重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn) 房企華潤置地的抉擇是？

• 2017年8月31日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 615 35
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如果說收縮三四線城市讓華潤置地失去了“去庫存”帶來的樓市爆發(fā)機遇，那么倚重一二線城市的戰(zhàn)略又讓華潤在樓市調控嚴厲的上半年遭遇了營收、利潤下滑的窘境，這也引起了華潤置地管理層的反思。行業(yè)人士認為，城市布局不平衡只是華潤置地需要反思的一方面，除此之外，如

　　成敗皆一二線

　　在眾多龍頭房企業(yè)績漲幅明顯的上半年，上半年營收、利潤“雙降”的成績單對于新晉千億級房企的華潤確實說不過去。數(shù)據(jù)顯示，上半年華潤置地綜合營業(yè)額為352.6億港元，同比下降21%，股東應占凈利同比下降33.1%，約為51.1億港元?！吧习肽觊_發(fā)額、營業(yè)利潤跟其他開發(fā)商亮麗的報表相比不太好看，我們也在反思?！惫緢?zhí)行董事兼副主席唐勇在中報投資者電話會議上顯得很坦白。

　　“華潤置地公告2017年中期業(yè)績，顯著低于預期?！毙袠I(yè)知名券商申萬證券表示，將把華潤置地目標價下調至26.27港元，并將評級從買入下調至增持。申萬證券表示，該公司上半年收入同比降21%至353億港元，較預期低28%，主要是結算面積少于預期導致物業(yè)開發(fā)收入下降。統(tǒng)計顯示，2017年上半年，華潤銷售金仍然排在行業(yè)第11位，但銷售面積已經(jīng)從去年的第9位，滑落至今年上半年的第16位。

　　“重倉一二線城市的華潤遭遇史上最嚴苛的限購，正是華潤上半年銷售業(yè)績下滑的主要原因。”有業(yè)內人士指出，導致華潤置地業(yè)績變臉的原因，與華潤置地過分依賴一二線城市的布局不無關系，在一二線城市遭遇嚴厲調控時，華潤的營收和利潤難逃沖擊。統(tǒng)計顯示，上半年一二線城市受到限購的影響，區(qū)域內項目的貢獻比例從原來的88%下降至85%。

　　對此有分析人士指出 ，上半年華潤置地在全國一二線城市營收占比高達85%，這在龍頭房企中也比較少見。從行業(yè)排名靠前企業(yè)布局來看，除了一二線城市之外，核心城市周邊中小城市，甚至三四線城市，實現(xiàn)均衡布局是十分普遍的現(xiàn)象。同時，產(chǎn)品線上來看，高中低端產(chǎn)品的多元布局也比較常見。但華潤置地的布局則更多集中在一二線城市，產(chǎn)品線也主要集中在高端改善型項目甚至是豪宅產(chǎn)品。另有數(shù)據(jù)顯示，在華潤置地今年的業(yè)績預算中，會有七成的業(yè)績來源集中在20個主要受調控城市內。

　　行業(yè)人士分析，此前正是得益于“聚焦一二線城市”的策略華潤才贏得了2016年的業(yè)績大增，乃至首次“破千億”。但面臨“史上最嚴調控”的持續(xù)，一二線城市陷入停滯狀態(tài)也讓企業(yè)面臨空前壓力。以北京為例，高端項目“8萬紅線”的持續(xù)曾讓不少豪宅無奈低頭，包括華潤在北京在售的當年豐臺地王級項目首開華潤城就一直未能突破單價8萬元的銷售價格。由此可見，昔日聚寶盆正變成燙手的山芋，未來類似于華潤這樣的重倉一二線城市的開發(fā)商，調控帶來的風險還遠未結束。

　　要規(guī)模還是要利潤

　　“聚焦一二線城市”一直是華潤置地長期以來堅持的戰(zhàn)略。2016年年報顯示，華潤當年耗資626億元增持39宗土地，新增土地儲備計容面積1052萬平方米。截至2016年末，公司的總土地儲備達4485萬平方米，其中，一二線城市土儲占比75%，相比當年年中上升3個百分點。其中，華潤置地土地儲備超過六成集中于華南、華北、華東三大區(qū)。其中，華南大區(qū)土儲最多，約有1200萬平方米。

　　值得注意的是，除了調控線之外 ，華潤可能也在有意識地主動放緩出貨的速度。業(yè)內人士分析，事實上，同樣主打高端產(chǎn)品，重倉一二線的融創(chuàng)中國上半年業(yè)績并未有明顯下滑。這與企業(yè)調整銷售節(jié)奏也不無關系。中金公司研報也指出，華潤置地在下半年有1800億元可售貨值，預計下半年銷售額同上半年持平，原因是華潤為了保護銷售毛利率正在延遲推新盤。

　　截至2017年6月30日，華潤置地綜合借貸額折合港元1057.5億元，現(xiàn)金及銀行結存折合港元451.8億元，總有息負債比率為42%，較2016年底的36.4%有所上升，凈有息負債率為41.5%，較2016年底的23.8%有較大幅度上升，但仍維持在行業(yè)較低水平。

　　但實際上，在發(fā)展規(guī)模速度上華潤似乎也是糾結的。華潤置地相關負責人此前也表示，“是不是需要調整規(guī)模，華潤也回顧檢討自己投資的策略，是否要有更大的投資力度去增加負債比率，讓財務結構比較健康，而負債率在行業(yè)里是偏低的”。

　　華潤公布的2017年中期業(yè)績報告中有這樣表述，“業(yè)績期內，開發(fā)物業(yè)和投資物業(yè)均保持平穩(wěn)發(fā)展的趨勢，各項目銷售情況和工程進度符合預期，為2017年全年業(yè)績奠定了良好的基礎”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進預測，這或許意味著企業(yè)下半年加快推盤節(jié)奏的欲望并不會太強烈，下半年華潤業(yè)績取得爆發(fā)性增長的可能性不大。另外，調控政策的繼續(xù)從緊也是華潤所要警惕的。

　　重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)

　　拆解華潤上半年的成績單會發(fā)現(xiàn)，上半年華潤置地的開發(fā)物業(yè)營業(yè)額為290.9億港元，同比下降25.9%，但是投資物業(yè)的資金收入?yún)s為40.1億港元，同比出現(xiàn)了13.2%的增長。而后者也是華潤置地這幾年的重頭戲，大量的投資物業(yè)帶來的固定租金收入也一直是華潤置地引以為豪的。

　　截至今年6月末，華潤運營中的投資物業(yè)總建面達574萬平方米，包括已開業(yè)萬象城13個，五彩城/萬象匯8個，其他購物中心2個，平均出租率從去年上半年的92.7%進一步上升至94.2%。截至上半年，華潤置地購物中心營業(yè)額23.3億元，同比增長22%；酒店業(yè)務營業(yè)額6.09億元，同比增長35%。今年下半年計劃新開業(yè)4個購物中心，并于2018年和2019年分別新開業(yè)8個和9個項目，由此購物中心數(shù)量將從2017年的27個，進一步增長至2018年的35個，2019年的44個。按照資產(chǎn)賬面總值計算，當前華潤的投資物業(yè)資產(chǎn)賬面總值為1062.7億港元，占資產(chǎn)總值的21.5%，未來這一比例還有可能繼續(xù)上升。

　　對于商業(yè)資產(chǎn)的態(tài)度，各家企業(yè)態(tài)度不一。萬達商業(yè)提倡輕資產(chǎn)、而華潤則偏向大規(guī)模的開發(fā)，對于輕資產(chǎn)的話題，華潤似乎并不感興趣。唐勇表示，輕資產(chǎn)是做保姆，重資產(chǎn)是自己的孩子。

　　在行業(yè)人士看來，重資產(chǎn)的資金壓力不言而喻，這對于背靠華潤集團的華潤置地而言并不是難題。但是如何在做大規(guī)模的同時，釋放重資產(chǎn)的價值才是華潤商業(yè)所需要考慮的。對此，唐勇透露，目前華潤置地已經(jīng)在研究將華潤商業(yè)拆分上市一事，試圖釋放華潤商業(yè)的價值，但目前還沒有時間表。今年6月，華潤置地對旗下商業(yè)地產(chǎn)組織架構和主要管理人員進行了調整，組建商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務獨立分拆邁出了第一步。

　　另一個值得一提的問題是，華潤商業(yè)部分的城市分化也不得忽視。此前就有機構分析師透露，華潤置地的租金收入主要是受惠于一線地區(qū)商鋪，但受制于整體大的商業(yè)環(huán)境，項目租金收入增長開始放緩。

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