住建部支持房企融資需求 多地明確老舊小區(qū)改造目標(biāo) 城市更新行業(yè)市場(chǎng)分析與投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

• 李波 2023年3月8日 來源：中研普華集團(tuán)、中新網(wǎng)、中研網(wǎng) 1315 86
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據(jù)中國新聞網(wǎng)報(bào)道，3月7日，在2023年全國兩會(huì)第二場(chǎng)“部長通道”上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，穩(wěn)住房地產(chǎn)，要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，大力支持剛性和改善性的住房需求，提振信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，平穩(wěn)健康發(fā)展。另一方面，要增加保障性租賃住

據(jù)中國新聞網(wǎng)報(bào)道，3月7日，在2023年全國兩會(huì)第二場(chǎng)“部長通道”上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，穩(wěn)住房地產(chǎn)，要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，大力支持剛性和改善性的住房需求，提振信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，平穩(wěn)健康發(fā)展。另一方面，要增加保障性租賃住房的供給和長租房的建設(shè)。

倪虹還表示，支持優(yōu)質(zhì)國有房企和優(yōu)質(zhì)的民營房企，改善他們的資產(chǎn)負(fù)債狀況，滿足他們合理的融資需求。

銀河證券指出，住房保障體系的建設(shè)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措，今年保租房建設(shè)將會(huì)加速，并且在政策方面提供大力支持，如信貸、reits等。

當(dāng)前的銷售處于復(fù)蘇過程中，但仍在底部區(qū)域，基本面修復(fù)存在不確定性，在這種背景下需求側(cè)政策發(fā)力勢(shì)在必行，剛需和改善型需求也將迎來一定程度的釋放。

此外，在城市更新方面，住建部提出今年要做好幾個(gè)方面的重點(diǎn)工作。一是持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造。實(shí)施樓道更新，消除安全隱患、有條件的要加裝電梯;實(shí)施環(huán)境更新，要加裝充電樁、進(jìn)行適老化改造等。今年計(jì)劃再開工改造5萬個(gè)以上老舊小區(qū)，讓2000萬以上居民獲益。

資料顯示，2022年全國計(jì)劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.1萬個(gè)、 840萬戶，22年目標(biāo)已超額完成。2023 年地方政府工作報(bào)告中，多地明確提出老舊小區(qū)改造目標(biāo)，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升。

公司方面：越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、萬科A等在廣州市開發(fā)舊改項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。天健集團(tuán)：公司主營建筑施工，表示已配備專門團(tuán)隊(duì)將依據(jù)相關(guān)政策規(guī)定推進(jìn)市政大院舊改項(xiàng)目。

城市更新，是指將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)?，F(xiàn)階段多講為城市建成區(qū)包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建。城市更新實(shí)現(xiàn)了土地和房屋空間的最高最佳使用，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、增加財(cái)政稅收、貢獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長。

城市更新行業(yè)分析

1958年8月，在荷蘭召開的第一次城市更新研討會(huì)上，對(duì)城市更新作了有關(guān)的說明：生活在城市中的人，對(duì)于自己所居住的建筑物、周圍的環(huán)境或出行、購物、娛樂及其他生活活動(dòng)有各種不同的期望和不滿。

對(duì)于自己所居住的房屋的修理改造，對(duì)于街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容。包括所有這些內(nèi)容的城市建設(shè)活動(dòng)都是城市更新。

城市更新的目的是對(duì)城市中某一衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使之重新發(fā)展和繁榮。它包括兩方面的內(nèi)容：

一方面是對(duì)客觀存在實(shí)體(建筑物等硬件)的改造;另一方面是對(duì)各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)，包括鄰里的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、心理定勢(shì)、情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。

城市更新的目標(biāo)是針對(duì)解決城市中影響甚至阻礙城市發(fā)展的城市問題，這些城市問題的產(chǎn)生既有環(huán)境方面的原因，又有經(jīng)濟(jì)和社會(huì)方面的原因。

改革開放以來，中國經(jīng)歷了世界上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。今天，中國城市發(fā)展進(jìn)入了由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的階段。越來越多的城市通過立法，積極推進(jìn)城市更新，不斷滿足人民群眾對(duì)城市宜居生活的新期待。

2019年以來，城市更新態(tài)勢(shì)日益火爆。不僅中央和地方政府連續(xù)出臺(tái)城市更新相關(guān)政策，加快推進(jìn)城市老舊小區(qū)改造，社會(huì)各界對(duì)城市更新的關(guān)注度也空前提升，一系列城市更新會(huì)議和活動(dòng)相繼舉辦，“城市更新”成為時(shí)下大熱話題。

城市更新改造是城市存量煥新、內(nèi)涵增值的首要方式，同時(shí)隨著市場(chǎng)政策收緊、融資渠道變窄、拿地成本升高，城市更新也是房企們創(chuàng)新轉(zhuǎn)型和獲取土儲(chǔ)的重要路徑?？梢钥吹剑壳案鞔蠓科蠹娂妴?dòng)城市更新戰(zhàn)略布局，掘金城市更新市場(chǎng)。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國城市更新行業(yè)市場(chǎng)前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》分析：

近幾年，中國大城市開發(fā)日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的內(nèi)涵不斷被豐富，對(duì)城市更新的探索與研究愈加成為政府和社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)話題。

城市更新改造不再是簡(jiǎn)單的推倒重建，而是更加注重城市整體空間規(guī)劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環(huán)境的改善等。新時(shí)期、新形勢(shì)下的城市更新被賦予更高的歷史使命，成為城市未來發(fā)展的新主題。

黨的十九屆五中全會(huì)作出“實(shí)施城市更新行動(dòng)”的重要決策部署，將其列為“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的重大工程項(xiàng)目。

嚴(yán)控大拆大建，鼓勵(lì)微改造

推進(jìn)城市更新，離不開法治保障。近年來，多地出臺(tái)條例，規(guī)范城市更新活動(dòng)?！侗本┦谐鞘懈聴l例》將自2023年3月1日起施行，《上海市城市更新條例》已于2021年9月1日起施行，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》已于2021年3月1日起施行……

梳理發(fā)現(xiàn)，各地條例內(nèi)容雖各有側(cè)重，但老舊小區(qū)改造都是立法關(guān)注焦點(diǎn)?！侗本┦谐鞘懈聴l例》規(guī)定，實(shí)施老舊小區(qū)綜合整治改造，應(yīng)開展住宅樓房抗震加固和節(jié)能綜合改造，整治提升小區(qū)環(huán)境，改善小區(qū)居住品質(zhì)。

若加裝電梯，應(yīng)由業(yè)主表決確定，業(yè)主可依法確定費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙?。《深圳?jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》提出，舊住宅區(qū)可采取整飾建筑外觀、加建電梯、增設(shè)停車位等措施實(shí)施綜合整治，并可按規(guī)定啟用物業(yè)專維資金。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》創(chuàng)設(shè)了“個(gè)別征收+行政訴訟”機(jī)制——舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目個(gè)別業(yè)主經(jīng)行政調(diào)解后仍未能簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，為維護(hù)和增進(jìn)社會(huì)公共利益，推進(jìn)城市規(guī)劃實(shí)施，區(qū)人民政府可對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施征收。

被征收人不服，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。若被征收人在法定期限內(nèi)既不申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟，又不搬遷，由區(qū)人民政府向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

以往城市更新過程中，一些地方沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，出現(xiàn)大拆大建的傾向。如今在各地立法中，嚴(yán)控大拆大建、鼓勵(lì)微改造成為城市更新的重要原則?！侗本┦谐鞘懈聴l例》明確指出，本市城市更新活動(dòng)不包括土地一級(jí)開發(fā)、商品住宅開發(fā)等項(xiàng)目。

重視歷史文化保護(hù)，是各地城市更新立法“標(biāo)配”?！侗本┦谐鞘懈聴l例》提及修繕修建平房院落時(shí)，強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)歷史文化保護(hù)，恢復(fù)傳統(tǒng)四合院基本格局”。

《上海市城市更新條例》提出，因歷史風(fēng)貌保護(hù)需要，建筑容積率受限的，可按照規(guī)劃異地補(bǔ)償;新增不可移動(dòng)文物、優(yōu)秀歷史建筑及需保留的歷史建筑的，可給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》鼓勵(lì)實(shí)施主體參與文物、歷史風(fēng)貌區(qū)、歷史建筑的保護(hù)、修繕和活化利用及古樹名木的保護(hù)工作。

想要了解更多城市更新行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年中國城市更新行業(yè)市場(chǎng)前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。報(bào)告對(duì)我國城市更新行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、子行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了國內(nèi)外城市更新行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了城市更新行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2022-2027年中國城市更新行業(yè)市場(chǎng)前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

  本研究咨詢報(bào)告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫，在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計(jì)局、國家商務(wù)部、國家發(fā)改委、國家經(jīng)濟(jì)信息中心、國務(wù)院發(fā)展研究中心、國家海關(guān)總署、全國商業(yè)信息...

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