投資客降20%拋房 未來房價以穩(wěn)中有降為主

• 2017年12月22日 FanTianQing來源：網(wǎng)易新聞 332 14
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  2017-2022年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

  房地產(chǎn)中介行業(yè)研究報告主要分析了房地產(chǎn)中介行業(yè)的國內(nèi)外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場分析（市場規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)、市場特點等）、競爭分析（行業(yè)集中度、競爭格局、競爭組群、競爭因素等）、...

樓市調(diào)控持續(xù)之下，一線城市二手房市場陷入成交低迷，價格出現(xiàn)松動。

房地產(chǎn)調(diào)控下，樓市有何變化？投資客又有何動作？

樓市調(diào)控持續(xù)之下，一線城市二手房市場陷入成交低迷，價格出現(xiàn)松動。記者從上海、北京、深圳的二手房市場了解到，一線城市目前普遍存在中介門店來訪量、帶看量維持低位的現(xiàn)象，不少業(yè)主選擇主動下調(diào)掛牌價或暫緩出售，京滬部分區(qū)域二手房成交價格環(huán)比跌幅可達10%以上。不降價就賣不掉，成為目前一線城市二手房交易的一個主要特點。業(yè)內(nèi)人士預計，未來一線城市二手房交易量有望小幅回升，價格仍將穩(wěn)中有降。

滬外環(huán)九折樓盤已不鮮見

在較為低迷的市場氛圍下，上海各個區(qū)域的二手房價格跌多漲少。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的上海295個有效樣本樓盤中，264個11月價格環(huán)比下跌，其中23個跌幅大于5%；31個價格環(huán)比上升，其中12個漲幅小于5%。嘉定區(qū)嘉定主城區(qū)板塊“保利湖畔陽光苑”、寶山區(qū)張廟板塊“泗塘五村”、浦東新區(qū)三林板塊“浦發(fā)綠城”，11月價格環(huán)比跌幅分別為10.43%、10.41%和10.06%，位列樣本樓盤跌幅榜前三。

記者從“保利湖畔陽光苑”附近的中介門店了解到，該盤位于外環(huán)外，投資客較多，群租現(xiàn)象普遍，目前掛牌的二手房不降價10%以上幾乎無人問津。中原地產(chǎn)當?shù)胤中薪?jīng)理張明中告訴記者，最近該盤成交了一套80平方米的兩房房源，房東2013年以130萬元買下這套房子投資，今年年初340萬元尚不肯賣，最近因急于處理投資的物業(yè)，以278萬元成交，降幅近20%?！斑@個樓盤投資客購買的較多，隨著投資客陸續(xù)離場，放盤量一直較大，故客戶選擇空間大，房源降價不到位，根本不可能成交?！彼f。

據(jù)記者了解，目前愿意降價的房東主要有兩種：一種是置換型的，一種是急于離場的投資客。目前的市場環(huán)境下，掛牌房源想要成交，不光價格要降到位，房東還得積極配合看房，而買家?guī)缀醵际翘籼魭?、狠狠殺價，即使房東愿意降價，不少買家依然表示“再看看”。

以“浦發(fā)綠城”為例，其一直是三林地區(qū)成交量較大的明星熱盤，這個動遷房小區(qū)的房源主要是90多平方米的三房、70多平方米的兩房，帶電梯、總價低、靠近地鐵，適合預算不高的剛需置業(yè)。但由于動遷戶手中閑置房源較多，該盤掛牌量一直很大，目前房東普遍主動降價促進成交。記者從中介門店了解到，該盤近期成交一套93平方米的小三房，成交價450萬元，而上個月同類房源的成交價在480萬元左右，年初則在510萬至520萬元左右。一套掛牌價330萬元的兩房房源，房東降價到315萬元，買家依然不愿出手，房東再降至300萬元，買家考慮兩天后仍表示“還要再看看”。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，上海二手房降價從外圍開始，尤其是掛牌量大、品質(zhì)不高的樓盤，降價幅度相對較大，九折房源已不鮮見。目前市場成交仍以400萬元以下的低總價段產(chǎn)品為主，400萬元以上房源的購房者總體保持觀望。

北京剛需買家議價權增強

北京二手房市場同樣是“不降價，難成交”。麥田房產(chǎn)報告顯示，11月份買方整體議價幅度（買方議價=成交價/最后一次報價-1）達到-6.6%，為今年以來的高位。在賣方價格預期不斷下調(diào)的同時，買方群體在購房談判中話語權增強，買方市場已經(jīng)確立。

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計，“3·17新政”實施以來，北京二手房市場買家議價幅度從4月份的-1.8%拉大到11月份的-6.6%。以一套掛牌價1000萬元的房子為例，經(jīng)過買家議價，在4月份平均能以982萬元成交，到11月份成交價格則平均可以降至934萬元。

鏈家研究院也指出，從月度數(shù)據(jù)來看，調(diào)控后新增掛牌均價累計跌幅為12.9%，大于成交均價的跌幅12.1%，表明業(yè)主預期松動，報價更趨理性。新增需求于低位企穩(wěn)，調(diào)控后投資投機漏洞幾乎堵死，剛性需求有序入市。

據(jù)北京中原地產(chǎn)介紹，在降價幅度較大的豐臺區(qū)，成交房源一般降價幅度都在10%以上。通常業(yè)主的底價會比掛牌價低10萬至30萬元左右，而實際成交價往往會再低10萬至15萬元，450萬至500萬元總價普遍會打個九折。最新成交的房源成為同一小區(qū)的“風向標”，已掛牌業(yè)主會參照最新成交價下調(diào)掛牌價，從而促使二手房掛牌價格的理性回歸。業(yè)主想要成交，必須調(diào)整心態(tài)。

未來價格以穩(wěn)中有降為主

價格松動，令一線城市11月二手房成交量環(huán)比出現(xiàn)回升。

各地二手房官方成交數(shù)據(jù)顯示，11月上海二手住宅成交1.34萬套，環(huán)比上漲25.23%，成交量止跌回升；北京11月二手住宅網(wǎng)簽量8483套，環(huán)比增長37.7%；深圳11月二手住宅共成交5606套，環(huán)比上升25.2%。深圳各區(qū)域二手房成交升幅都在17個點以上。其中，羅湖升幅最大，達到了44.2%；鹽田增加31.8%；只有寶安和龍崗升幅低于20%，分別上升17.8%和18.9%。據(jù)記者了解，深圳二手房市場相對較熱，主要受兩方面因素影響：一是深圳落戶政策相對寬松，本科以上學歷外來人口落戶后有購房補貼，因此限購對深圳市場成交的殺傷力不如京滬；二是近期有投資客以公司名義整購深圳商務公寓的傳聞，令市場氛圍有所回暖。深圳中原數(shù)據(jù)顯示，深圳11月二手房市場投資客占比為25.17%，與前一月基本持平。

不過，成交量的觸底反彈并不代表市場熱度有所回升，相反，業(yè)主信心、價格走勢依然處在下降通道中。據(jù)記者了解，一線城市11月二手房成交量有所回升，主要是由于10月成交量尤為低迷，上海、北京均創(chuàng)近年來新低，二手房市場降溫尤為明顯。從中介門店來訪量、帶看量維持低位，以及買賣雙方的心態(tài)來看，市場冷清的氛圍和價格下降趨勢并沒有扭轉(zhuǎn)。業(yè)主信心不足，不少急于置換或拋售的業(yè)主往往主動選擇下調(diào)掛牌價，不著急賣房的業(yè)主則選擇暫緩出售，由此也造成近期部分區(qū)域租賃市場房源增加、租金下跌。

業(yè)內(nèi)人士認為，目前政策及市場預期的穩(wěn)定，有助于刺激購房需求的緩慢釋放，預計未來一線城市二手房市場的交易量可維持小幅理性回升；房價方面，由于市場供求關系的變化，買方市場下購房人的議價底氣更足，業(yè)主則報價更理性，為了盡快出售套現(xiàn)或騰出購房指標也愿意主動降價，因此房價未來仍然會保持穩(wěn)中有降的趨勢。總體來看，短期內(nèi)行政調(diào)控及信貸政策均不會放松，一線城市二手房市場成交量逐漸向合理區(qū)間靠攏，不會對價格形成大的上漲壓力，價格以穩(wěn)中有降為主。

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