云經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京延慶經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和北京八達(dá)嶺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。

在土地的利用方式上，《意見》明確了園區(qū)向入園的高精尖企業(yè)提供土地的3種土地利用方式，在經(jīng)市、區(qū)政府授權(quán)的前提下：一是園區(qū)可依法使用園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地，向入園企業(yè)出租，但不得轉(zhuǎn)讓；二是園區(qū)可以建設(shè)并持有產(chǎn)業(yè)用房及其各項(xiàng)配套服務(wù)用房，出租給入園企業(yè)，但不得整體或分割銷售，不得轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)；三是園區(qū)與入園企業(yè)可采取共有建設(shè)用地使用權(quán)方式使用土地。

《意見》中指出，入園企業(yè)向園區(qū)開發(fā)企業(yè)租賃產(chǎn)業(yè)用地的，土地租金實(shí)行年租制。

在土地的利用方式上，《意見》明確了園區(qū)向入園企業(yè)提供三種土地利用方式，一是園區(qū)向入園企業(yè)出租土地，土地租金可以選擇實(shí)行年租制，二是園區(qū)出租產(chǎn)業(yè)用房及各項(xiàng)配套服務(wù)用房給入園企業(yè)，三是園區(qū)與入園企業(yè)可采取共有建設(shè)用地使用權(quán)方式使用土地。

相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是在土地成本固定的前提下，用統(tǒng)籌平衡開發(fā)成本、出讓土地和出租房屋并舉等多種形式來降低入園企業(yè)自身的土地成本，為高精尖產(chǎn)業(yè)提供更有力的保障。

此外，《意見》規(guī)定，入園企業(yè)申請(qǐng)以出讓方式取得園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地，實(shí)行彈性年期出讓，出讓年限最長(zhǎng)為20年。入園企業(yè)通過租賃方式取得園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地，土地租賃最長(zhǎng)期限不超過15年。根據(jù)園區(qū)規(guī)劃，入園企業(yè)可在承租土地上依法建設(shè)生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)施，租賃期內(nèi)該設(shè)施屬投資企業(yè)所有。

多地出臺(tái)對(duì)工業(yè)用地實(shí)行彈性年期出讓意見

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近年來，已有包括臨沂、濟(jì)南、成都、廣州和上海出臺(tái)過工業(yè)用地彈性出讓制度的相關(guān)文件，文件明確提出工業(yè)用地彈性出讓年限一般不超過20年。

2013年，山東省臨沂市人民政府出臺(tái)《關(guān)于對(duì)工業(yè)用地實(shí)行彈性年期出讓的意見》，內(nèi)容指出，工業(yè)用地出讓的彈性年期最高不超過20 年，同時(shí)各縣區(qū)、開發(fā)區(qū)可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在不超過20年的條件下，確定各自最高出讓年期。工業(yè)用地采取彈性年期出讓時(shí)，出讓價(jià)格不得低于供地成本，不得低于《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》相應(yīng)年期的價(jià)格。年期修正應(yīng)符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定，還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。

據(jù)媒體報(bào)道，上海從2014年年底就開始實(shí)行的工業(yè)用地彈性出讓年期。土地管理法中明確土地出讓年期不超過50年，現(xiàn)在上海明確一般工業(yè)用地或者產(chǎn)業(yè)用地出讓年期為20年。這一方面是用土地資源緊缺倒逼產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。另一方面是降低初始創(chuàng)業(yè)的成本。據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源管理局副局長(zhǎng)岑?？到榻B，在土地出讓合同當(dāng)中可以明確續(xù)期條件，繼續(xù)有生產(chǎn)、繼續(xù)有產(chǎn)值、繼續(xù)有利潤、繼續(xù)有制造能力的條件下可繼續(xù)讓企業(yè)用這塊地，同時(shí)續(xù)期價(jià)格現(xiàn)在就可以約定好，可以按現(xiàn)在的價(jià)格20年之后續(xù)期。

2015年，山東省濟(jì)南市出臺(tái)《濟(jì)南市工業(yè)用地彈性年期出讓實(shí)施辦法（試行）》，明確提出“工業(yè)用地彈性年期確定為20年”。

2017年7月，四川省成都市正式出臺(tái)《關(guān)于創(chuàng)新要素供給培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)提升國家中心城市能級(jí)土地政策措施的實(shí)施細(xì)則》，提出了針對(duì)不同行業(yè)、不同類型工業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)，推行彈性年期出讓、租賃、使用標(biāo)準(zhǔn)廠房等多種用地方式。其中，分類采取彈性年期出讓、租賃、先租后讓等多種供地方式，彈性年期出讓一般不超過20年，租賃年限一般不超過10年，到期后可續(xù)期出讓或租賃。

2017年8月，廣東省廣州市人民政府出臺(tái)《廣州市工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓實(shí)施辦法》，規(guī)定工業(yè)用地使用權(quán)先租后讓的租賃年限不得超過10年，與后續(xù)出讓年期總和不得超過20年。彈性年期出讓的土地使用權(quán)出讓年限不得超過20年，具體年限由相關(guān)區(qū)根據(jù)項(xiàng)目所屬產(chǎn)業(yè)、企業(yè)自身實(shí)力等情況確定。

此外，江蘇省蘇州市和浙江省舟山市規(guī)定，工業(yè)用地彈性出讓年期一般不超過30年。

2017年1月，江蘇省蘇州市出臺(tái)《蘇州市工業(yè)用地彈性年期出讓實(shí)施意見》，文件明確規(guī)定，2017年2月1日起,蘇州市行政區(qū)域內(nèi)新供應(yīng)的工業(yè)用地可以采用彈性年期出讓或者“先租后讓”的方式供地。其中,彈性出讓年期以5年為單位,合理設(shè)定10年、15年、20年等出讓年限,一般不超過30年;“先租后讓”的租賃期一般不超過5年。

2017年3月，浙江省舟山市國土資源局提出，擬在定海工業(yè)園區(qū)、糧油產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國家遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地三大產(chǎn)業(yè)平臺(tái)率先推行彈性出讓，并確定三種供地方式。“彈性年期出讓”供地方式，即根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期、用地單位經(jīng)營水平及有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策合理確定出讓年期，最高不超過30年。

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