樓市“金九銀十”將落空 房地產市場現(xiàn)狀如何

• 2017年9月19日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 973 61
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經(jīng)濟學者馬光遠認為，近期各地釋放出來的一系列信號的用意是很明顯的，那就是，不要借助“金九銀十”這個時間窗口，試圖在市場走勢、政策松動以及購房者的預期方面做出任何改變。

　　樓市“金九銀十”將落空？房地產市場現(xiàn)狀如何？

　　8月樓市成交量下降

　　8月本為傳統(tǒng)的樓市淡季，但作為銜接“金九銀十”的關鍵時節(jié)，還是背負了業(yè)內一定的期望。

　　房產研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)像是給市場淋了一瓢涼水：8月份，除上海新建商品房均價環(huán)比7月微漲以外，北京、廣州、深圳三個一線城市的新房均價都有不同程度的下跌。二手房方面，除北京均價略有回升，上海、廣州、深圳均與7月的幾乎持平。

　　對8月的一線樓市來說，整體的量價齊跌是數(shù)據(jù)給人的直觀感受。廣州樓市在政策收緊、推盤較少等作用下，雖然相比7月略有升溫，但成交仍是低迷。數(shù)據(jù)顯示，8月廣州一手住宅網(wǎng)簽成交4978套，同比去年8月的10044套減少5066套，同比下降50.44%，而環(huán)比7月的4431套增加547套，環(huán)比上升12.34%。均價方面，8月廣州一手住宅網(wǎng)簽均價為16146元/平方米，同比下降9.33%，環(huán)比7月下跌了2.2%。

　　深圳方面，據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，8月份，深圳一手樓市成交不足2000套，均價則微降0.12%至5.4萬元/平方米，出現(xiàn)自去年10月份以來的11連跌。

　　同為一線城市，北京、上海的行情亦不例外。據(jù)中原地產研究中心統(tǒng)計，8月北京新建商品房共簽約1786套，較2016年8月4052套的成交套數(shù)下降了56%。另易居房地產研究院報告稱，8月上海新房成交面積46萬平方米，環(huán)比減少31.2%。

　　值得一提的是，日前國家統(tǒng)計局公布的2017年1—8月份全國房地產開發(fā)投資和銷售情況顯示，前8月商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，增速比1—7月份回落1.3個百分點。

　　在國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華看來，房地產市場經(jīng)過去年以來的調控，效果不斷顯現(xiàn)，一方面熱點城市房價過快上漲的勢頭得到了抑制。從7月份70個大中城市的房價數(shù)據(jù)來看，15個一線城市和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅均比上月回落，回落幅度在0.8到4.9個百分點之間。另一方面去庫存進度也在加快。8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴大1個百分點。

　　然而，根據(jù)中國房價行情平臺監(jiān)測，與年初的房價相對，北上廣深四座一線城市中，除深圳有微幅下調外，其它三座城市房價均大幅上漲。

　　部分三四線城市陸續(xù)出臺調控政策

　　調控政策影響持續(xù)加強，被認為是樓市量價齊跌的最直接原因。

　　剛進入9月，深圳市場傳來兩大信號：一方面是，銀行繼續(xù)收緊首套房貸，首套房貸利率全面上浮，平均利率達到5.04%。另一方面是，監(jiān)管層對房貸的監(jiān)控步步趨緊。深圳人行在最近針對轄內的商業(yè)銀行發(fā)布了一份風險提示，對個人消費貸款的貸款期限要求最長不超過5年，而且不得以未解除抵押的房產抵押（二次抵押）發(fā)放個人消費貸款。對此，有分析人士稱，利率上調和監(jiān)管加強，將直接導致流入房地產的資金加速減少，從而進一步給樓市降溫。

　　記者了解到，9月份雖有機構宣稱深圳還將有16個項目計劃入市，但含住宅的僅6個。在二手房方面，中原地產監(jiān)測到的數(shù)據(jù)顯示，業(yè)主報價已下跌6.1%，預示著市場整體繼續(xù)下滑。

　　為了預防樓市“金九銀十”期間進一步升溫，事實上，很多城市近期都在陸續(xù)出臺更嚴格的調控政策。如在一線城市中，北京市住建委相關部門近期便聯(lián)合發(fā)布《關于開展房地產經(jīng)紀機構違規(guī)行為情況檢查的通知》，針對近期有個別經(jīng)紀人員協(xié)助購房人以辦理“消費貸”“經(jīng)營貸”“個人信用貸”“房抵貸”等方式套取資金作為購房首付這類違規(guī)行為開展自查，斷絕購房者不規(guī)范的資金通路。與此同時，廣州、深圳和上海的情況也不例外。

　　在房地產長效機制尚未完全建成之前，有業(yè)內人士分析，9、10月份極有可能是新一輪樓市調控政策密集出臺的時間窗口期，尤其是今年較熱的三四線城市，或將面臨政策進一步收緊。公開信息顯示，西安、蘭州、揚州、泰州等今年大熱的城市近期相繼出臺緊縮政策。

　　經(jīng)濟學者馬光遠認為，近期各地釋放出來的一系列信號的用意是很明顯的，那就是，不要借助“金九銀十”這個時間窗口，試圖在市場走勢、政策松動以及購房者的預期方面做出任何改變。不過，在他看來，釋放這種信號其實意義已經(jīng)不在，因為如果仔細梳理過去房地產調控的周期，不難發(fā)現(xiàn)，在調控嚴厲的情況下，熱點城市很少出現(xiàn)所謂的“金九銀十”的行情。當然，在今年各種環(huán)境因素都和過去完全不同的情況下，期待樓市本身借助“金九銀十”出現(xiàn)反彈，本身就是小而又小的概率。

　　不過，東北證券研究員高建則認為，隨著調控政策影響的不斷深入，銀行持續(xù)上調首套房按揭，房企融資成本上升及融資渠道收緊，房地產開發(fā)投資高峰已過，很難向上超預期。預期下半年土地供給增加，房企拿地熱情不減，補庫存動力較強，新房銷售仍將同比上升。一二線核心城市上半年受到限價、限購政策的影響，商品房供給有限，剛性需求未得到滿足。雖然行業(yè)穩(wěn)中有降，但全年來看并不悲觀。

　　新房供應迎高峰　成交量或將回暖

　　大多市場人士分析稱，在信貸政策收緊及租賃市場相關政策不斷出臺的情況下，市場在傳統(tǒng)的“金九銀十”幾乎很難有過熱的表現(xiàn)。

　　“國民安居指數(shù)”顯示，8月份購房者信心指數(shù)為101.4，環(huán)比上漲1.2%，是連降3個月后的首次反彈。不過，安居客房產研究院首席分析師張波指出，62.9%的購房者認為短期內房價穩(wěn)定，并不急于在“金九銀十”出手，愿意花時間挑選更適合自己的房源。

　　“樓市一直存在著追高不逐低的市場現(xiàn)象。這也符合人們的趨利心理，房價高位時，擔心會漲得更高，因而剛需族和炒房者會有不買就來不及的逐漲心理。加上市場炒作，樓市虛火就是這樣從市場端推升起來的?！必斀?jīng)研究員張敬偉認為，過去幾個周期的樓市漲跌，無不呈現(xiàn)出這樣的樓市生態(tài)。

　　與購房者的觀望心理相對應的是，進入“金九銀十”傳統(tǒng)市場旺季后，房地產企業(yè)銷售壓力也在日增，大部分房企對“現(xiàn)金為王”已達成共識。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心調查發(fā)現(xiàn)，“金九銀十”期間東莞樓市供應量大增。據(jù)不完全統(tǒng)計，超過50個項目將在“金九銀十”推新貨入市，數(shù)量近1.5萬套，創(chuàng)歷史新高，其中約1.3萬套齊聚“金九”，供應量創(chuàng)歷史單月新高。

　　中原地產首席分析師張大偉分析稱，一二線城市新房和二手房市場的整體成交量環(huán)比均有所回落，表明各地限購政策的相繼出臺已令全國主要城市的市場行情都受到了影響。接下來樓市行情在不同城市將進一步分化，從市場走勢看，一二線漲幅回落已經(jīng)出現(xiàn)，整體市場的熱度從過去的一二線轉移到三四線。

　　居理新房數(shù)據(jù)研究院主任則表示，從目前各大開發(fā)商的推盤量來看，9月一線城市新房供應會迎來一個高峰，所以成交量會呈現(xiàn)小幅回暖。但今年“金九銀十”幾乎不可能迎來量價齊漲的情況。

　　不過，也有人認為今年樓市“金九銀十”并不悲觀。太平洋證券房地產行業(yè)分析師周炯就指出，對于一二線城市來說，目前影響銷量最大的因素仍然是供應量，即房企的推貨量，而需求端依然強勁，且供求矛盾突出。雖然受制于限價政策調控影響，房企獲取預售證仍存難度，但大部分主要布局于一二線城市的房企，或迫于上市公司業(yè)績壓力，或迫于自身現(xiàn)金流壓力，都將主動增加推盤，因此，一二線樓市的成交量將獲得一定支撐；對于三四線城市來說，這輪主要受益于一二線需求外溢的成交高峰，在一二線城市政策暫時不會放松的背景下，仍將持續(xù)一段時間。也就是說，樓市“金九銀十”期間仍能獲得成交量的支撐。

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