多地取消商品房限購 房地產(chǎn)行業(yè)分析報告2023

• 方蔓桃 2023年1月3日 來源：百度 820 50
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12月26日午間，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知(東建房〔2022〕23號)》，確認從通知發(fā)布之日起，莞城街道、東城街道、南城街道、萬江

房地產(chǎn)行業(yè)未來前景如何?繼佛山之后，東莞12月26日正式宣布全域取消限購，引發(fā)市場熱議。

12月26日午間，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知(東建房〔2022〕23號)》，確認從通知發(fā)布之日起，莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)全面暫停實施商品住房限購政策?！≈链?，在東莞實施6年之久的限購政策全面取消。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告》分析

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)極為不易。2022年，房地產(chǎn)政策進入寬松周期，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，監(jiān)管部門多次出臺利好政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大，同時也為地方因城施策釋放空間。

業(yè)內(nèi)預(yù)計，全國新建商品房成交規(guī)模連續(xù)5年達到17億平方米以上之后，2022年或降至約14億平方米、銷售額預(yù)期下滑至約14萬億元。

這一年，鄭州打響二線城市救市第一槍、杭州等39城放松限購、濟南等111城放松限貸……樓市新政接踵而至;11月份，“金融16條”、再融資重啟等政策出臺，助力房地產(chǎn)行業(yè)迎來黎明。作為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的韌性猶在。

7月新政發(fā)布后，東莞樓市熱度普遍提升，項目營銷力度大幅加大，花式促銷琳瑯滿目，諸多樓盤快速承接敏銳的異地團體置業(yè)需求，啟動“深圳客團購專場”，針對“不限購、無社保，低首付”等主題的噱頭類特惠房源隨處可見。比如，“首付0.5成買房，剩下1.5成直接送”等。

對于此次政策，東莞市住建局表示，是為切實貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示，目前是最好的政策出臺時間，首先中央各部委都已發(fā)出提振市場的指示，其次東莞市場已調(diào)整了兩年，房價趨穩(wěn)定，成交量又在低位，可謂天時地利人和。

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，在一個國家和地區(qū)國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的地位和作用。近年來，我國房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，建筑存量大幅增加，有效解決了部分市場需求，提升了城鎮(zhèn)居民住房水平，推動了經(jīng)濟發(fā)展，為地方財政收入提供了巨大支撐，促進了城市化進程和城市發(fā)展，房地產(chǎn)市場相關(guān)制度建設(shè)也穩(wěn)步推進。

房地產(chǎn)是一個綜合的較為復(fù)雜的概念，從實物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

隨著城市的擴張與發(fā)展，居住、商業(yè)、辦公，多種形態(tài)的城市空間日積月累，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成龐大的規(guī)模。

銷售面積：2021年1-12月，商品房銷售面積為17.9億平方米，同比增長1.9%，比2019年1-12月份增長4.6%，兩年平均增長2.3%，12月同比降幅較上月擴大1.7個百分點至15.6%。其中，1-12月住宅銷售面積為15.7億平方米，同比增長1.1%，辦公樓銷售面積同比增長1.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降2.6%。

房地產(chǎn)行業(yè)前景分析

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，東莞前期政策紓困盡管很頻繁，但從市場銷售和需求端來看，房地產(chǎn)市場仍舊比較疲弱。特別是像東莞這樣外來人口占比非常大的城市，生產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)比重比較大，生產(chǎn)制造型民企、私企很多，受疫情、出口下降、內(nèi)需疲弱的影響比較嚴重。

“限購區(qū)的放開，一方面可以吸引非限購區(qū)客戶回流至限購區(qū)，預(yù)計南城和松山湖片區(qū)客戶量會增多，改善需求進一步釋放，莞城由于學(xué)區(qū)房原因也會有較快的回暖表現(xiàn)。此外，放開限購盤活市場的同時，片區(qū)樓市分化也會進一步加劇，而且非限購區(qū)二手房限售取消也會對片區(qū)新房造成沖擊?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

業(yè)內(nèi)普遍認為，雖然此次放松調(diào)控力度很大，但短期內(nèi)效果或式微，提振作用或?qū)⒀雍箫@現(xiàn)，預(yù)計春節(jié)后市場將有所回暖。

中指研究院指出，這是因為東莞今年7月的“解限”政策力度較大，短期內(nèi)也帶動了市場成交的回升，消化了大量購房需求，商品住宅成交量也創(chuàng)下年內(nèi)新高的3689套，但進入到傳統(tǒng)“金九銀十”階段，市場成交不但沒有持續(xù)走高，反而在政策利好消化后持續(xù)走低，10月份商品住宅成交套數(shù)不足2000套。

實際上，在多部門密集發(fā)聲，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，促進住房消費的暖風(fēng)下，不止佛山、東莞近期在陸續(xù)退出或收縮樓市的行政干預(yù)政策，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至12月26日，全國已有超330個省市(縣)發(fā)布樓市寬松政策超千條。

尤其是頭部品牌房企，率先垂范。例如碧桂園，前三季度累計交付45萬套，第四季度碧桂園預(yù)計還將交付約28萬套，全年預(yù)計共交付約73萬套房屋。龍湖前11月共交付約7.6萬套，100%如期交付。萬科則推出“交房即交證”，讓業(yè)主收樓的同時可以一手拿鑰匙、一手拿房本。

2022年第四季度以來，房地產(chǎn)行業(yè)融資支持政策密集出臺，各類融資“堵點”不斷疏通。

近期，高層多次強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，重申房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。在業(yè)內(nèi)人士看來，此類明確表態(tài)，釋放了強烈信號，未來供需兩端的支持政策逐步顯效并繼續(xù)加碼，將促進房地產(chǎn)市場迎來轉(zhuǎn)機，走上健康發(fā)展之路。

2022年來，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)流動性壓力不斷增加的背景下，持續(xù)的降價銷售與縮減拿地，不斷沖擊商品房及土地市場，違約風(fēng)險進一步向高評級優(yōu)質(zhì)房企擴散，以及商品房銷售持續(xù)探底的過程中，房地產(chǎn)調(diào)控政策在供應(yīng)及需求兩端持續(xù)寬松。

展望2023年，房地產(chǎn)市場的主要矛盾，已經(jīng)由過去企業(yè)主、被動縮表帶來的整體行業(yè)收縮，轉(zhuǎn)向需求側(cè)。然而，核心與非核心城市在需求側(cè)所面臨的問題卻差異較大。核心城市在房企采取聚焦策略后，商品房的供應(yīng)持續(xù)大幅增長需要有效的需求側(cè)政策配合;而非核心城市，在市場庫存較高的背景下，需求側(cè)所面臨的核心問題在于交付、收入與房價預(yù)期的修復(fù)。

欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告》。

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