2020年深圳租房市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 2020年房屋租賃行業(yè)未來(lái)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分析

• 2020年6月11日 LiuMingYue來(lái)源：中研網(wǎng) 894 55
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據(jù)了解，深圳全市有約300房地產(chǎn)中介、開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、創(chuàng)業(yè)者等各類(lèi)市場(chǎng)主體從事住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，90%為中小企業(yè)，其中，各類(lèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)有近200家，收儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)各類(lèi)租賃住房預(yù)計(jì)超過(guò)15萬(wàn)套，但僅約占市場(chǎng)化租賃住房總量的3%。

據(jù)了解，深圳全市有約300房地產(chǎn)中介、開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、創(chuàng)業(yè)者等各類(lèi)市場(chǎng)主體從事住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，90%為中小企業(yè)，其中，各類(lèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)有近200家，收儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)各類(lèi)租賃住房預(yù)計(jì)超過(guò)15萬(wàn)套，但僅約占市場(chǎng)化租賃住房總量的3%。5月26日，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，今年防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的工作重點(diǎn)包括：穩(wěn)妥處置高風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，壓實(shí)各方責(zé)任，全力做好協(xié)調(diào)、配合和政策指導(dǎo)。大力壓降高風(fēng)險(xiǎn)影子銀行業(yè)務(wù)，防止死灰復(fù)燃。持續(xù)加大不良資產(chǎn)處置力度，提高資產(chǎn)分類(lèi)準(zhǔn)確性。對(duì)于受疫情影響，風(fēng)險(xiǎn)可能上升的領(lǐng)域，銀保監(jiān)會(huì)將重點(diǎn)關(guān)注，審慎評(píng)估，提前做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，切實(shí)維護(hù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定大局。據(jù)介紹，2019年，銀行業(yè)共處置不良貸款2.3萬(wàn)億元，商業(yè)銀行逾期90天以上貸款全部納入不良資產(chǎn)管理。問(wèn)題金融機(jī)構(gòu)得到有序處置，保險(xiǎn)領(lǐng)域重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)得到緩解。網(wǎng)絡(luò)借貸風(fēng)險(xiǎn)大幅下降，機(jī)構(gòu)數(shù)量、借貸余額及參與人數(shù)連續(xù)下降。

2020年深圳租房市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

2018年，深圳繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，在持續(xù)深化之前各項(xiàng)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，出臺(tái)“三價(jià)合一”政策、棚戶區(qū)改造意見(jiàn)、住房供應(yīng)與保障體系意見(jiàn)等一系列新政，進(jìn)一步規(guī)范了住宅交易市場(chǎng)，推進(jìn)棚戶區(qū)的改造與完善，構(gòu)建多元化的住房供應(yīng)與保障體系，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

由于就業(yè)機(jī)會(huì)多，就業(yè)條件好，深圳一直是外來(lái)人口流入的大城市，每年大量涌入深圳的青年人口、寬松的人才引進(jìn)政策、人才和保障性住房供應(yīng)量的增加以及租賃和人才保障房用地供應(yīng)的增加，都促進(jìn)了深圳住房租賃市場(chǎng)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大。2019年上半年深圳平均租金均價(jià)97.94元/㎡/月，其中3、4月份租金價(jià)格最高，均在98元/㎡/月以上，這主要因?yàn)榇汗?jié)過(guò)后，大量打工人群返回深圳，市場(chǎng)租賃需求的擴(kuò)大，加大了租金的上漲。

從城區(qū)方面來(lái)看，南山區(qū)上半年租金均價(jià)最高，為128元/元/㎡/月，其次為福田區(qū)為121元/㎡/月。老城區(qū)羅湖，以97元/㎡/月，位居第三。這些城區(qū)都是經(jīng)濟(jì)和商業(yè)中心，高端商圈帶動(dòng)租金價(jià)格高。往關(guān)外看，寶安龍華區(qū)租金價(jià)格較高，主要源于這些城區(qū)離南山、福田等商業(yè)辦公中心交通便利，大量白領(lǐng)出于租金性價(jià)比考慮，選擇在此居住，市場(chǎng)需求大帶動(dòng)租金價(jià)格上漲。

在一線城市奮斗的青年，在享受著大城市帶來(lái)的資源的同時(shí)，還要承受遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平的房?jī)r(jià)或租金。深圳月租金在2500元以下的房源成交占比不到15%，占比最大的是月租金4500-6000元的房源。60-90㎡和2-3房的房型在租賃成交中占比最大。隨著房?jī)r(jià)越來(lái)越高，年輕人的買(mǎi)房意識(shí)也在向租房轉(zhuǎn)變，樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)的2019年上半年深圳租房人群畫(huà)像，80后租房人群占比達(dá)到42.7%，90后和80后租房人群占比僅有2.6%的差距，70后租房人群占比為12.2%;租房客中女性占39%，男性占61%。

未來(lái)10年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個(gè)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，到2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，未來(lái)近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。國(guó)內(nèi)如此龐大的內(nèi)需市場(chǎng)，將會(huì)給房地產(chǎn)的多元化發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇!

2020年房屋租賃行業(yè)未來(lái)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分析

2019年12月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委等六部門(mén)印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權(quán)益。同時(shí)，在發(fā)改委“允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶”的政策引導(dǎo)下，2019年10月以來(lái)，?？?、昆明、鄭州、開(kāi)封、洛陽(yáng)等城市相繼發(fā)布了租房落戶新政，帶來(lái)新需求的同時(shí)刺激當(dāng)?shù)刈夥渴袌?chǎng)規(guī)范有序發(fā)展。

2019年12月，全國(guó)大中城市租金掛牌均價(jià)為43.70元/平方米/月，環(huán)比上漲0.14%，同比上漲0.12%。20城租金連續(xù)5月下跌后本月止跌回升，主要是受到熱點(diǎn)二線城市租金漲幅較大帶動(dòng)，如蘇州、武漢、南京、成都租金月度漲幅均超1%;一線城市受“返鄉(xiāng)潮”影響，租金仍處在下降局面，北京租金下降更為明顯，租金跌幅為1.1%，其次，深圳環(huán)比下降0.76%。12月深圳租金均價(jià)94.56元/平方米/月，居全國(guó)租金均價(jià)榜首，環(huán)比下降0.76%。

受房?jī)r(jià)高企，多種調(diào)控政策限制，以及住房觀念轉(zhuǎn)變的影響，選擇房屋租賃的人群也是日漸擴(kuò)大，這也給未來(lái)租賃市場(chǎng)的發(fā)展提供了巨大空間。目前國(guó)內(nèi)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模以上機(jī)構(gòu)和房企數(shù)量達(dá)到100多家。企業(yè)扎堆進(jìn)入，看中的正是加速增長(zhǎng)的房屋租賃需求。至少是千億級(jí)租金的市場(chǎng)，而對(duì)機(jī)構(gòu)提供的房源需求數(shù)量約為1000萬(wàn)間左右。

90后成為租賃市場(chǎng)的主力軍，新一線城市的租客平均年齡在30歲左右，而在一線城市中，由于較高的房?jī)r(jià)壓力，大齡租房人群仍占較高比例。

租房市場(chǎng)租金走勢(shì)

圖表：2008-2016年我國(guó)部分城市房租租金上漲走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來(lái)源：中研普華

平均租金增長(zhǎng)率在5%，而核心城市整體租金回報(bào)率處于較低水平，后續(xù)租金成長(zhǎng)空間較大，預(yù)計(jì)增速將高于此水平。根據(jù)中原地產(chǎn)二手住宅租金指數(shù)的數(shù)據(jù)，在上海、北京、深圳、廣州、天津、成都六城中，近9年租金增速最高為上海近7.9%，最低為成都僅1.3%，其余城市在5%~6%的增速，因此后續(xù)我們整體取5%的增速。

隨著綠植租售平臺(tái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的行業(yè)企業(yè)愈來(lái)愈重視對(duì)市場(chǎng)的研究，特別是對(duì)企業(yè)發(fā)展環(huán)境和客戶需求趨勢(shì)變化的深入研究。正因?yàn)槿绱耍淮笈鷩?guó)內(nèi)優(yōu)秀的行業(yè)企業(yè)迅速崛起，逐漸成為綠植租售平臺(tái)行業(yè)中的翹楚!更多詳細(xì)分析，請(qǐng)關(guān)注中研研究院研究出版的《2020-2025年中國(guó)綠植租售平臺(tái)行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》。

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