房地產(chǎn)史上最為黯淡的“金九”？

• 2017年8月31日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 220 6
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今年北京住宅市場供應(yīng)低迷已成常態(tài)，作為樓市傳統(tǒng)旺季的9月，預(yù)計(jì)僅有9個(gè)項(xiàng)目入市，將成為歷史上最為黯淡的“金九”。去年純商土地供應(yīng)不足、今年項(xiàng)目取證的嚴(yán)格管控以及樓市調(diào)控政策收緊是今年住宅供應(yīng)低迷的主要原因。預(yù)計(jì)四季度開始，此前拿下限價(jià)地塊的企業(yè)面臨利潤

　　供應(yīng)低迷

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年9月，北京住宅市場預(yù)計(jì)將有9個(gè)項(xiàng)目入市。入市項(xiàng)目中，包括一個(gè)純新盤和8個(gè)老項(xiàng)目后期。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，純商住宅項(xiàng)目入市量的不足，自去年開始就初現(xiàn)端倪，去年9月北京住宅市場34個(gè)入市項(xiàng)目當(dāng)中，純商住宅項(xiàng)目僅有13個(gè)。而今年調(diào)控收緊，以及商辦“限購”之后，北京住宅市場的供應(yīng)低迷也成為常態(tài)，前8個(gè)月預(yù)售項(xiàng)目數(shù)量月均僅13個(gè)，今年的9月供應(yīng)量還不足前8個(gè)月的平均值。

　　從供應(yīng)特征來看，別墅項(xiàng)目的供應(yīng)占北京住宅供應(yīng)的重要一部分。9月預(yù)計(jì)入市的9個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，別墅項(xiàng)目占據(jù)5席，另外還有一個(gè)普宅、別墅混合居住項(xiàng)目，這也在一定程度上支撐別墅市場的成交量。

　　亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，別墅銷量已經(jīng)占到商品住宅總銷量的20.9%。別墅在北京一直是小眾產(chǎn)品，從2006年北京開始網(wǎng)簽后的十年時(shí)間里，每年別墅成交占到商品住宅總銷量的比重從未超過10%，市場占有率甚至一度低至2%-3%。但是，最近兩年別墅市場卻表現(xiàn)出異乎尋常的火熱。2016年，北京售出8257套別墅，占到整體市場的17.4%。

　　供應(yīng)不足、且供應(yīng)豪宅化帶來的必然是成交量的持續(xù)低迷，由此引發(fā)的“金九”成色不足將成定局。

　　“源頭管控”下的供應(yīng)不足

　　在郭毅看來，北京住宅市場供應(yīng)不足的原因有三點(diǎn)，包括去年住宅用地供應(yīng)不足、今年項(xiàng)目取證的嚴(yán)格管控以及樓市調(diào)控政策收緊等。

　　去年土地市場當(dāng)中，住宅用地尤其是純商住宅用地出現(xiàn)成交低谷，這也成為今年供應(yīng)市場無力破局的根本原因。數(shù)據(jù)顯示，2016年北京合計(jì)出讓土地44宗（3宗棚戶區(qū)），獲得土地出讓金852.51億元，同比降幅達(dá)57%，也創(chuàng)下了2012年以來的最低紀(jì)錄。住宅土地供應(yīng)方面，今年北京土地出讓合計(jì)219萬平方米，其中包括了多宗持有出租地塊、公租房等地塊，可售的純商品房住宅面積僅有38.9萬平方米，自住型商品房32.1萬平方米。

　　此外，自去年開始對于住宅預(yù)售許可取得的嚴(yán)格管制，“8萬元”紅線使得取證項(xiàng)目量嚴(yán)重受限。雖然自8月開始“8萬元”的價(jià)格紅線已逐漸放開，出現(xiàn)了一批包括昆侖域、中國璽、北京金茂府在內(nèi)的“過線”項(xiàng)目取證。但是在整體房價(jià)水平仍處于嚴(yán)格管制的背景之下，供應(yīng)取證完全放開的可能性較小，一些“地王”新盤仍將處于排隊(duì)取證的通道內(nèi)。

　　除上述兩方面外，今年的樓市調(diào)控收緊也是影響住宅市場供應(yīng)的原因之一。今年的市場調(diào)控中對于二套房認(rèn)定，以及信貸方面的調(diào)整，對于二手房市場的打擊尤為明顯，北京二手住宅成交已連續(xù)三個(gè)月低于1萬套，而今年最高成交量的3月成交量曾高達(dá)近2.6萬套。8月截至28日，二手住宅成交僅6331套，相比去年同期減少70%。二手成交的衰減使得“賣一買一”客群新增購置需求大量受限，新盤取證受限，老項(xiàng)目入市動力不足，由此今年北京住宅市場“金九銀十”盛況難現(xiàn)。

　　年底供應(yīng)有望回升

　　今年以來，供應(yīng)低迷都是北京新房市場的主要特征，不過，北京樓市供應(yīng)低迷的現(xiàn)狀有望在四季度得到改善。

　　郭毅認(rèn)為，一方面，8月上旬，北京市住建委放松高價(jià)盤預(yù)售證審批，豐臺區(qū)北京金茂府 、招商中國璽和華潤昆侖域三個(gè)項(xiàng)目預(yù)售證獲批，預(yù)售價(jià)格均在9.5萬元/平方米左右。至此，市場默認(rèn)的房價(jià)“天花板”8萬元/平方米被打破，未來單價(jià)超過8萬元/平方米的高端項(xiàng)目也將紛紛整裝，進(jìn)入取證排隊(duì)陣列，預(yù)期未來8萬+項(xiàng)目入市量也將逐漸增加。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，8萬元/平方米紅線的放開，本質(zhì)上是對具體項(xiàng)目進(jìn)行具體政策對待，有助于釋放更多的房源，緩解供不應(yīng)求的矛盾。

　　郭毅表示，除8萬元/平方米紅線放開之外，自今年初開始，大量“限房價(jià)”且執(zhí)行“90/70”的住宅地塊出現(xiàn)，這些地塊面臨“高成本、低售價(jià)”的利潤壓力，因此加快周轉(zhuǎn)將成為企業(yè)共識。預(yù)計(jì)從四季度開始，這類中小戶型的“限價(jià)”項(xiàng)目也將逐漸開啟供應(yīng)。

　　資料顯示，2017年上半年，北京市土地供應(yīng)市場中，將供應(yīng)平價(jià)房的地塊占到了大多數(shù)。其中，“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊已有17宗成交，建筑面積達(dá)到238萬平方米。這些地塊均有望在一年之內(nèi)形成實(shí)際的房源供應(yīng)。

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