全國多宗“高價地塊”閑置一年 調(diào)控不放松催促高價地塊入市

• 2017年12月13日 FanTianQing來源：鳳凰房產(chǎn) 1436 95
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險預(yù)測報告

  2017年世界經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇，不均衡態(tài)勢突出。我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處在合理區(qū)間，緩中趨穩(wěn)。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，國內(nèi)生產(chǎn)總值296868億元，按可比價格計算，同比增長...

“高價地塊”的入市情況，往往被市場用來解讀房地產(chǎn)市場的基本面，是樓市的風(fēng)向標(biāo)之一。

“面粉貴于面包” 開發(fā)商按兵不動

據(jù)克而瑞地產(chǎn)統(tǒng)計，目前50宗地塊中近60%處于已開工未開售階段，整體高價地塊項目的開發(fā)速度還是較為緩慢的，排除建筑進(jìn)程尚未達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的部分地塊，還有一些項目選擇了延遲入市。

克而瑞地產(chǎn)研究中心分析人員表示，今年以來樓市調(diào)控不斷升級，“四限”范圍力度持續(xù)擴(kuò)容，整體市場下行趨勢也較為明顯，尤其是政府區(qū)域“限價”政策的出臺，對房企即將入市的高價地塊項目沖擊不小。因部分高價地塊項目拿地成本過高，“面粉貴于面包”的現(xiàn)象屢見不鮮，在高價地塊成交樓面價與周邊精品項目成交均價無異的背景下，高端產(chǎn)品入市也很難有較高的溢價空間。

以合肥葛洲壩中國府項目為例，拿地樓面價為22103元/平方米，目前周邊項目在售均價也僅為22000元/平方米，房企的入市積極性顯然不高。

一家知名開發(fā)商負(fù)責(zé)銷售的副總經(jīng)理對北青報記者表示，高價地塊如果現(xiàn)在入市，必然面臨虧損的局面。

去年4月15日，南京舉行的一場土地拍賣會拍出了麒麟板塊的新“高價位”。61輪的瘋狂競爭之后，北京京奧港以47.6億元摘得麒麟板塊科技創(chuàng)新園中心地區(qū)的G09地塊，樓面價高達(dá)22353元/平方米，溢價率達(dá)163%。當(dāng)時據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，22353元/平方米的樓面價未來的房價可能賣到40000/平方米，但京奧港未來墅最終獲批的房價為25000-27000元/平方米。

產(chǎn)權(quán)變動頻繁 部分房企退出

在嚴(yán)峻的形勢面前，一些開發(fā)商選擇了退出。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2015年以來，全國住宅類高總價地塊單宗地塊成交金額超過65億的50宗地塊中，有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動，占比高達(dá)64%，引入更多的資金分擔(dān)市場風(fēng)險成為了市場主流。其中部分項目都由拿地時的單個企業(yè)變成了聯(lián)合體操盤，包括上海、北京、武漢等城市的高總價地塊大部分都出現(xiàn)了股權(quán)的變動。

2015年11月，華僑城、華潤、招商這三家地產(chǎn)央企組成聯(lián)合體以83.4億元的總價競得北京豐臺高價地地塊。由于地塊的最終成交價格超出授權(quán)價格，華潤和招商地產(chǎn)陸續(xù)退出該項目。

華僑城的項目權(quán)益先是由原來的33%變更為100%，今年8月份北京僑禧投資有限公司（持有豐臺高價地塊項目）49%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，今年11月28日，華僑城正式掛牌轉(zhuǎn)讓僑禧剩余51%的股權(quán)。華僑城退出之后，豐臺的高價地塊項目最初的三位股東將全部退出。

張大偉認(rèn)為，從資金情況看，2017年房企融資難度越來越大，各種疊加的調(diào)控政策導(dǎo)致房企特別是過去兩年拿地過于激進(jìn)的企業(yè)只能選擇賣股求生。預(yù)計后續(xù)還有更多的項目會出現(xiàn)股權(quán)變動。

調(diào)控不放松催促高價地塊入市

為催促“高價地塊”入市，防止開發(fā)商囤地，今年9月下旬，國土資源部部署開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查。檢查范圍包括70個大中城市和熱點(diǎn)城市蘇州市。省級國土資源主管部門可以將2016年以來房價、地價上漲較快的其他城市納入檢查范圍。檢查內(nèi)容是2013年1月1日以來住宅用地出讓合同執(zhí)行情況，重點(diǎn)是按時開工、竣工情況和出讓價款繳納情況。按照國土資源部工作部署，各省級國土資源主管部門將于今年11月30日前完成檢查、提交報告。

國土資源部明確此次檢查目的是促進(jìn)已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給。通過檢查督促加快住宅用地開發(fā)建設(shè)，有助于改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場預(yù)期。

今年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國土資源部、人民銀行在武漢召開部分省市房地產(chǎn)工作座談會。會議指出，要切實防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險，堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風(fēng)險作為重中之重，引導(dǎo)好市場預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落。

多名房地產(chǎn)研究人士指出，2018年樓市政策放松的概率很小，開發(fā)商必須放棄“跨越周期”、“房價下一輪暴漲”的幻想。開發(fā)商應(yīng)該在產(chǎn)品和成本上下功夫，投機(jī)心態(tài)只會讓情況更糟。

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