2023長租公寓產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 長租公寓產業(yè)發(fā)展前景分析

• 周迅 2023年3月24日 來源：互聯(lián)網 798 48
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目前中國長租公寓行業(yè)面臨四大挑戰(zhàn)。第一，重資產經營導致長租公寓企業(yè)盈利周期較長，目前國內長租公寓企業(yè)在高負債，資金壓力大的狀態(tài)下運營，其中資金壓力主要集中于長租公寓的裝修成本和租金成本兩個方面。第二，融資和稅收成本相對較高，目前租金分期業(yè)務的融資成本

當年乘著政策東風涌入市場的長租公寓，過去一年經歷波折和行業(yè)洗牌，中小品牌公司立足愈發(fā)困難，行業(yè)亂象也頻發(fā)。長租公寓行業(yè)在2019年呈現(xiàn)明顯的分化狀態(tài)，既有青客公寓成為行業(yè)內上市第一股，緊隨其后蛋殼也在今年年初登陸資本市場，但更多的小公寓企業(yè)都遭遇了資金鏈斷裂的危機。

2023長租公寓產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 長租公寓產業(yè)發(fā)展前景分析

一場突如其來的疫情，也成了長租公寓的“試金石”，在這場大考下，幾乎沒有一家企業(yè)能通過。頭部的上市企業(yè)也不能幸免，在這次疫情期間，沒有強大資金實力支撐的長租公寓企業(yè)幾乎都陷入了更深的輿論漩渦。

根據(jù)中研普華產業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年中國長租公寓行業(yè)全景調研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

產業(yè)現(xiàn)狀

在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。在開業(yè)長租公寓房源量榜領先的，也是5.4萬間的龍湖、5萬間的萬科和1.5萬間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤和保利，也在奮起直追。分散式公寓運營商則以中介系為首，管理房源數(shù)量分別達到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓，躋身排行榜前三。而橫向對比各個派系項目拓展及開業(yè)情況，有資金和資源優(yōu)勢的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨占優(yōu)勢，也有較好的運營管理和產品服務表現(xiàn)。

市場容量

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，國內TOP100規(guī)模房企中已布局長租公寓業(yè)務的企業(yè)占比接近1/4 。從規(guī)模上來看，2019年房企長租公寓TOP20的累計開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。

2019年，在整體大環(huán)境不容樂觀的背景下，長租公寓行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，著力于已拓房源的開業(yè)效率和經營質量。從2019年的開業(yè)情況來看，TOP10企業(yè)的增長情況較好，而頭部企業(yè)更保持了領先優(yōu)勢，其中，萬科泊寓和龍湖冠寓的新開業(yè)規(guī)模占TOP10新增總量的6成。

在日本，租賃房屋有八成以上是由專業(yè)機構統(tǒng)一運營管理。而美國大部分地區(qū)房屋租賃企業(yè)占整體住房出租比例都在35%以上。目前，我國租賃企業(yè)滲透率僅為2%，遠低于發(fā)達國家水平。住建部數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段一、二線城市租房比例已達到50%以上，而規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場份額僅2%，品牌租賃機構更是寥寥無幾，房屋租賃市場發(fā)展空間巨大。

競爭格局

隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動租賃市場的發(fā)展，社會對于長租公寓的關注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時，國企、央企紛紛涌入住房租賃領域，并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進軍或將布局長租公寓，搶灘市場。未來，在市場監(jiān)管趨嚴之下，隨著市場競爭有效性的提升，將更考驗公寓項目的硬核運營實力，行業(yè)將進入精細化運營時代。在規(guī)模之外，未來有望形成以運營和產品為驅動力的市場競爭格局。

發(fā)展前景

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。2019年，在長租公寓行業(yè)遇冷的大環(huán)境下，房企長租公寓整體風格偏謹慎，規(guī)模拓展收縮，而將主要精力放在拓展房源的開業(yè)轉化方面。據(jù)悉，2018年TOP10房企長租公寓拓展的管理規(guī)模同比增速173%，2019年增速極大放緩，僅增長了18.9%，但累計開業(yè)規(guī)模增幅達到79.6%。截至2019年，國內TOP100規(guī)模房企中已布局長租公寓業(yè)務的企業(yè)占比接近1/4。從規(guī)模上來看，2019年TOP20房企長租公寓的累計開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。2020年是全面建成小康社會和“十三五”收官之年，2019年底中央經濟工作會議重申要“大力發(fā)展租賃市場”，長租公寓作為租賃市場重要組成部分，未來仍將處于政策紅利期，市場仍大有可為。

面臨挑戰(zhàn)

目前中國長租公寓行業(yè)面臨四大挑戰(zhàn)。第一，重資產經營導致長租公寓企業(yè)盈利周期較長，目前國內長租公寓企業(yè)在高負債，資金壓力大的狀態(tài)下運營，其中資金壓力主要集中于長租公寓的裝修成本和租金成本兩個方面。第二，融資和稅收成本相對較高，目前租金分期業(yè)務的融資成本都在10%以上。而且稅收負擔較重，“營改增”后部分住房租賃機構稅負不降反增，累計超過租金收入的20%。第三，非規(guī)?；头菍I(yè)化不能存活，長租公寓企業(yè)持有的房源和租客數(shù)量必須達到一定的均衡點，才能實現(xiàn)盈利，只有具備一定規(guī)模和專業(yè)化服務水平的機構才能從殘酷的市場競爭中存活并獲得發(fā)展機會。然而，目前國內市場上長租公寓企業(yè)相對分散難以形成規(guī)模經濟效應。第四，租期的維穩(wěn)考驗長租公寓企業(yè)運營能力，中國目前住房租賃市場上的租期太短，一般分散式長租公寓租期為3-6年，集中式長租公寓租期為10年左右。房東和租客續(xù)約率低，房源和租客的不穩(wěn)定，這就造成了長租公寓企業(yè)運營成本過高。

本報告對中國長租公寓及各子行業(yè)的發(fā)展狀況、上下游行業(yè)發(fā)展狀況、競爭替代產品、發(fā)展趨勢、新產品與技術等進行了分析，并重點分析了中國長租公寓行業(yè)發(fā)展狀況和特點，以及中國長租公寓行業(yè)將面臨的挑戰(zhàn)、企業(yè)的發(fā)展策略等。

報告還對全球的長租公寓行業(yè)發(fā)展態(tài)勢作了詳細分析，并對長租公寓行業(yè)進行了趨向研判，是長租公寓經營、開發(fā)企業(yè)，服務、投資機構等單位準確了解目前長租公寓行業(yè)發(fā)展動態(tài)，把握企業(yè)定位和發(fā)展方向不可多得的精品。

了解更多行業(yè)數(shù)據(jù)詳情，可以點擊查閱中研普華產業(yè)研究院的《2020-2025年中國長租公寓行業(yè)全景調研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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