房屋租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：2023年二線城市租賃價(jià)格有所回升

• 黃文玉 2024年1月26日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 國家統(tǒng)計(jì)局 724 43
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房屋租賃是房屋使用價(jià)值零星出售的一種商品流通方式。房屋租賃是指出租人(一般為房屋所有權(quán)人)將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

近日，58同城、安居客發(fā)布《2023年全國租賃市場報(bào)告》，2023年全國重點(diǎn)40城租賃市場整體呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，有27個(gè)城市租賃價(jià)格指數(shù)同比上漲，二線城市租賃價(jià)格有所回升，復(fù)蘇狀態(tài)強(qiáng)于一線城市?！秷?bào)告》顯示，2023年開年，租賃市場呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)，各類城市整體租賃掛牌供應(yīng)回升幅度均超過40%。一方面，年后求職務(wù)工需求的集中釋放，帶動(dòng)租賃掛牌供應(yīng)的大幅回升。另一方面，前期積壓的換租需求獲得釋放，帶來租賃供需大幅回暖的積極態(tài)勢(shì)。

由房屋的所有者或經(jīng)營者將其所有或經(jīng)營的房屋交給房屋的消費(fèi)者使用，房屋消費(fèi)者通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權(quán)利的行為。房屋租賃是房屋使用價(jià)值零星出售的一種商品流通方式。房屋租賃是指出租人(一般為房屋所有權(quán)人)將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃期限超過六個(gè)月雙方當(dāng)事人必須簽訂書面合同。房屋租賃合同中應(yīng)包括以下方面的主要條款：出租房屋的范圍、面積;房屋租賃的期限、用途;租金的數(shù)額及交付時(shí)間;房屋修繕的責(zé)任、轉(zhuǎn)租以及違約責(zé)任等等。在此基礎(chǔ)上，雙方當(dāng)事人應(yīng)持房屋租賃合同到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理備案登記，領(lǐng)取《房屋租賃證》。

房屋租賃產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

第七次全國人口普查結(jié)果顯示，我國流動(dòng)人口為37582萬人。與2010年相比，流動(dòng)人口增長69.73%。十年來，人口流動(dòng)趨勢(shì)更加明顯，流動(dòng)人口規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。外出農(nóng)民工是所謂“進(jìn)城務(wù)工人員”，實(shí)際是指本縣(市)境內(nèi)，地在鄉(xiāng)村，進(jìn)入城區(qū)從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)6個(gè)月及以上，常住地在城區(qū)，以非農(nóng)業(yè)收入為主要收入的勞動(dòng)者;或外縣(市)進(jìn)入本縣(市)城區(qū)從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)6個(gè)月及以上，常住地在城區(qū)，以非農(nóng)業(yè)收入為主要收入的勞動(dòng)者。2021年中國外出農(nóng)民工數(shù)量為17172萬人，同比增長1.3%。

國內(nèi)隨著人口向城市群、都市圈流入，租房已成為新市民、青年人解決住房需求的主要方式。但目前我國城鎮(zhèn)套戶比提升至1.1，不少閑置的存量房因房齡偏高、品質(zhì)不足等問題，與青年人高品質(zhì)租住需求之間仍存在結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配。發(fā)展專業(yè)化長租機(jī)構(gòu)，存量房由專業(yè)長租機(jī)構(gòu)運(yùn)營，承擔(dān)起實(shí)現(xiàn)房屋全周期管理的重要角色，推動(dòng)市場高質(zhì)量發(fā)展成為已經(jīng)題中之義。

隨著外出務(wù)工人數(shù)增加，城市房屋租賃人口數(shù)量也逐年增加。其中2021年中國城市房屋租賃人口數(shù)量約2.3億人，同比增長4.5%。隨著土地、資金、金融和稅收等多渠道保障租賃住房的發(fā)展，住房租賃市場供應(yīng)的大幅增加，有望緩解租賃住房市場的供需矛盾，推動(dòng)住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2021年中國住房租賃市場規(guī)模約為2.2萬億元，同比增長15.8%。其中2021年中國30個(gè)城市租賃房源中，30平方米以下房屋租賃占比10.6%;30-60平方米房屋租賃占比26.7%;60-90平方米房屋租賃占比29.2%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年房屋租賃產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì)分析報(bào)告》顯示：

中國房屋租賃行業(yè)在產(chǎn)品豐富度、租房效率、服務(wù)保障、科技與智能化等方面帶給用戶的體驗(yàn)，已經(jīng)追趕世界水平，進(jìn)入健康發(fā)展新階段。增益租模式將業(yè)主從單純委托出租，轉(zhuǎn)向了合作共贏的伙伴關(guān)系，收益價(jià)值也從“即時(shí)價(jià)值”轉(zhuǎn)向“長遠(yuǎn)價(jià)值”?！盁o空置期”使業(yè)主免受傳統(tǒng)出租市場出租周期不穩(wěn)定、房屋空置難出租的影響?！笆找嬗斜５?、年度有分成”讓在業(yè)主與自如的合作周期內(nèi)，無論市場如何變動(dòng)，每月都將收到至少80%的保底收益。對(duì)于出租期間的管理服務(wù)，增益租的模式也讓業(yè)主感受“生活服務(wù)的省心”。

數(shù)據(jù)顯示，2021年中國房產(chǎn)租賃行業(yè)投資最多地區(qū)為北京90個(gè)，房產(chǎn)租賃行業(yè)投資金額為261億元;其次是上海地區(qū)房產(chǎn)租賃投資數(shù)量64個(gè)，投資金額為103.21億元。2021年中國房產(chǎn)租賃行業(yè)投資金額中，General Atlantic泛大西洋投資投資金額為112.23億元;愉悅資本投資金額為81.98億元。

2021年政府監(jiān)管政策層層加碼，一定程度上起到了打擊市場亂象，控制房價(jià)漲幅的作用。而由于租賃人口集中，租賃住房需求量最高，一線城市租金波動(dòng)最大，租金水平仍然處于高位，平均租金為89.84元/月/㎡;而新一線城市與二線城市的租金水平相差不大，租金水平也控制得較為穩(wěn)定。其中，新一線城市平均租金為41.43元/月/㎡，二線城市平均租金為37.83元/月/㎡。

隨著一系列政策的出臺(tái)，長租市場逐漸回暖并步入健康發(fā)展軌道。長租機(jī)構(gòu)應(yīng)具備產(chǎn)品化改造、專業(yè)出租、裝修交付、租期服務(wù)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)塑造等5方面能力，以實(shí)現(xiàn)對(duì)全品類房屋的全周期管理。對(duì)上海自如而言，通過高水平的租房產(chǎn)品和“增益租”業(yè)主托管新模式，將積極推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型和全新產(chǎn)品落地。

發(fā)展租房市場面臨的最底層問題是租金收益率低，難以獲得長期性的資金支持，因此未來租房市場發(fā)展需破解融資短板，拓展長期融資渠道。同時(shí)，租房市場機(jī)構(gòu)占比低且以輕資產(chǎn)和分散式形式為主、租購不同權(quán)導(dǎo)致租房需求短期化和重買輕租等也是未來應(yīng)逐步解決的問題。如何打通租購兩個(gè)市場、實(shí)現(xiàn)租購協(xié)同發(fā)展，探索以租換購、政府收購庫存商品住房作為保障性租賃住房等模式，是未來租房市場研究的一個(gè)重要命題。

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