大消息！ 2018年可能是房地產(chǎn)周期低谷？

• 2017年9月8日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 1128 72
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隨著信貸、住房租賃等供需雙向政策的作用，至少到2018年上半年，樓市都很有可能處于低-谷期，在這個階段買房的話，最好從時間成本、資金成本以及自身經(jīng)濟實力等多方位充分考慮清楚，量入為出。

　　自新一輪調(diào)控政策的落地實施，許多購房者便在觀望樓市，尋找最好的出手時機。

　　據(jù)最新的房貸報告顯示，8月份全國首套房平均利率為5.12%，相當于基準利率4.90%的1.04倍，環(huán)比7月份上升了2.47%；同比去年8月上升了15.35%。在融360監(jiān)測的35個城市首套房平均利率中，最低的是上海4.83%，最高為鄭州、石家莊、哈爾濱的5.39%。

　　在全國35個城市的533家銀行中，8月有154家銀行首套房利率上升，占比28.89%；房貸利率下降的有7家銀行，占比1.31%；與上月持平的有349家銀行，占比65.48%；而一共有232家銀行執(zhí)行基準利率，252家銀行執(zhí)行基準利率上浮，利率上浮的銀行比上月新增了126家，新增了一倍；8月份停止受理銀行房貸業(yè)務(wù)的銀行分（支）行增加到29家，包括停貸的銀行在內(nèi)，有484家銀行不再提供優(yōu)惠利率了。

　　一線城市平均房貸利率維持高位，引領(lǐng)購租并舉措施

　　具體來看，一線城市中，只有上海還維持在基準利率以下，為4.83%，北京、深圳、廣州的房貸平均利率均已超過5%，分別是5.12%、5.04%、5.13%。一線城市房貸利率依舊維持著較高的水平。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)10個月回落，說明在從嚴的政策下，房價上漲過快的一線城市樓市價格開始逐漸回歸理性。

　　從長效機制的角度看，8月份深圳出臺了鼓勵住房租賃的發(fā)展文件，允許商業(yè)用房改為租賃住房，在符合城市規(guī)劃和公共配套要求的前提下，經(jīng)行政主管部門同意，允許已建成并空置的商業(yè)建筑以宗地為單位按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變并按規(guī)定調(diào)整土地用途，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當按照居民標準執(zhí)行。改建后的住房僅限租賃或整體轉(zhuǎn)讓，不得分割轉(zhuǎn)讓或以“以租代售”等形式變相分割轉(zhuǎn)讓。

　　繼北京提出的“共有產(chǎn)權(quán)房”的概念后，深圳此次提出的“商改住”方案中，還涉及了提高住房公積金用于支付房租的比例、給予交易便利和稅收優(yōu)惠、完善住房租賃法規(guī)規(guī)章、健全完善租賃信息動態(tài)監(jiān)測體系等多項措施。我們知道，住房公積金提取用于支付房租有一定限額，以北京為例，能提供租房合同、租房發(fā)票的，一個季度能提取一次，每月提取額度不能超過本人住房公積金的月繳存額，也不能超過月租金；不能提供發(fā)票的，每個月只能提取1500元，一個季度提取一次。

　　但是根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國50城房租收入比研究》顯示，北京、上海、深圳的人均住房租金已經(jīng)高于2000元，廣州的租金也達到了1605元，公積金提取額度已經(jīng)無法滿足租房租的需求。提高公積金用于租房提取的額度顯得迫在眉睫，畢竟建立住房租賃市場不是一朝一夕就能實現(xiàn)的，除了長遠的規(guī)劃，也要先解決一下眼前租金高的現(xiàn)實問題，這也是很多大城市租房族們的心聲。

　　二線半數(shù)多城市平均房貸利率超5%

　　放眼望去二線城市，半數(shù)多的城市平均房貸利率已經(jīng)超過5%，向一線城市看齊的趨勢更加明顯。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均上漲0.4%，漲幅均比上月回落0.2個百分點，這也不難看出，二線城市還在繼續(xù)收緊信貸政策來進一步減少房價上漲幅度。

　　二線城市的住房租賃舉措也在緊鑼密鼓的進行著，8月份，杭州出臺的征求意見稿要求，未來符合條件的租房人子女有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，主要是在辦理居住證后，按照居住證積分管理規(guī)定，對租賃住房達到一定年限的實行“租購?fù)帧?，來具體落實相關(guān)權(quán)益。安徽合肥也將鼓勵引進大型租賃企業(yè)，并完善公積金政策，更加便于租房人提取公積金用于支付租金，這一點倒是跟一線城市的初衷是一致的。

　　央行報告釋放重要信號，2018年可能是房地產(chǎn)周期低谷

　　8月11日，央行發(fā)布2017年第二季度貨幣政策執(zhí)行報告指出，雖然貸款利率不斷提升，但是仍處于歷史低位期，流動性趨緊、銀行負債端成本抬升推動貸款利率繼續(xù)走高，下一階段要繼續(xù)實施穩(wěn)健中性的貨幣政策，處理好穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、控總量的關(guān)系，說白了就是現(xiàn)在利率還不算高，以后還有上漲的空間，想要利率降下來是不太可能了。

　　這番話并非空穴來風(fēng)，看看近20年的的住房貸款利率，離現(xiàn)在最近的2008-2014年的利率大多數(shù)時間都維持在6.37%以上，而最為關(guān)鍵的一點就是，房貸利率升高，必定伴隨著樓市降溫。

　　房貸利率上升意味著要支付的總利息多了，購房人的成本變高，不僅僅是資金成本，還有時間成本。由于房貸額度緊張造成的排隊放款現(xiàn)象蔓延到全國多個城市，等待時間也越來越長，等上三五個月是再正常不過了。但是放款時間變長，購房人未必等得起，賣房人跟開發(fā)商也沒有太多的耐心等，一旦中間出現(xiàn)貸款下不來或者其他狀況，房產(chǎn)交易無法進行下去，受傷最深的還是購房人。

　　也正因為擔(dān)心成本問題，不少人推遲或取消購房計劃。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心在北京、上海、廣州、深圳、成都和海南等地聯(lián)合發(fā)起網(wǎng)絡(luò)民調(diào)顯示，因樓市-新政推遲或取消購房計劃的購房者占36.3%。而在受訪的剛需購房者中，推遲或取消購房計劃的比例更高，達到43.6%，同時還有29.9%的剛需客仍然在觀望中。雖然部分剛需客的購房計劃受到影響，不可否認的是，在各種疊加的政策共同作用下，有相當一部分炒房客選擇了全身而退，成本變高、轉(zhuǎn)手變難，稍微識相點的都不會再像以前那樣買房。

　　而隨著信貸、住房租賃等供需雙向政策的作用，至少到2018年上半年，樓市都很有可能處于低-谷期，在這個階段買房的話，最好從時間成本、資金成本以及自身經(jīng)濟實力等多方位充分考慮清楚，量入為出。

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