北京長租公寓監(jiān)管新規(guī)3月起實施 2月北京租房市場的租金價格止跌回升

• 2021年3月3日 HuangJiang來源：互聯(lián)網(wǎng) 1039 66
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數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后11天(2月18日-28日)北京租賃交易量不僅遠(yuǎn)超疫情沖擊下的2020年同期，較2019年春節(jié)后11日的交易量增長了18.5%。數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，北京住房租賃交易量環(huán)比下降19.8%，同比增長135%;各區(qū)租金環(huán)比普漲，且租金出現(xiàn)自疫情以來首次環(huán)比大幅上漲。

北京長租公寓監(jiān)管新規(guī)今起實施

3月1日，北京長租公寓監(jiān)管新規(guī)正式實施。按照新規(guī)要求，對于存在違法違規(guī)行為較多的企業(yè)，主管部門將列入重點關(guān)注名單向社會公布。今日，北京市住建委正式發(fā)布住房租賃行業(yè)重點關(guān)注企業(yè)名單和首批納入押金托管企業(yè)名單。

今年2月，北京市住建委、公安局、網(wǎng)信辦、金融局、銀保監(jiān)局等五部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》。

通知明確，限制租賃企業(yè)“資金池”，嚴(yán)禁“長收短付”，住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配。銀行業(yè)金融機構(gòu)、小額貸款公司等機構(gòu)不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。押金須納入專用賬戶托管，企業(yè)不能擅自動用和挪用。

2月北京租房市場交易量同比翻番

春節(jié)過后北京租房市場交易量猛增。數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后11天(2月18日-28日)北京租賃交易量不僅遠(yuǎn)超疫情沖擊下的2020年同期，較2019年春節(jié)后11日的交易量增長了18.5%。數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，北京住房租賃交易量環(huán)比下降19.8%，同比增長135%;各區(qū)租金環(huán)比普漲，且租金出現(xiàn)自疫情以來首次環(huán)比大幅上漲。

北京租房市場的租金價格止跌回升。數(shù)據(jù)顯示，2月份，北京租房市場的整租交易中，每月每平方米的平均租金為89元(人民幣，下同)，環(huán)比上漲4.1%，同比下跌2.6%;每月每套住房平均租金為5511元，環(huán)比上漲4.6%，同比下跌3.7%。這是自新冠肺炎疫情以來，北京租金首次出現(xiàn)較大幅度環(huán)比上漲。

北京各區(qū)租金環(huán)比普漲。數(shù)據(jù)顯示，2月，北京租房市場整租交易量較多的十個區(qū)中，有八個區(qū)整租均價環(huán)比上漲。其中，順義區(qū)漲幅最大，達(dá)到8.2%;其次為海淀區(qū)，漲幅達(dá)6%。同時，海淀區(qū)的租賃交易量也位居各區(qū)前列，市場相對更熱。

新增房客源下行，供需矛盾上升。數(shù)據(jù)顯示，2月北京住房租賃新增房源量環(huán)比下降39.4%，同比增長132.4%;新增客源量環(huán)比下降19.4%，同比增長234%。2月北京新增房客比為0.18，較1月縮小，供需矛盾持續(xù)加大;2月帶看量環(huán)比下降38.9%，同比增長8.6%。

根據(jù)中研普華出版的《2021-2025年中國住房租賃行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告》顯示：

我國進(jìn)入存量房時代以來，租賃市場需求迅速崛起。至2017年，全國住房租賃市場租金規(guī)模已達(dá)到1.3萬億元，每年新增租房規(guī)模達(dá)1000億元。近兩年來，在政策、市場、融資的風(fēng)口下，長租公寓成為眾多企業(yè)的標(biāo)配。2019年是長租公寓行業(yè)回歸理性之年。在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長后，參與主體認(rèn)識到行業(yè)發(fā)展之艱難。這一年企業(yè)放慢擴張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵市場發(fā)展的同時更多著墨于規(guī)范市場、整治亂象、防范風(fēng)險。

全國住房租賃市場產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

在政府主導(dǎo)推進(jìn)下，我國長租公寓市場正在逐步規(guī)范，市場規(guī)模上了很大一個臺階，參與主體、房源、相關(guān)用地供應(yīng)規(guī)模均有大幅提升。2019年以來，長租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，融資難度加大。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年全年長租公寓行業(yè)投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額123.01億元。2019年長租公寓融資難度大，但是單筆融資金額龐大，資本越來越向國企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。在開業(yè)長租公寓房源量榜領(lǐng)先的，也是5.4萬間的龍湖、5萬間的萬科和1.5萬間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤和保利，也在奮起直追。分散式公寓運營商則以中介系為首，管理房源數(shù)量分別達(dá)到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。而橫向?qū)Ρ雀鱾€派系項目拓展及開業(yè)情況，有資金和資源優(yōu)勢的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨占優(yōu)勢，也有較好的運營管理和產(chǎn)品服務(wù)表現(xiàn)。

市場容量

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，國內(nèi)TOP100規(guī)模房企中已布局長租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)占比接近1/4 。從規(guī)模上來看，2019年房企長租公寓TOP20的累計開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。

2019年，在整體大環(huán)境不容樂觀的背景下，長租公寓行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，著力于已拓房源的開業(yè)效率和經(jīng)營質(zhì)量。從2019年的開業(yè)情況來看，TOP10企業(yè)的增長情況較好，而頭部企業(yè)更保持了領(lǐng)先優(yōu)勢，其中，萬科泊寓和龍湖冠寓的新開業(yè)規(guī)模占TOP10新增總量的6成。

在日本，租賃房屋有八成以上是由專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)一運營管理。而美國大部分地區(qū)房屋租賃企業(yè)占整體住房出租比例都在35%以上。目前，我國租賃企業(yè)滲透率僅為2%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家水平。住建部數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段一、二線城市租房比例已達(dá)到50%以上，而規(guī)模化住房租賃企業(yè)市場份額僅2%，品牌租賃機構(gòu)更是寥寥無幾，房屋租賃市場發(fā)展空間巨大。

競爭格局

隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動租賃市場的發(fā)展，社會對于長租公寓的關(guān)注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時，國企、央企紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進(jìn)軍或?qū)⒉季珠L租公寓，搶灘市場。未來，在市場監(jiān)管趨嚴(yán)之下，隨著市場競爭有效性的提升，將更考驗公寓項目的硬核運營實力，行業(yè)將進(jìn)入精細(xì)化運營時代。在規(guī)模之外，未來有望形成以運營和產(chǎn)品為驅(qū)動力的市場競爭格局。

發(fā)展前景

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。2019年，在長租公寓行業(yè)遇冷的大環(huán)境下，房企長租公寓整體風(fēng)格偏謹(jǐn)慎，規(guī)模拓展收縮，而將主要精力放在拓展房源的開業(yè)轉(zhuǎn)化方面。據(jù)悉，2018年TOP10房企長租公寓拓展的管理規(guī)模同比增速173%，2019年增速極大放緩，僅增長了18.9%，但累計開業(yè)規(guī)模增幅達(dá)到79.6%。截至2019年，國內(nèi)TOP100規(guī)模房企中已布局長租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)占比接近1/4。從規(guī)模上來看，2019年TOP20房企長租公寓的累計開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。2020年是全面建成小康社會和“十三五”收官之年，2019年底中央經(jīng)濟工作會議重申要“大力發(fā)展租賃市場”，長租公寓作為租賃市場重要組成部分，未來仍將處于政策紅利期，市場仍大有可為。

欲了解更詳實的中國住房租賃行業(yè)發(fā)展前景分析請點擊中研普華報告《2021-2025年中國住房租賃行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告》

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