震驚！王健林宣布萬達告別房地產(chǎn) 中國房地產(chǎn)沒有未來了？

• 2017年8月11日 zengpingping來源：每日經(jīng)濟新聞 727 43
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“目前的中國房地產(chǎn)正站在珠穆朗瑪峰，無論往哪個方向走，都沒有‘高處’了?！眹┚沧C券首席經(jīng)濟學家林采宜表示。

“目前的中國房地產(chǎn)正站在珠穆朗瑪峰，無論往哪個方向走，都沒有‘高處’了。”國泰君安證券首席經(jīng)濟學家林采宜表示。

　　“高處不勝寒”——在中國房地產(chǎn)市場打拼了近30年的王健林可能對此最有體會。最近幾個月，通過一系列讓人眼花繚亂且又讓人驚掉下巴的資本運作(涉及總金額高達1000億元以上)，王健林掌舵的萬達集團官方微信在今天宣布：

　　萬達徹底告別了房地產(chǎn)!!

　　千億資產(chǎn)大騰挪

　　最近1個月，萬達集團給外界的是：瘦身，變現(xiàn)，收縮，退出……

　　先是7月19日，萬達商業(yè)分別與融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)簽署了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，萬達以637.5億元的總價將77家城市酒店全部股權(quán)以及十三個文旅項目的91%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給富力和融創(chuàng)。

　　“只要有萬達，迪士尼十年到二十年之內(nèi)盈不了利。”王健林的這番豪言壯語隨著十三個文旅項目的易主隨風飄散。就當大家錯愕于首富忍痛割愛的決絕之時，王健林的大動作一個接一個。

　　從今年2月以來，萬達集團密集收回至少400億元萬達廣場項目公司的注冊資本金。在已建成的萬達廣場中，至少有84家萬達廣場項目公司的注冊資本金減少，累計減少401.63億元。

　　7月25日每日經(jīng)濟新聞報道，柳南萬達廣場、棗莊萬達廣場、鹽城萬達廣場及焦作萬達廣場這四個萬達廣場已經(jīng)完全被中信信托持有;7月5日，南昌西湖萬達廣場被珠江人壽納入麾下;北海萬達廣場、撫州萬達廣場、九江萬達廣場、雅安萬達廣場、遼陽萬達廣場則被民生信托持有。

　　萬達最近的一項大動作就發(fā)生在8月9日深夜10時52分，萬達酒店發(fā)展公布重大資產(chǎn)重組計劃，將萬達酒店管理公司和萬達文旅集團注入香港上市公司，總金額達到了70.5億元人民元。

　　綜合上述信息計算，王健林已經(jīng)完成了總金額高達1109.63億元的資產(chǎn)大騰挪。

　　萬達集團：徹底告別房地產(chǎn)

　　萬達所有的動作，并非沒有規(guī)律可循，其主線其實非常明確：輕資產(chǎn)。

　　今天，萬達集團官方微信表示，注入上市公司萬達酒店發(fā)展的萬達文旅和萬達酒管都是輕資產(chǎn)公司。萬達文旅主要從事主題公園設計、建造及營運管理業(yè)務。萬達酒管主要從事酒店設計、建設及營運管理業(yè)務。

　　萬達賣掉的是酒店資產(chǎn)，但保留了酒店管理公司，賣掉的萬達酒店仍歸酒店管理公司管;萬達賣掉了萬達城91%的股權(quán)給融創(chuàng)中國，但是萬達依然是萬達城品牌擁有者和經(jīng)營管理者。

　　按照萬達的說法，“萬達只賣掉了鋼筋混凝土的肉身，而留下了輕資產(chǎn)的靈魂”。同時，萬達集團在文章中表示，萬達徹底告別了房地產(chǎn)，從此大步走上輕資產(chǎn)之路。

　　從今年年初，“輕資產(chǎn)”三個字就常常被萬達方面和王健林本人提及。1月14日，在萬達集團年會上，王健林宣布，萬達商業(yè)2020年以后原則上不再搞重資產(chǎn)，全部為輕資產(chǎn)。

　　王健林還打趣道，萬達商業(yè)不再是地產(chǎn)企業(yè)，所以我好幾次建議，是不是在2017年底或2018年把商業(yè)地產(chǎn)名字改了得了，叫商業(yè)投資管理服務集團，別再當?shù)禺a(chǎn)商了。

　　今年年初，王健林還稱，萬達商業(yè)“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型成功，并且公開宣布，萬達商業(yè)與中信信托、民生信托、富力集團等簽約90個萬達廣場，投資合同達1050億元，2017至2019年，每年開業(yè)交付30個萬達廣場給投資方，凈租金雙方分成。

　　收租子賺錢還是賣房子賺錢?看了以下數(shù)據(jù)就明白了：

　　1，租金的成長空間更大。2015年，萬達商業(yè)的合同銷售金額就已經(jīng)只有小幅增長，2016年則是大幅下滑(王健林表示是主動下調(diào)了2016年600億的銷售額);但租金收入增長明顯，2015年增幅為30.7%，2016年再度增長30%。

　　萬達商業(yè)租金收入和物業(yè)銷售收入(億元)

　　2，租金回報更高。2015年，萬達商業(yè)租賃收入的毛利率高達72.14%，遠遠超過物業(yè)銷售37.95%的毛利率;全年租賃收入占比僅10.94%，但貢獻了35.25%的稅前利潤。王健林表示，預計到2016年，租金收入貢獻的凈利潤將達到55%。

　　萬達商業(yè)購物中心平均租金(元·平方米·月)

　　樓市繁榮近20年，但這次不一樣

　　萬達用“輕資產(chǎn)”為口號，表達了不再做房地產(chǎn)的決心。與此同時，另一家房地產(chǎn)巨頭萬科早經(jīng)開始在“賣房子”之外的業(yè)務上布局：

　　養(yǎng)老服務。目前萬科已在多個城市開始運營養(yǎng)老項目，包括帶長住床位的項目和社區(qū)居家服務及日間照料中心。

　　物流地產(chǎn)。7月14日，萬科集團宣布，攜手厚樸、高瓴等組成的財團，擬以總代價約159億新元(約785億元人民幣)，收購新加坡物流巨頭普洛斯。

　　自持物業(yè)。據(jù)觀點地產(chǎn)消息，截至今年6月8日，萬科已經(jīng)拿下五宗自持地塊，合計付出約170億的代價(不完全統(tǒng)計)。

　　無論是萬達、萬科，還是提出多元化、去房地產(chǎn)化的其他房地產(chǎn)企業(yè)，他們的行動是基于當前市場形勢的理性動作。經(jīng)歷了將近20年的繁榮，中國的房地產(chǎn)市場確實來到了一個關鍵的十字路口——為住房而煩惱的新城市人，看到了房地產(chǎn)長效機制正漸行漸進：

　　1，抑制投機需求。“房子是用來住的、不是用來炒的”，去年以來，從中央到地方，限購、限貸、限售等諸多調(diào)控手段并用，已經(jīng)將投機需求極大地抑制了下來。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，70個大中城市中，一二線城市房價同比漲幅已連續(xù)回落。其中最典型的莫過于此前房價漲幅第一的深圳了，據(jù)央視財經(jīng)8月5日報道，自去年10月至今，深圳房價已連續(xù)10個月下降，每平方米累計下跌7154元。

　　2，發(fā)展租賃市場。住建部會同發(fā)改委、公安部、財政部等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》。這份通知要求，在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。目前已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

　　在發(fā)展租賃住房方面，各地方政府也已有動作。比如上海首批公開出讓的兩塊純租賃住房用地于7月24日被兩家地方國企競得，這兩塊土地均采取“只租不售”模式，項目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。這兩幅地塊的成交單價都不足6000元/平方米。而成都則提出了組建國有住房租賃公司、降低個人出租住房稅率、建立租賃信用管理體系等一攬子支持政策。

　　3，租售同權(quán)。7月中旬，廣州市明確，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權(quán)益，保障租購同權(quán);7月下旬新華網(wǎng)報道，住建部有關負責人說，將通過立法，明確租賃當事人的權(quán)利義務，保障當事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

　　4，共有產(chǎn)權(quán)房。北京市住建委委會同北京市發(fā)改委等聯(lián)合起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，并征求意見。其中提到，30%的“共有產(chǎn)權(quán)住房”房源應該面向沒有北京市戶籍的“新北京人”。據(jù)悉，共有產(chǎn)權(quán)房的配置并不低，不僅公共交通便利，容積率也并不高，還有WiFi全覆蓋、人臉識別等技術。

　　目前來看，新的房地產(chǎn)調(diào)控手段多停留于地方層面，但中央已經(jīng)明確將建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，這一機制的出臺只是時間問題。對那些寄希望于將來房地產(chǎn)政策“反復”的人來說，北京市住建委主任徐賤云在接受《經(jīng)濟參考報》采訪時的一段話值得參考：

　　政策出臺后，更重要的是堅持到底，嚴厲執(zhí)行。北京市除了‘打補丁’，還發(fā)揚‘釘釘子’的精神。如果市場再有波動，還會有更多儲備政策對外發(fā)布。‘穩(wěn)定房價的決心不會變?！?/p>

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