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地產(chǎn)股逆市扛大旗 中國房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展如何

  • 2022年9月16日 ChenZeFang來源:互聯(lián)網(wǎng) 1446 96
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地產(chǎn)股逆市扛大旗!政策端利好持續(xù),藍籌地產(chǎn)或迎機遇,機構:相關板塊景氣有望聯(lián)動!近日,據(jù)青島市住房和城鄉(xiāng)建設局官方微信發(fā)布消息,將對現(xiàn)行房地產(chǎn)相關政策進行適度調(diào)整優(yōu)化,其中對二手住房不再限購。此外,有消息稱,蘇州市也對限購政策做出調(diào)整,外地戶籍可直接在

地產(chǎn)股逆市扛大旗!政策端利好持續(xù),藍籌地產(chǎn)或迎機遇,機構:相關板塊景氣有望聯(lián)動!近日,據(jù)青島市住房和城鄉(xiāng)建設局官方微信發(fā)布消息,將對現(xiàn)行房地產(chǎn)相關政策進行適度調(diào)整優(yōu)化,其中對二手住房不再限購。此外,有消息稱,蘇州市也對限購政策做出調(diào)整,外地戶籍可直接在蘇州六區(qū)買首套房。目前,地產(chǎn)行業(yè)政策端持續(xù)回暖,各地加大出臺各類激勵政策,國務院近日召開的常務會議指出,允許地方“一城一策”運用信貸等政策,合理支持剛性和改善性住房需求。

受政策端持續(xù)提振,地產(chǎn)板塊近期表現(xiàn)活躍,尤其在此前熱門賽道和題材均降溫時成功“扛起大旗”,截止今日收盤,板塊指數(shù)9月以來累計上漲近7.78%,大幅跑贏大盤同期走勢(上證指數(shù)同期跌近0.07%)。個股方面,百余只地產(chǎn)開發(fā)概念股中近四成本月漲幅超10%,其中,中洲控股累計上漲近43%,新華聯(lián)、華發(fā)股份、棲霞建設、中交地產(chǎn)、沙河股份、粵宏遠A漲幅均超30%。

從數(shù)據(jù)上來看,新房銷售面積同環(huán)比降幅仍較大,據(jù)中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2022年中秋假期期間,重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年中秋假期下降31.6%。

目前,房地產(chǎn)企業(yè)績持續(xù)分化,大中型房企營收占比進一步提升,市場供給側加速出清。業(yè)界人士認為,樓市弱復蘇中本不存在所謂“金九銀十”,政策以漸進累積方式發(fā)力。信用風波之下的供給側變化,為部分藍籌地產(chǎn)公司帶來顯著機遇。土地市場的競爭明顯更少了,拿地的利潤率顯著提升了,拿地的區(qū)域更趨于一二線核心城市,融資通暢和積極拿地的企業(yè)的銷售毛利率預計也將迎來拐點。

我國預售制的出現(xiàn)始于改革開放之后,為了提高商品房供應量,緩解企業(yè)資金壓力,內(nèi)地借鑒香港的樓花銷售制度,推出商品房預售制度。過去20多年,預售制度在加快住房供給、推動房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展上起到了積極作用。但同時也帶來諸多弊端,如爛尾樓的發(fā)生,交付標準與宣傳口徑不一等問題。相比之下,現(xiàn)房銷售既能夠保護消費者的權益不受侵害,也能對樓盤質(zhì)量和交付行為進行約束。

但值得注意是,目前并非全面推行現(xiàn)房銷售制度的合適時機。國際上多個國家同樣存在預售制度,但多數(shù)國家對預售資金監(jiān)管及資金支付節(jié)點要求嚴格,以保障購房者利益。我國近期出現(xiàn)了部分項目停工斷貸現(xiàn)象,本質(zhì)上并非是預售制度造成的,而是因為監(jiān)管不嚴或預售資金被違規(guī)挪用等情況導致的,因此,短期通過加強商品房預售資金監(jiān)管,規(guī)范監(jiān)管額度、監(jiān)管方式、資金撥付等有助于項目順利交付。

改革需要漸進式推進,當前最穩(wěn)妥的方式是對熱點城市部分項目優(yōu)先試點現(xiàn)房銷售,并在試點過程中不斷完善配套政策,為未來更大范圍的推行積累經(jīng)驗。搖號等銷售政策有望逐漸優(yōu)化,在部分城市或適時退出。

近來,多地因城施策發(fā)布適應本地區(qū)的房地產(chǎn)相關政策,在堅持“房住不炒”的基礎上,完善房地產(chǎn)市場長效機制,供需兩端政策優(yōu)化調(diào)整力度均有所加大。中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過房住不炒的宏觀調(diào)控,2021年底國家定調(diào)“房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”,市場的基本需求和合理的利潤空間依然存在。房企2021年年報披露即將收官。受房地產(chǎn)市場下行等因素影響,2021年房地產(chǎn)行業(yè)利潤增速繼續(xù)下行,房企利潤率降至歷史較低水平。機構表示,短期房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平仍面臨壓力,中長期有望逐步觸底回升。

2021年12月,中央經(jīng)濟工作會議明確提出房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”,未來,在房地產(chǎn)由增量市場向存量市場轉型的過程中,市場體系和保障體系并行發(fā)展,租購并舉,盤活存量、健全配套服務等都將是房地產(chǎn)“新模式”的重要方向。2022年以來,在多地疫情反復、部分企業(yè)風險暴露、停工項目頻現(xiàn)等因素影響下,市場調(diào)整態(tài)勢繼續(xù)深化,購房者預期和置業(yè)信心走弱,疊加高基數(shù)效應,全國商品房銷售規(guī)模同比大幅下滑,1-7月銷售面積、銷售額同比降幅均超兩成。

近期央國企拿地更加積極,未來市場份額也會明顯提高。從22城集中供地來看,2021年,央國企是拿地主力,拿地金額占比超過60%;2022上半年,央國企拿地金額占比達到新高71%。從全國土地市場來看,2022上半年拿地金額TOP20企業(yè)只有3家民企,絕大部分是央國企。當前的拿地規(guī)模能衡量未來發(fā)展?jié)摿Γ雵竽玫馗臃e極,儲備較多的貨源,未來央國企市場份額也會階段性提高。

2021年,全國房地產(chǎn)市場規(guī)模達歷史最高水平,商品房銷售面積接近18億平方米,商品房銷售額達18.2萬億元。全年市場整體表現(xiàn)創(chuàng)新高,但下半年以來房地產(chǎn)市場降溫態(tài)勢明顯,交易市場、土地市場情緒均明顯下滑,9月底,央行提出“兩個維護”后,中央和各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號,政策底逐漸顯現(xiàn),信貸環(huán)境持續(xù)改善,年底疊加企業(yè)“以價換量”營銷策略,部分需求擇機入市,新房成交規(guī)模連續(xù)回升,12月商品房銷售面積升至2.1億平方米以上,商品房銷售額超2萬億元,但同比降幅仍較大,銷售面積、金額同比降幅仍在15%以上,均較11月降幅略有擴大,當前購房者置業(yè)情緒仍不高。

欲獲取更多行業(yè)分析及相關數(shù)據(jù)可以點擊查看中研產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預測報告》。

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