改善住房供求關(guān)系 住宅用地開發(fā)建設(shè)要進(jìn)行全面核查

• 2017年11月22日 ZhouXun來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 240 7
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)康俊亮表示，此次檢查目的是促進(jìn)已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給。通過(guò)檢查督促加快住宅用地開發(fā)建設(shè)，有助于改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

為加大推地力度，防止坐地生財(cái)，囤地倒地，拖欠地款，國(guó)土部開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查，按照工作部署，各省級(jí)國(guó)土資源主管部門將于今年11月30日前完成檢查、提交報(bào)告。

據(jù)悉，此次重點(diǎn)檢查70個(gè)大中城市和熱點(diǎn)城市蘇州市，2013年1月1日以來(lái)住宅用地出讓合同執(zhí)行情況，包括按時(shí)開工、竣工情況和出讓價(jià)款繳納情況。值得一提的是，部分2016年以來(lái)房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲較快的城市也將納入檢查范疇。例如海南省檢查范圍包括海口、三亞以及儋州。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉，此次全面核查，將自查工作與土地利用動(dòng)態(tài)巡查相結(jié)合，確保實(shí)地核查全覆蓋。而對(duì)核查出的問(wèn)題也將進(jìn)行分類處置。“對(duì)開竣工逾期的下達(dá)督促建設(shè)通知書，對(duì)延期繳納出讓金的下達(dá)出讓金催繳通知書，并征收相應(yīng)滯納金，對(duì)逾期仍不履行合同的，依法向法院提起訴訟。”相關(guān)人士透露，此次將綜合運(yùn)用行政、法律、經(jīng)濟(jì)等手段，對(duì)違規(guī)行為形成震懾，確保履職盡責(zé)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)康俊亮表示，此次檢查目的是促進(jìn)已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給。通過(guò)檢查督促加快住宅用地開發(fā)建設(shè)，有助于改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，近兩年來(lái)，特別是一二線城市出現(xiàn)了多宗高價(jià)地塊，房企爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目時(shí)往往建立在對(duì)未來(lái)市場(chǎng)樂(lè)觀的預(yù)期之上，但過(guò)高的樓面價(jià)使部分地塊在拿地后遲遲未能順利入市，而目前市場(chǎng)降溫更加大了這些項(xiàng)目入市的難度，房企通過(guò)各種方法延緩入市。因此，此次檢查也重點(diǎn)針對(duì)這部分地塊。

南京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，土地入市一直是該局重點(diǎn)關(guān)注的部分，針對(duì)此次專項(xiàng)檢查，該局在原來(lái)的基礎(chǔ)上加大檢查力度，嚴(yán)防土地出讓合同執(zhí)行不到位的問(wèn)題?！捌髽I(yè)經(jīng)常以規(guī)劃許可證、建設(shè)許可證等證件未到位理由申請(qǐng)開發(fā)延期，對(duì)此，國(guó)土部門會(huì)同相關(guān)部門對(duì)這類情況進(jìn)行嚴(yán)格查驗(yàn)，防止企業(yè)借機(jī)拖延開發(fā)進(jìn)展、 變相捂地?！?/p>

“從目前來(lái)看，雖然并未發(fā)現(xiàn)有明顯惡意捂地行為。但未來(lái)相關(guān)檢查將常態(tài)化開展，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)將更加嚴(yán)格。”上述人士表示。

數(shù)據(jù)顯示，2016年以來(lái)，僅合肥市區(qū)就有44家純新盤尚未入市，其中，拿地時(shí)間最長(zhǎng)已超1年半。北京方面，6月底也公布了389個(gè)在途商品房項(xiàng)目清單。有內(nèi)部人士表示，部分地塊開發(fā)商一般通過(guò)部分開發(fā)、先開工再改規(guī)劃等種種方式延后開發(fā)，實(shí)現(xiàn)囤地。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至2017年9月底， 115家上市房企存貨總量為3.9萬(wàn)億元，其中，萬(wàn)科存貨為5505.73億元，較去年末上漲17.8%;綠地控股存貨為4852.38億元，基本持平; 保利地產(chǎn)存貨3924.69億元，較去年末上漲29.39%;華夏幸福存貨2007.42億元，較去年末上漲36.24%;陽(yáng)光城存貨1258.97億元，較去年末上漲68.49%;新城控股存貨649.96億元，較去年末上漲64.58%。

“房企財(cái)務(wù)報(bào)表中的存貨指標(biāo)包括了住房庫(kù)存、土地儲(chǔ)備、開工建設(shè)項(xiàng)目等指標(biāo)，所以存貨規(guī)模不僅僅是未開發(fā)土地部分，但是未開發(fā)土地占比也是較大的部分。雖然房企看著有幾千億的負(fù)債，甚至凈資產(chǎn)負(fù)債達(dá)到百分之幾百上千，但只要想減輕負(fù)債，賣兩塊地就好了?！币晃环科笕耸咳缡钦f(shuō)。

對(duì)于捂地懲罰，上述人士坦言，幾乎不會(huì)有被收回的情況，最多是有罰金，但比例也不多，找點(diǎn)理由便可搪塞過(guò)去。況且現(xiàn)在都是分期出售，一段時(shí)間蓋一點(diǎn)，地的開發(fā)時(shí)間自然也就延長(zhǎng)。

公開資料顯示，針對(duì)國(guó)有土地出讓后的囤積、閑置問(wèn)題，國(guó)土資源部2012年公布修訂后的《閑置土地處置辦法》。辦法規(guī)定，若土地出讓后閑置1年，收取相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，檢查可以全面摸底熱點(diǎn)城市的土地存量狀態(tài)與面積，判斷未來(lái)供應(yīng)量，但還需注意的是，應(yīng)加大違規(guī)地塊的處罰力度，以對(duì)房企形成震懾，加快開發(fā)節(jié)奏。

湖北省住建廳相關(guān)人士表示，為了加快供地節(jié)奏，湖北將采取經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地出讓競(jìng)價(jià)溢價(jià)率超出一定比例時(shí)，縮短全額付清土地出讓金市價(jià)的措施。

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