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• 2017年11月23日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng) 460 24
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

天河北寫字樓中，頂級(jí)寫字樓平均租金錄得每平方米每月150元，比珠江新城略低。如何增收是這些寫字樓轉(zhuǎn)型升級(jí)面臨的壓力。

共享經(jīng)濟(jì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)后會(huì)擦出怎樣的火花？

隨著廣州城市的發(fā)展，未來(lái)幾年甲級(jí)寫字樓不再是天河北、珠江新城獨(dú)霸天下。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年后，廣州新增寫字樓供應(yīng)將主要集中在琶洲、金融城。2019年~2020年廣州甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計(jì)均將超過(guò)100萬(wàn)平方米（含自用）。至2021年，廣州甲級(jí)寫字樓存量預(yù)計(jì)較2016年末增長(zhǎng)超70%。

廣州珠江新城、琶洲、金融城“一江三帶”商務(wù)區(qū)格局將形成，寫字樓市場(chǎng)的整體格局正迎來(lái)又一次改變。2017年年中，廣州核心商圈甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金錄得每平方米每月171.7元。珠江新城的平均租金繼續(xù)引領(lǐng)全市；備受市場(chǎng)看好的琶洲板塊租金漲幅則領(lǐng)先其他商務(wù)區(qū)。

2017年上半年，金融、TMT、專業(yè)服務(wù)行業(yè)繼續(xù)成為琶洲等地新寫字樓吸納主力。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，上半年辦公面積擴(kuò)張的企業(yè)中，金融類占比36%，TMT占比31%，專業(yè)服務(wù)占比21%。

變化：80后、90后更青睞共享辦公

天河北寫字樓中，頂級(jí)寫字樓平均租金錄得每平方米每月150元，比珠江新城略低。如何增收是這些寫字樓轉(zhuǎn)型升級(jí)面臨的壓力。怡城物業(yè)副總經(jīng)理寧衛(wèi)強(qiáng)告訴記者，調(diào)查眾多入駐廣州CBD的企業(yè)發(fā)現(xiàn)，企業(yè)話事權(quán)正逐漸向80后、90后移交，他們作為受益于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的一代，思維邏輯、行為方式等與上一代有顯著不同。

如基于成本原因，多數(shù)物管提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)；但80后、90后喜歡彈性工作時(shí)間，IT行業(yè)加班就成常態(tài)。同時(shí)，80后、90后也不喜歡開長(zhǎng)會(huì)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，寫字樓會(huì)議室使用率越來(lái)越低，對(duì)于物業(yè)所有者來(lái)說(shuō)，收益降低，對(duì)于承租者來(lái)說(shuō)，成本增加。另一方面，隨著共享辦公理念的興起，更多白領(lǐng)喜歡如聯(lián)合辦公、共享咖啡廳、共享會(huì)議室等共享概念的產(chǎn)品。

因此，越秀房地產(chǎn)信托基金旗下維多利廣場(chǎng)、城建大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、越秀新都會(huì)等寫字樓就決定建立智慧云服務(wù)平臺(tái)、產(chǎn)品服務(wù)定制平臺(tái)、資源鏈接平臺(tái)、泛娛樂(lè)社交平臺(tái)等四大服務(wù)平臺(tái)，推出升級(jí)版的共享辦公模式。比如物業(yè)管理方通過(guò)大數(shù)據(jù)分析決定由若干企業(yè)共享1個(gè)會(huì)議室，白領(lǐng)通過(guò)平臺(tái)預(yù)約就能用。

舊寫字樓配套不夠 共享咖啡室讓洽談更輕松

共享辦公是否有必要呢？易方達(dá)基金系統(tǒng)研發(fā)部總經(jīng)理王從德表示相當(dāng)期待，他告訴記者，在城建大廈辦公已16年，感覺(jué)服務(wù)很好，就是周邊共享配套少。其所在IT團(tuán)隊(duì)很多程序員，平時(shí)加班與周末培訓(xùn)的需求量很大，CBD吃飯成難題，若有一個(gè)更大的共享飯?zhí)茫瑔T工就不用走遠(yuǎn)路出去吃飯。

80后、90后辦公，往往需要頻繁交流，類似咖啡室這樣小而美的商務(wù)洽談室顯得很有必要，目前天河北與珠江新城都相對(duì)缺少共享咖啡室。王從德稱，體驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，相比辦公室冷冰冰的討價(jià)還價(jià)，在共享咖啡室聊天無(wú)疑更加輕松。

舊模式會(huì)議室錯(cuò)配　共享會(huì)議室能降低企業(yè)成本

以會(huì)議室為例，王從德稱，對(duì)于200人的團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期租大的會(huì)議室太浪費(fèi)，在平時(shí)多數(shù)是2~3人、5~7人、10~30人開會(huì)。但每到開年會(huì)或大的培訓(xùn)時(shí)，可能需要100~200人的會(huì)議室，這些活動(dòng)往往要到酒店一次性租，租金昂貴。而在共享理念下，若有一個(gè)大會(huì)議室，通過(guò)提前預(yù)約，每年使用10次以內(nèi)，則團(tuán)隊(duì)很有需求，可以降成本。

財(cái)富廣場(chǎng)上班的星藝裝飾負(fù)責(zé)人劉女士也對(duì)共享會(huì)議室表示期待，每當(dāng)周末或節(jié)假日，前來(lái)其企業(yè)咨詢裝修的顧客就特別多，VIP會(huì)議室往往不夠用。劉女士稱，若共享會(huì)議室落地，企業(yè)會(huì)在周末、節(jié)假日選擇，節(jié)省自身成本，也增加物業(yè)管理方的收入。

專家：大房企或加入共享寫字樓行列

廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)李健輝表示，物業(yè)管理是一個(gè)百億級(jí)金礦，共享辦公的運(yùn)營(yíng)模式在國(guó)外已經(jīng)有了，如在英國(guó)，其參觀過(guò)一個(gè)有6萬(wàn)平方米共享辦公的寫字樓，其中會(huì)議室、打印機(jī)、傳真機(jī)、咖啡室均是有償共享，物業(yè)企業(yè)能根據(jù)不同規(guī)格的會(huì)議出租不同大小的空間，甚至有點(diǎn)對(duì)點(diǎn)禮儀、同聲傳譯等服務(wù)，成了由共享理念延伸、升級(jí)出來(lái)的增加服務(wù)收入。

目前來(lái)看，在中國(guó)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的收入大頭是租金，多種經(jīng)營(yíng)收入未占大頭。未來(lái)中國(guó)商業(yè)寫字樓的發(fā)展趨勢(shì)是，不動(dòng)產(chǎn)管理資產(chǎn)證券化，物業(yè)租金占比或降至50%以下。

在全國(guó)百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)中，廣東省占比份額26.44%，過(guò)去幾年，中小房產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)在退出，而以萬(wàn)科、保利、恒 大、碧桂園等代表的大型房企均在進(jìn)入物業(yè)管理領(lǐng)域，預(yù)計(jì)未來(lái)該行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提升，理念、服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新將成為寫字樓運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)的有效手段。

房地產(chǎn) 寫字樓 改變寫字樓收入單一模式

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