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地產(chǎn)核心細分之一 港股龍頭大漲30% 行業(yè)估值有望率先修復 物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀

  • 2022年11月16日 LiBO來源:中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 651 38
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從歷史來看,物業(yè)服務企業(yè)的估值普遍高于房企,資本市場給予物企較高溢價的主要原因為:物業(yè)服務業(yè)務拓展增速快、輕資產(chǎn)、低負債率、現(xiàn)金流穩(wěn)定、行業(yè)發(fā)展空間廣闊等。

11月15日,港股物業(yè)股集體大漲,融創(chuàng)服務大漲37.1%,旭輝永升服務大漲26.41%,世茂服務大漲逾24.41%,雅生活服務大漲19.97%。

申港證券稱,從歷史來看,物業(yè)服務企業(yè)的估值普遍高于房企,資本市場給予物企較高溢價的主要原因為:物業(yè)服務業(yè)務拓展增速快、輕資產(chǎn)、低負債率、現(xiàn)金流穩(wěn)定、行業(yè)發(fā)展空間廣闊等。

其表示,從地產(chǎn)政策端來看,“保交樓”目標清晰,紓困政策正在持續(xù)落地,助力地產(chǎn)周期探底回升,疊加經(jīng)濟企穩(wěn)回暖,預計地產(chǎn)也將企穩(wěn)回暖。

從物業(yè)政策端來看,今年1月,住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)完整居住社區(qū)建設指南的通知》。未來幾年,推進全國居住社區(qū)、尤其是存量老舊小區(qū)走向物業(yè)管理全覆蓋,是政策明確的指引方向,是行業(yè)發(fā)展的趨勢。綜合上述,在經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖、政策落地的基礎上,未來物企估值有望率先修復。

2010-2021年,我國物業(yè)管理企業(yè)的管理面積規(guī)模持續(xù)擴大。我國物業(yè)管理面積逐年遞增,到2017年增長至319.84億平方米, 2021年中國物業(yè)管理面積達365.26億平方米,增長45.42億平方米。

物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀

中國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)將近7萬余家,住宅物業(yè)管理規(guī)模達到120多億平方米,主要一線城市物業(yè)管理服務收入占到當?shù)谿DP的2.5%以上。2021年中國物業(yè)服務企業(yè)上市數(shù)量為14個。

2018-2020年,我國物業(yè)管理行業(yè)保持了較好的發(fā)展態(tài)勢,市場規(guī)模不斷增長。2018年行業(yè)市場規(guī)模約16892億元,2020年達到21966億元,行業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。2021年物管行業(yè)營收規(guī)模為12688.1億元,同比增長20.7%。

其中,TOP100企業(yè)收入均值為27.53億元,同比漲27.9%。TOP10企業(yè)收入均值為90.09億元,同比漲31.7%,是百強企業(yè)均值的3.27倍。

從2021年營收的構(gòu)成來看,基礎物業(yè)服務占比為20.51%、增值服務占比7.02%。增值業(yè)務在百強物業(yè)收入、利潤結(jié)構(gòu)占比逐漸擴大,企業(yè)收入利潤增強前景空間大。

2022年以來,物業(yè)管理行業(yè)在資本市場上走勢仍然處于下行階段,但已趨于穩(wěn)定,行業(yè)的平均估值仍高于恒生指數(shù)。優(yōu)秀上市公司在不利的市場環(huán)境下仍表現(xiàn)突出,依靠高質(zhì)量增長、穩(wěn)健的關(guān)聯(lián)企業(yè)和廣闊的市場前景彰顯價值。

截至2022年6月17日,物業(yè)管理行業(yè)共有59家主板上市公司,其中香港主板55家,A股4家。港股物業(yè)服務板塊總市值在2020年四季度一路高歌猛進,進入2021年之后維持高位,6月末突破萬億港元。但隨后迎來了較大幅度的調(diào)整,到2022年6月17日下降到4391.37億港元。

今年以來,全國多地都先后推出房地產(chǎn)寬松政策,旨在促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計局的發(fā)表數(shù)據(jù),2022年1至2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長3.7%。預期隨著改善需求的持續(xù)釋放,各線城市房地產(chǎn)市場有望逐步回暖及穩(wěn)建發(fā)展。

在過去兩年的疫情中,由于物管行業(yè)在基層治理,以及在疫情防控中發(fā)揮的巨大作用,獲得了社會的普遍認可,各地政府紛紛出臺相關(guān)政策,推動物業(yè)管理全覆蓋。二季度為財報季,截至2022年4月,A股和H股上市的國內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)已超50家,整體表現(xiàn)穩(wěn)定,呈現(xiàn)出強者恒強的格局。

物業(yè)管理未來發(fā)展趨勢

整體來看,物管行業(yè)仍然與房地產(chǎn)主業(yè)唇齒相依,行業(yè)穩(wěn)定性格局仍然有待進一步強化。房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷艱難的下行周期,市場信心的缺失而引發(fā)的不確定性情緒,已延伸至物管行業(yè),整體資本市場表現(xiàn)不盡如人意,股價、估值一路下行,隨著物管行業(yè)“走下神壇”,未來,行業(yè)繼續(xù)“擠泡沫”的同時,還需要穩(wěn)固根本。

受全球疫情、俄烏沖突以及中美激烈博弈等外部事件影響,世界經(jīng)濟發(fā)展面臨隱憂,國內(nèi)持續(xù)穩(wěn)定增長態(tài)勢不斷受到挑戰(zhàn),香港資本市場也不能幸免,物業(yè)服務板塊在大盤整體帶動下進入下降通道。

但隨著房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速放緩、融資渠道收緊,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力顯著增大,部分房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解危機,控制物業(yè)服務上市公司為其“輸血”,甚至鋌而走險采取違規(guī)手段,為物業(yè)服務上市公司帶來經(jīng)營隱患。

但是整個物管行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段。在政策利好、技術(shù)迭代、人們普遍追求美好生活的時代大背景下,物業(yè)服務行業(yè)迎來新的發(fā)展機遇期。未來十年物管行業(yè)規(guī)模提升

想要了解更多物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前景,請查閱《2022-2027年中國物業(yè)管理行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預測報告》。

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