工業(yè)用地都有哪些類型?工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展方向分析2022

• 陳觀秋 2022年12月15日 來源：百度 605 34
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伴隨著新興工業(yè)的發(fā)展，以及各地政府對于新興工業(yè)的高度關(guān)注，工業(yè)地產(chǎn)的升級、細(xì)分化趨勢明顯，生物醫(yī)藥、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、AI、數(shù)字創(chuàng)意、新能源汽車、大數(shù)據(jù)、航空工業(yè)、電子商務(wù)等垂直領(lǐng)域工業(yè)地產(chǎn)逐漸成為區(qū)域的工業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)載體。

伴隨著新興工業(yè)的發(fā)展，以及各地政府對于新興工業(yè)的高度關(guān)注，工業(yè)地產(chǎn)的升級、細(xì)分化趨勢明顯，生物醫(yī)藥、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、AI、數(shù)字創(chuàng)意、新能源汽車、大數(shù)據(jù)、航空工業(yè)、電子商務(wù)等垂直領(lǐng)域工業(yè)地產(chǎn)逐漸成為區(qū)域的工業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)載體。

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。

中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)參與主體包括了傳統(tǒng)地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、制造業(yè)企業(yè)、金融資本等。涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)越來越多元化。近年來，跨界活躍在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場主體主要可以分為四大類，房地產(chǎn)企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、金融資本企業(yè)、電商等其他企業(yè)。

長期來看，工業(yè)地產(chǎn)供需將穩(wěn)步增長;在REITs隨著融資的穩(wěn)步推進(jìn)，工業(yè)地產(chǎn)的金融化越來越明顯，促進(jìn)了工業(yè)地產(chǎn)市場的參與。新基礎(chǔ)設(shè)施5G、以數(shù)據(jù)中心、云計(jì)算、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、智能制造為代表的七大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)投資的智能化，數(shù)字化將使產(chǎn)業(yè)投資成為一種趨勢。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的升級，是圍繞著微笑曲線構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，以政策為基礎(chǔ)，以金融和產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營。

工業(yè)用地分為以下三種類型：

一類：金融活動(dòng)業(yè)、縫紉工業(yè)、電子工業(yè)、工藝品制造等對居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)。

二類：農(nóng)副食品加工業(yè)、食品工業(yè)、紡織工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)等對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)。

三類：冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、采掘工業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、造紙工業(yè)等對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)。

此外，隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的持續(xù)擴(kuò)容，除了倉儲(chǔ)物流外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和保障性租賃住房等資產(chǎn)類別進(jìn)一步受到外資關(guān)注。

根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式有4種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。

今年以來，外資對國內(nèi)資產(chǎn)的投資意向主要集中在產(chǎn)業(yè)園(如生命醫(yī)療科學(xué)園)、工業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、物流、數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)類別上，這些產(chǎn)業(yè)過去并非傳統(tǒng)開發(fā)商所關(guān)心的主流賽道。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報(bào)告》分析：

據(jù)了解，近幾年，物流倉儲(chǔ)逐漸成為極具韌性的地產(chǎn)板塊。世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報(bào)率在6%~8%，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)的4%~5%和住宅地產(chǎn)的2%~3%。并在疫情影響下展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

仲量聯(lián)行發(fā)布的《2022亞太區(qū)房地產(chǎn)市場展望》報(bào)告亦指出，預(yù)計(jì)2022年優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)將迎來大量新增供應(yīng)，總存量高達(dá)2080萬平方米，年增速達(dá)17%，其中城市物流和冷鏈物流將受到更多關(guān)注。

2021年，整體政策環(huán)境延續(xù)2020年末節(jié)奏，中央就房地產(chǎn)市場密集發(fā)聲，嚴(yán)格落實(shí)"房住不炒"政策主基調(diào)。作為長期過快增長的市場，房地產(chǎn)行業(yè)未來將進(jìn)入中長調(diào)整周期，發(fā)展邏輯已不再支持高速增長。

工業(yè)地產(chǎn)的土地投入相對較低，基準(zhǔn)地價(jià)只是商業(yè)地產(chǎn)用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門檻與其他的地產(chǎn)門類相比要低很多，未來工業(yè)地產(chǎn)的投資主體必將多元化。

隨著中國進(jìn)入重工業(yè)時(shí)代、世界制造中心加快向中國轉(zhuǎn)移、國家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)等重要因素的作用下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長期需求逐年呈上升趨勢，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)正迎來全新發(fā)展浪潮。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展方向分析

在“新基建”浪潮的推動(dòng)下，5G、大數(shù)據(jù)、AI等技術(shù)將更一步地發(fā)展和深入應(yīng)用，工業(yè)地產(chǎn)作為新基建時(shí)代，工業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要載體，也將迎來一場新的發(fā)展機(jī)遇。智慧工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)正向著智慧化、創(chuàng)新化、生態(tài)化的方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強(qiáng)，從近幾年行業(yè)的凈利潤情況來看，行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間，行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢之中。過去很長一段時(shí)間內(nèi)，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都不是一個(gè)完整發(fā)展的商業(yè)市場。與國際成熟的工業(yè)地產(chǎn)市場相比，我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級階段。

各地工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)生水起，中國工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)已經(jīng)在地域分布及建設(shè)模式上取得了一定的特色、從區(qū)域分布來看，環(huán)渤海、長三角和珠三角地區(qū)，依托其雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，成為全國工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的聚集區(qū);中部沿江地區(qū)借助沿江城市群的聯(lián)動(dòng)發(fā)展勢頭，大力開展工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)，目前基本形成“東部沿海集聚、中部沿江聯(lián)動(dòng)、西部特色發(fā)展”的空間格局。

想要了解更多工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報(bào)告》。報(bào)告對行業(yè)相關(guān)各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，洞察行業(yè)今后的發(fā)展方向、行業(yè)競爭格局的演變趨勢以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、市場規(guī)模、潛在問題與行業(yè)發(fā)展的癥結(jié)所在，評估行業(yè)投資價(jià)值、效果效益程度，提出建設(shè)性意見建議，為行業(yè)投資決策者和企業(yè)經(jīng)營者提供參考依據(jù)。

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  2022-2027年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報(bào)告

  工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括...

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