公寓行業(yè)發(fā)展前景分析 公寓行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研分析2023

• 方蔓桃 2023年2月17日 來源：百度 847 52
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隨著租賃住房上升到國家戰(zhàn)略高度，國內(nèi)密集出臺(tái)各項(xiàng)利好政策，住房租賃市場(chǎng)已然成為房地產(chǎn)行業(yè)搶占的新賽道，長租公寓行業(yè)也正加速進(jìn)入專業(yè)化資管時(shí)代。而在此背景之下，住房租賃企業(yè)的資產(chǎn)管理能力，正顯得格外關(guān)鍵。

公寓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀如何?未來投資空間大嗎?2021年中國城市房屋租賃人口數(shù)量約2.3億人，同比增長4.5%。住房租賃市場(chǎng)規(guī)模高達(dá)2.2萬億元左右，同比增長15.8%。目前租房市場(chǎng)已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。

租房安居是很多年輕人的選擇,為了滿足年輕人的居住需求,住房租賃利好政策不斷釋放,長租公寓行業(yè)悄然回暖。今年以來，北京、上海、廣州、深圳、寧波、南寧、石家莊等城市密集發(fā)布了住房租賃政策，重點(diǎn)關(guān)注住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管和市場(chǎng)培育。疫情對(duì)租賃企業(yè)最直接的影響是新項(xiàng)目拓展和開業(yè)停滯。一季度，深圳、上海等重點(diǎn)城市先后采取“封城”疫情管控，全市處于靜止?fàn)顟B(tài)，原定開業(yè)的項(xiàng)目被迫延期，因此，住房租賃企業(yè)一季度開業(yè)規(guī)模較上一季度增速出現(xiàn)明顯下跌。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2022-2027年中國公寓行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

公寓行業(yè)市場(chǎng)空間分析

隨著租賃住房上升到國家戰(zhàn)略高度，國內(nèi)密集出臺(tái)各項(xiàng)利好政策，住房租賃市場(chǎng)已然成為房地產(chǎn)行業(yè)搶占的新賽道，長租公寓行業(yè)也正加速進(jìn)入專業(yè)化資管時(shí)代。而在此背景之下，住房租賃企業(yè)的資產(chǎn)管理能力，正顯得格外關(guān)鍵。

魔方生活在國內(nèi)首創(chuàng)了集中式長租公寓模式，相對(duì)于從不同個(gè)人業(yè)主獲得物業(yè)的分散式長租公寓運(yùn)營商，魔方生活通常與大型機(jī)構(gòu)業(yè)主簽訂長期整租協(xié)議，以此來確保運(yùn)營的穩(wěn)定性，最終以可負(fù)擔(dān)的價(jià)格，向用戶提供配備現(xiàn)代化設(shè)施且位置便利的集中式長租公寓。

2022上半年魔方生活服務(wù)集團(tuán)有限公司公寓套數(shù)總計(jì)76190套，其中在一線城市公寓套數(shù)為48607套;其他城市套數(shù)為27583套。

近兩年，魔方生活服務(wù)集團(tuán)有限公司-公寓單房月均租金呈上漲走勢(shì)，其中2022上半年魔方生活服務(wù)集團(tuán)有限公司-公寓單房月均租金3209元。

從我國租賃公寓市場(chǎng)規(guī)模來看，2021年中國長租公寓市場(chǎng)規(guī)模為132.7十億元，同比增長14.3%;中國非長租公寓市場(chǎng)規(guī)模為1662.1十億元，同比增長16.6%。

從中國長租公寓市場(chǎng)規(guī)模來看，其中2021年中國集中式長租公寓市場(chǎng)規(guī)模為44.9十億元，同比增長29.8%;分散式長租公寓市場(chǎng)規(guī)模為87.8十億元，同比增長7.7%。

今年以來，各地紛紛出臺(tái)政策大力發(fā)展保障性租賃住房。據(jù)了解，“十四五”期間，全國初步計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房近900萬套(間)。

從中國集中式長租公寓市場(chǎng)規(guī)模來看，2021年中國一線城市集中式長租公寓市場(chǎng)規(guī)模為22.7十億元，同比增長32%;其他城市集中式長租公寓市場(chǎng)規(guī)模為22.2十億元，同比增長27.6%。

在多個(gè)利空沖擊下，蛋殼公寓在二級(jí)市場(chǎng)遭到了投資者冷落。2020年6月，股價(jià)稍有起色的蛋殼公寓再度遭遇雪崩式下滑，截至2020年10月最后一個(gè)交易日，其股價(jià)僅1.87美元/股，較上市時(shí)下跌超86%。

與此同時(shí)，我國保障性租賃住房公募REITs也正式起航。首批保租房REITs在發(fā)行階段即受到市場(chǎng)投資人的高度認(rèn)可，三支產(chǎn)品擬認(rèn)購份額數(shù)量均超過100倍。包括保租房在內(nèi)，租賃住房市場(chǎng)規(guī)模正迅猛增長，而公募REITs正式破冰，不僅意味著保障性租賃住房“投融建管退”全鏈條的打通，也給市場(chǎng)上同樣有能力的運(yùn)營商帶來想象空間。

長租公寓行業(yè)發(fā)展前景分析

隨著政策進(jìn)一步升級(jí)，南京、?？谝嗉尤肓藢?duì)租賃市場(chǎng)的資金管控陣營。12月12日，南京市房產(chǎn)局、市發(fā)改委等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管 規(guī)范市場(chǎng)秩序的通知》，再次劍指“租金貸”。

《通知》表明，若租戶向住房租賃機(jī)構(gòu)支付租金周期超過三個(gè)月的，住房租賃機(jī)構(gòu)應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶。同時(shí)繳納與經(jīng)營規(guī)模匹配的風(fēng)險(xiǎn)保證金;承租人向住房租賃機(jī)構(gòu)支付租金周期在三個(gè)月以內(nèi)的，由承租人自主決定租金和押金是否存入監(jiān)管賬戶管理。

值得注意的是，盡管受疫情反復(fù)因素影響，北京平均租金已有明顯回暖趨勢(shì)，環(huán)比提升4.02%;但與往年同期相比，平均租金水平下降9.61%。租金下降或會(huì)帶來議價(jià)空間的增加，以及成交周期的拉長，可見疫情對(duì)北京的影響仍未完全消散，恢復(fù)至正常水平仍需時(shí)日。

另一方面，隨著監(jiān)管政策升級(jí)，租賃市場(chǎng)逐步規(guī)范化，迎來發(fā)展新階段。

12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在京召開，提出了2021年房地產(chǎn)8項(xiàng)重點(diǎn)工作，其中包括大力發(fā)展租賃住房。在近期舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，除了重申“房住不炒”外，“租房市場(chǎng)”也著墨頗多。

作為租房市場(chǎng)的重要板塊，長租公寓行業(yè)亦在摸索更成熟的發(fā)展模式。在經(jīng)歷了規(guī)?？焖贁U(kuò)張階段后，長租公寓企業(yè)主動(dòng)按下緩沖鍵，開啟自我迭代之路。

中國集中式長租公寓市場(chǎng)的主要參與者為小規(guī)模的非連鎖運(yùn)營商。然而，在過去數(shù)年，更大規(guī)模的多城市連鎖公寓逐步涌現(xiàn)。盡管增長迅速，但按運(yùn)營中公寓數(shù)量計(jì)，2021年連鎖公寓僅占中國集中式長租公寓的30.0%。

目前租賃市場(chǎng)中由機(jī)構(gòu)運(yùn)營的長租公寓可分為集合式長租公寓、分散式長租公寓及其他，而市場(chǎng)中又以分散式長租公寓為主，占比達(dá)75%。近年來，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快帶動(dòng)了集中式長租公寓市場(chǎng)的快速增長。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，2017年至2021年，中國集中式長租公寓市場(chǎng)規(guī)模由144 億元增至449 億元，復(fù)合年增長率為32.8%，預(yù)計(jì)2022年中國集中式長租公寓市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到530億元。

根據(jù)發(fā)布的《2021年10城畢業(yè)生租房報(bào)告》，聚焦了北京、上海、廣州、深圳、杭州、重慶、武漢、南京、蘇州、天津這十個(gè)重點(diǎn)城市，對(duì)畢業(yè)生租房情況進(jìn)行了調(diào)查。報(bào)告直指在畢業(yè)租房群體中，90%的畢業(yè)生在走出校園后選擇租房，并且越來越多年輕人喜歡擁有個(gè)人空間的獨(dú)立租房。

從競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)來看，目前我國青年公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國青年公寓的主要形態(tài)，分散式公寓的房間數(shù)量占整個(gè)長租公寓房間數(shù)量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。隨著政府對(duì)支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢(shì)共同合作，中國青年公寓投資市場(chǎng)有望迎來新一輪機(jī)遇。

未來，公寓行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多行業(yè)專業(yè)分析，請(qǐng)點(diǎn)擊《2022-2027年中國公寓行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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  2022-2027年中國公寓行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告

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