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關于“集體租賃住房”的這五問你會想知道的!

  • 2017年8月31日 FanTianQing來源:騰訊網 804 49
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2017年8月28日,國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》(下稱“方案”),政策一出,立刻引起媒體和業(yè)界高度關注。

住房,集體租賃住房

  本次政策的根本目的是解決土地財政模式面臨的瓶頸,為保持城市經濟穩(wěn)定增長、推動城市發(fā)展方式轉向而提出措施。

  2017年8月28日,國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》(下稱“方案”),政策一出,立刻引起媒體和業(yè)界高度關注。有觀點稱,這一政策意味著集體土地正式入市,建在其上的房地產開發(fā)成本可降至20%-30%,也就是說二、三折超低價房即將面市。還有不少冠以“樓市王炸”之類浮夸標題的文章也隨即刷屏??上У氖?,這些文章似乎有些誤讀了。

  那么,《方案》釋放出的真正信息究竟是什么?以下五個問題或許可為我們管窺一二。

  一問:為什么要開展《方案》試點?

  長久以來,我國采取的是“土儲模式”——國家對集體土地先征用、變性、收儲,變?yōu)閲薪ㄔO用地以后再進行開發(fā)。然而,洪水總有撞上堤壩的時候,隨著社會發(fā)展,集體土地的開發(fā)模式和發(fā)展方式已難以適應城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向。中國城鎮(zhèn)化的后半段還有很長的路要走,如何避開征地環(huán)節(jié),在集體土地上探索繼續(xù)推進城鎮(zhèn)化的新模式,成為頂層設計的當務之急。

  其一,在住房的供需矛盾推動下,在集體土地上建設住房逼不得已成為現(xiàn)實,但因政策空白,由此導致的消防、治安、地方黑惡勢力坐大等問題成堆,既然擋不住、禁不絕,不如變堵為疏,跟上市場步伐,以正視聽。

  其二,積弊已久的城鄉(xiāng)矛盾不但久未破題,城鄉(xiāng)差距反而越來越大,尤其是城鄉(xiāng)接合部等地區(qū),城鄉(xiāng)距離近在咫尺,對比反差卻如天壤,如不及時化解,城鎮(zhèn)化將被畫地為牢。

  其三,新形勢下保增長壓力大,無論對國家還是城市,經濟停止增長意味著就業(yè)、社會穩(wěn)定等一系列問題的連鎖反應。

  至此,筆者以為,本次政策的根本目的是解決土地財政模式面臨的瓶頸,為保持城市經濟穩(wěn)定增長和城市整體可持續(xù)發(fā)展、推動發(fā)展方式盡快轉向提出措施。

  二問:試點房售價會降低嗎?

  熟悉土地開發(fā)的人知道,在政府主導的土儲模式下,住房售價涵蓋了征地、拆遷、農民安置、農民轉居、物業(yè)建安、配套設施、企業(yè)利稅六大項。那么,在集體土地上建設住房的成本是否會減少呢?從成本結構上看,減少的只是征地和農轉居,對于13個大城市試點,兩項成本所占住房售價比不超一半。

  倘若低租金房供應充分,新增住房確實能暫時緩解供需矛盾,房價也會有所下降。不過,下降幅度卻很難計算,因為集體土地租賃住房只租不售,何來二三折價房之說?

  不僅如此,由于集體土地可以入市,村集體和農民配合拆遷和征收的意愿就會減弱。征地更難,商品房供應量就會減少。由于商品房有著唯一合法的買賣權,投資品屬性不可替代,國人的買房觀念又不可能一下轉變?yōu)椤耙宰鉃橹鳌保I房需求仍將長期持續(xù)。

  殷鑒未遠,深圳房價近年大漲,就是源于2009年率先進行的集體土地入市探索,隨后幾年都完不成土地整備(即土地收儲)計劃,缺口達一半以上。供需矛盾下,房價成為了出口。

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