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2024養(yǎng)老公寓產(chǎn)業(yè)鏈供需布局與招商發(fā)展策略深度分析

養(yǎng)老公寓是一種專供老人居住的專用住宅,是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的住宅類型。養(yǎng)老公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇,具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點(diǎn),其需求主要來源于老齡化人口的需要。

近年來中國老年人口數(shù)量逐年增多,預(yù)計(jì)2025年中國老年人口數(shù)量增至3億人。龐大的養(yǎng)老群體推動(dòng)養(yǎng)老公寓快速發(fā)展。長期以來,中國老年人都以家庭養(yǎng)老為主,入住養(yǎng)老公寓的意愿不高。但隨著改革開放深入、生活水平的提高和觀念意識(shí)的轉(zhuǎn)變,養(yǎng)老公寓越來越多地受到一些老人及其子女的青睞,市場需求正逐漸上升。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2022年末我國人口總數(shù)為14.12億人,同比2021年減少85萬人,主要是由于出生人口減少導(dǎo)致。在育齡婦女持續(xù)減少及生育水平繼續(xù)下降背景下,我國人口老齡化結(jié)構(gòu)加深,2022年我國60歲及以上為2.8億人,占比達(dá)到19.8%,其中65歲及以上人口為2.1億人,占比達(dá)到14.9%。與2021年相比,我國60歲及以上人口比重提升0.9個(gè)百分點(diǎn),65歲及以上人口比重提升0.7個(gè)百分點(diǎn)。目前中國老齡化程度持續(xù)加重,老年撫養(yǎng)比逐年上升,養(yǎng)老壓力日益加重,作為主要養(yǎng)老資金來源的家庭首當(dāng)其沖。此外,家庭撫養(yǎng)還會(huì)受到家庭結(jié)構(gòu)小型化、高齡老人數(shù)量增加、新進(jìn)入的60歲老齡人特征變化帶來的影響。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu),社會(huì)養(yǎng)老專有名詞。指為老年人提供集中居住和照料服務(wù)的機(jī)構(gòu)??h級(jí)以上地方人民政府民政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。其他有關(guān)部門依照職責(zé)分工對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實(shí)施監(jiān)督。養(yǎng)老公寓是一種專供老人居住的專用住宅,是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的住宅類型。養(yǎng)老公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇,具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點(diǎn),其需求主要來源于老齡化人口的需要。養(yǎng)老院行業(yè)的上游市場參與者主要為養(yǎng)老院建設(shè)過程中提供所需的人力資源、土地資源、養(yǎng)老器械設(shè)備和軟件系統(tǒng)供應(yīng)商,中游環(huán)節(jié)主體為各類養(yǎng)老院,下游是養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)市場,以老年人為主要群體。

養(yǎng)老公寓四種常用銷售模式,會(huì)員模式資產(chǎn)最輕最易復(fù)制。目前養(yǎng)老公寓付費(fèi)模式有四種常見付費(fèi)模式,第一種是常見的按住宅銷售,以老年人住宅配套作為噱頭,資產(chǎn)較重;第二種是出租模式,單純出租床位,資產(chǎn)較輕但運(yùn)維成本較高;三是租售結(jié)合模式,先租后賣,資產(chǎn)較重;第四種是會(huì)員模式,此類模式能一次性收取較高的會(huì)員費(fèi),且每年有一定的年費(fèi)收入,屬于支付端得到保障,成本端可控的較輕資產(chǎn)模式。

從產(chǎn)業(yè)鏈整體來看,根據(jù)民政部數(shù)據(jù),截至2022年底,全國共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和設(shè)施38.7萬個(gè),養(yǎng)老床位合計(jì)829.4萬張。其中:注冊(cè)登記的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)4.1萬個(gè),比上年增長1.6%,床位518.3萬張,比上年增長2.9%;社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施34.7萬個(gè),共有床位311.1萬張。隨著我國老年人對(duì)養(yǎng)老需求日益增加,養(yǎng)老行業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)量及床位保持增長態(tài)勢。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年中國養(yǎng)老公寓產(chǎn)業(yè)鏈供需布局與招商發(fā)展策略深度研究報(bào)告》顯示:

養(yǎng)老地產(chǎn)成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要組成部分之一。目前,中國的養(yǎng)老地產(chǎn)的主要形式有養(yǎng)老院、老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)等,參與建設(shè)運(yùn)營的主要包括傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)三大陣營。其中,房地產(chǎn)商和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)時(shí)間較晚,但憑著自身經(jīng)驗(yàn)及資金實(shí)力,已成為養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的重要參與者。

據(jù)統(tǒng)計(jì),2022年中國養(yǎng)老院行業(yè)市場規(guī)模約為1187.0億元,同比增長3.4%。目前我國養(yǎng)老院主要分布在人口密集的華東、華南與華中地區(qū),西南、西北地區(qū)占比也相對(duì)較大,東北地區(qū)由于人口流出,老齡化嚴(yán)重,對(duì)養(yǎng)老院的需求也相對(duì)較大。

我國養(yǎng)老院產(chǎn)業(yè)中,老人住宿及其他費(fèi)用占比較大。據(jù)統(tǒng)計(jì),2022年國內(nèi)養(yǎng)老院老人住宿及其他費(fèi)用市場規(guī)模約為762.6億元,老人護(hù)理費(fèi)用市場規(guī)模約為424.4億元。老人護(hù)理費(fèi)用根據(jù)老人個(gè)人自理能力分為三類:全自理、半自理、全護(hù)理,近年來老人護(hù)理費(fèi)用價(jià)格持續(xù)提升,2022年國內(nèi)全自理、半自理、全護(hù)理費(fèi)用分別約為800、1230、1810元/月,隨著國家相關(guān)政策扶持,養(yǎng)老護(hù)理費(fèi)用價(jià)格提升速度趨緩,未來將逐步走向穩(wěn)定。

隨著老齡人口的增多,老年人的養(yǎng)老需求也在不斷增加。他們需要一個(gè)安全、舒適、便利的居住環(huán)境,養(yǎng)老公寓正好滿足了這一需求。同時(shí),隨著人們生活水平的提高,越來越多的家庭有能力購買高品質(zhì)的養(yǎng)老公寓,這也進(jìn)一步推動(dòng)了市場需求。由于養(yǎng)老公寓行業(yè)涉及到醫(yī)療、護(hù)理、服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域,需要建立完善的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范市場。目前,政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)正在逐步制定和完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),包括建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)等,以提高行業(yè)的整體水平。

隨著智能化技術(shù)的發(fā)展,養(yǎng)老公寓行業(yè)也在積極探索智能化技術(shù)的應(yīng)用,以提高服務(wù)效率和質(zhì)量。例如,通過智能化系統(tǒng)對(duì)老年人的健康狀況進(jìn)行監(jiān)測和評(píng)估,提前發(fā)現(xiàn)老年人的健康問題,提高服務(wù)質(zhì)量。同時(shí),智能化技術(shù)的應(yīng)用也使得管理更加規(guī)范和便捷。

據(jù)統(tǒng)計(jì),2022年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模約為4.2萬億元,其中居家養(yǎng)老占據(jù)市場主導(dǎo)地位,社區(qū)及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老占比較小。此前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢,主要原因之一是養(yǎng)老服務(wù)未觸及到老齡人口剛需,受到保守消費(fèi)觀念的影響。未來3-5年內(nèi)將會(huì)是養(yǎng)老服務(wù)市場化的爆發(fā)期,養(yǎng)老院將成為老人們的主流選擇,打造智慧化,信息化的養(yǎng)老院系統(tǒng)是行業(yè)未來發(fā)展趨勢。

養(yǎng)老公寓產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展分析

未來,隨著空巢家庭的逐漸增多,將進(jìn)一步弱化了家庭的養(yǎng)老功能,傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念制約效應(yīng)將逐漸減小,未來更多老年人將存在只有1-2個(gè)子女、子女多不在身邊的情況,養(yǎng)老公寓將成為老年人的更優(yōu)選擇。從養(yǎng)老公寓未來發(fā)展趨勢來看,中國養(yǎng)老公寓行業(yè)將繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長勢頭,而且隨著政府政策的支持,未來幾年將會(huì)迎來更大的發(fā)展。養(yǎng)老公寓產(chǎn)業(yè)將有較大增長空間,為提高養(yǎng)老公寓入住率,建議養(yǎng)老公寓加大養(yǎng)老人才培養(yǎng)力度,通過職業(yè)技能提升逐步提升護(hù)理服務(wù)能力、合理選址定價(jià),完善養(yǎng)老公寓配套設(shè)施。

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