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  • 2017年11月23日 FanTianQing來(lái)源:鳳凰網(wǎng) 460 24
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天河北寫字樓中,頂級(jí)寫字樓平均租金錄得每平方米每月150元,比珠江新城略低。如何增收是這些寫字樓轉(zhuǎn)型升級(jí)面臨的壓力。

房地產(chǎn),寫字樓,改變寫字樓收入單一模式

共享經(jīng)濟(jì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)后會(huì)擦出怎樣的火花?

隨著廣州城市的發(fā)展,未來(lái)幾年甲級(jí)寫字樓不再是天河北、珠江新城獨(dú)霸天下。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2018年后,廣州新增寫字樓供應(yīng)將主要集中在琶洲、金融城。2019年~2020年廣州甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計(jì)均將超過(guò)100萬(wàn)平方米(含自用)。至2021年,廣州甲級(jí)寫字樓存量預(yù)計(jì)較2016年末增長(zhǎng)超70%。

廣州珠江新城、琶洲、金融城“一江三帶”商務(wù)區(qū)格局將形成,寫字樓市場(chǎng)的整體格局正迎來(lái)又一次改變。2017年年中,廣州核心商圈甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金錄得每平方米每月171.7元。珠江新城的平均租金繼續(xù)引領(lǐng)全市;備受市場(chǎng)看好的琶洲板塊租金漲幅則領(lǐng)先其他商務(wù)區(qū)。

2017年上半年,金融、TMT、專業(yè)服務(wù)行業(yè)繼續(xù)成為琶洲等地新寫字樓吸納主力。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,上半年辦公面積擴(kuò)張的企業(yè)中,金融類占比36%,TMT占比31%,專業(yè)服務(wù)占比21%。

變化:80后、90后更青睞共享辦公

天河北寫字樓中,頂級(jí)寫字樓平均租金錄得每平方米每月150元,比珠江新城略低。如何增收是這些寫字樓轉(zhuǎn)型升級(jí)面臨的壓力。怡城物業(yè)副總經(jīng)理寧衛(wèi)強(qiáng)告訴記者,調(diào)查眾多入駐廣州CBD的企業(yè)發(fā)現(xiàn),企業(yè)話事權(quán)正逐漸向80后、90后移交,他們作為受益于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的一代,思維邏輯、行為方式等與上一代有顯著不同。

如基于成本原因,多數(shù)物管提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù);但80后、90后喜歡彈性工作時(shí)間,IT行業(yè)加班就成常態(tài)。同時(shí),80后、90后也不喜歡開長(zhǎng)會(huì)。調(diào)查發(fā)現(xiàn),寫字樓會(huì)議室使用率越來(lái)越低,對(duì)于物業(yè)所有者來(lái)說(shuō),收益降低,對(duì)于承租者來(lái)說(shuō),成本增加。另一方面,隨著共享辦公理念的興起,更多白領(lǐng)喜歡如聯(lián)合辦公、共享咖啡廳、共享會(huì)議室等共享概念的產(chǎn)品。

因此,越秀房地產(chǎn)信托基金旗下維多利廣場(chǎng)、城建大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、越秀新都會(huì)等寫字樓就決定建立智慧云服務(wù)平臺(tái)、產(chǎn)品服務(wù)定制平臺(tái)、資源鏈接平臺(tái)、泛娛樂(lè)社交平臺(tái)等四大服務(wù)平臺(tái),推出升級(jí)版的共享辦公模式。比如物業(yè)管理方通過(guò)大數(shù)據(jù)分析決定由若干企業(yè)共享1個(gè)會(huì)議室,白領(lǐng)通過(guò)平臺(tái)預(yù)約就能用。

舊寫字樓配套不夠 共享咖啡室讓洽談更輕松

共享辦公是否有必要呢?易方達(dá)基金系統(tǒng)研發(fā)部總經(jīng)理王從德表示相當(dāng)期待,他告訴記者,在城建大廈辦公已16年,感覺(jué)服務(wù)很好,就是周邊共享配套少。其所在IT團(tuán)隊(duì)很多程序員,平時(shí)加班與周末培訓(xùn)的需求量很大,CBD吃飯成難題,若有一個(gè)更大的共享飯?zhí)茫瑔T工就不用走遠(yuǎn)路出去吃飯。

80后、90后辦公,往往需要頻繁交流,類似咖啡室這樣小而美的商務(wù)洽談室顯得很有必要,目前天河北與珠江新城都相對(duì)缺少共享咖啡室。王從德稱,體驗(yàn)發(fā)現(xiàn),相比辦公室冷冰冰的討價(jià)還價(jià),在共享咖啡室聊天無(wú)疑更加輕松。

舊模式會(huì)議室錯(cuò)配 共享會(huì)議室能降低企業(yè)成本

以會(huì)議室為例,王從德稱,對(duì)于200人的團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō),長(zhǎng)期租大的會(huì)議室太浪費(fèi),在平時(shí)多數(shù)是2~3人、5~7人、10~30人開會(huì)。但每到開年會(huì)或大的培訓(xùn)時(shí),可能需要100~200人的會(huì)議室,這些活動(dòng)往往要到酒店一次性租,租金昂貴。而在共享理念下,若有一個(gè)大會(huì)議室,通過(guò)提前預(yù)約,每年使用10次以內(nèi),則團(tuán)隊(duì)很有需求,可以降成本。

財(cái)富廣場(chǎng)上班的星藝裝飾負(fù)責(zé)人劉女士也對(duì)共享會(huì)議室表示期待,每當(dāng)周末或節(jié)假日,前來(lái)其企業(yè)咨詢裝修的顧客就特別多,VIP會(huì)議室往往不夠用。劉女士稱,若共享會(huì)議室落地,企業(yè)會(huì)在周末、節(jié)假日選擇,節(jié)省自身成本,也增加物業(yè)管理方的收入。

專家:大房企或加入共享寫字樓行列

廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)李健輝表示,物業(yè)管理是一個(gè)百億級(jí)金礦,共享辦公的運(yùn)營(yíng)模式在國(guó)外已經(jīng)有了,如在英國(guó),其參觀過(guò)一個(gè)有6萬(wàn)平方米共享辦公的寫字樓,其中會(huì)議室、打印機(jī)、傳真機(jī)、咖啡室均是有償共享,物業(yè)企業(yè)能根據(jù)不同規(guī)格的會(huì)議出租不同大小的空間,甚至有點(diǎn)對(duì)點(diǎn)禮儀、同聲傳譯等服務(wù),成了由共享理念延伸、升級(jí)出來(lái)的增加服務(wù)收入。

目前來(lái)看,在中國(guó),物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的收入大頭是租金,多種經(jīng)營(yíng)收入未占大頭。未來(lái)中國(guó)商業(yè)寫字樓的發(fā)展趨勢(shì)是,不動(dòng)產(chǎn)管理資產(chǎn)證券化,物業(yè)租金占比或降至50%以下。

在全國(guó)百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)中,廣東省占比份額26.44%,過(guò)去幾年,中小房產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)在退出,而以萬(wàn)科、保利、恒 大、碧桂園等代表的大型房企均在進(jìn)入物業(yè)管理領(lǐng)域,預(yù)計(jì)未來(lái)該行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提升,理念、服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新將成為寫字樓運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)的有效手段。

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