法院表示房貸新政不構(gòu)成"連環(huán)單"違約免責(zé)事由

• 2017年8月23日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng) 1202 78
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近日，海淀法院審結(jié)了一起因新政而導(dǎo)致的“連環(huán)單”違約糾紛。法院經(jīng)審理認(rèn)為，新政措施并非不可抗力，不能成為當(dāng)事人的違約免責(zé)事由。

　　今年3月，北京發(fā)布新政對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí)，要求“認(rèn)房又認(rèn)貸”，且二套房首付上調(diào)到60%，非普通自住房的首付高達(dá)80%，業(yè)內(nèi)也稱(chēng)之為“3·17新政”。近日，海淀法院審結(jié)了一起因新政而導(dǎo)致的“連環(huán)單”違約糾紛。法院經(jīng)審理認(rèn)為，新政措施并非不可抗力，不能成為當(dāng)事人的違約免責(zé)事由。

　　買(mǎi)新房賣(mài)舊房 雙方“連環(huán)單”

　　今年3月份，老王與方女士簽訂了二手房買(mǎi)賣(mài)合同，以800萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)方女士名下一套住宅商品房。簽約后不久，老王就支付了定金60萬(wàn)元。為了買(mǎi)下新房，老王早在今年2月就與案外人丁女士簽約，出售了他的房屋，因無(wú)力付全款，丁女士打算辦理銀行貸款購(gòu)買(mǎi)。

　　3月17日，北京市發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷(xiāo)售和差別化信貸政策的通知》。根據(jù)新政，丁女士想要買(mǎi)老王的房屋，須提高首付款比例至60%，即她需再交納近200萬(wàn)元的首付款。丁女士因籌款未果向老王提出解約，雙方就此簽訂了解約協(xié)議，老王也退還了全部的已收房款。此時(shí)，距老王向方女士履行付款義務(wù)仍有2個(gè)半月。

　　但老王認(rèn)為，正是因?yàn)樾抡?，?dǎo)致他與丁女士的房屋交易無(wú)法繼續(xù)，不得不解約，進(jìn)而導(dǎo)致他因?yàn)闆](méi)有付款能力，無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行與方女士之間的房屋交易。上述的新政策構(gòu)成他不能向方女士繼續(xù)履行合同的不可抗力，為此老王當(dāng)即要求與方女士解約并要求退還全部定金。但其實(shí)，方女士此次賣(mài)房也是為了購(gòu)買(mǎi)新房，她在與老王簽訂售房合同后不久就與他人簽訂買(mǎi)房合同，若與老王解約將導(dǎo)致自己無(wú)資金支付購(gòu)房款并構(gòu)成違約。

　　雖是“連環(huán)單”合同卻獨(dú)立

　　為此，方女士與中介一同與老王協(xié)商，甚至表示愿意讓價(jià)，希望雙方能繼續(xù)房屋交易。但老王堅(jiān)持上述意見(jiàn)并以上述事實(shí)理由訴至法院，要求解約和退款。方女士應(yīng)訴后提出反訴，以老王構(gòu)成根本違約為由，要求解除雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并要求老王按照雙方合同約定支付總房款20%的違約金，并提出其已收取的定金根據(jù)雙方合同約定應(yīng)抵扣違約金、不予退還。

　　海淀法院經(jīng)審理后認(rèn)為。第一，老王是全款購(gòu)房，新政的實(shí)施并不影響其與方女士之間的房屋交易；第二，“連環(huán)單”雖在房屋交易中客觀存在，但基于合同的相對(duì)性，每一單房屋買(mǎi)賣(mài)所涉及的房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系是彼此獨(dú)立的，在無(wú)特別約定的情況下，老王與丁女士的房屋交易能否履行及是否履行，并不影響老王就其與方女士之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系對(duì)方女士應(yīng)負(fù)的合同義務(wù)和法律責(zé)任；第三，老王與丁女士解約后，距其向方女士付款尚距時(shí)日，其仍可再次售房以籌得錢(qián)款繼續(xù)履約，但其卻提出解約且提起本案訴訟，明確表達(dá)了其不再繼續(xù)履行合同的意思，構(gòu)成根本違約。

　　最后，法院對(duì)老王以不可抗力為由提出的解約要求未予支持，對(duì)方女士的解約要求予以支持，判令老王根據(jù)合同約定支付違約金160萬(wàn)元，老王已付的60萬(wàn)元定金依照雙方合同約定被用于抵扣相應(yīng)的違約金。

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