美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)縮水27% 2020商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析

• 2020年10月7日 WuYaNan來(lái)源：中研網(wǎng) 1326 87
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在疫情沖擊之下，包括購(gòu)物中心、商場(chǎng)，以及酒店業(yè)在內(nèi)的美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)減記嚴(yán)重，并呈現(xiàn)加速趨勢(shì)，已經(jīng)引起業(yè)界擔(dān)憂。據(jù)富國(guó)銀行數(shù)據(jù)顯示，陷入困境的美國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)的平均減記率超過(guò)了四分之一，為27%。

美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)縮水27%

在疫情沖擊之下，包括購(gòu)物中心、商場(chǎng)，以及酒店業(yè)在內(nèi)的美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)減記嚴(yán)重，并呈現(xiàn)加速趨勢(shì)，已經(jīng)引起業(yè)界擔(dān)憂。據(jù)富國(guó)銀行數(shù)據(jù)顯示，陷入困境的美國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)的平均減記率超過(guò)了四分之一，為27%。在疫情之下，購(gòu)物中心和酒店等商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值縮水最為嚴(yán)重。據(jù)美國(guó)國(guó)家零售聯(lián)合會(huì)和投資銀行PJ所羅門發(fā)布的一項(xiàng)研究顯示，在疫情沖擊嚴(yán)重的6月份，支付75%以上租金的公司不到三分之一，這使得商業(yè)地產(chǎn)租賃公司受損嚴(yán)重。在酒店行業(yè)同樣損失慘重。

商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度減緩，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)(含商業(yè)營(yíng)業(yè)用地和辦公樓用地)銷售額呈現(xiàn)波動(dòng)變化，增速變化幅度也較大。2018年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售額為19625.45億元，同比下降0.35%。長(zhǎng)期來(lái)看，2010-2018年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售面積總體呈上升趨勢(shì)，但增速略為波動(dòng)，2016-2017年銷售面積增速一度達(dá)到20%以上，而2018年增速下滑到負(fù)增長(zhǎng)水平，2018年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為16334.65萬(wàn)平方米，同比下降7.16%，為歷年最大下滑水平。

2019上半年，中國(guó)商辦(商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及辦公樓)用地成交規(guī)劃建筑面積達(dá)8762.1萬(wàn)平方米，同比下降9.1%，并且一線及二線城市均有不同程度的下降。并且2019上半年，二線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積占全國(guó)44.3%，而一線城市才占比3%。

2020商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。近年來(lái)共享、智能、文化體驗(yàn)、多產(chǎn)業(yè)融合、大數(shù)據(jù)等概念逐步滲透到各行業(yè)各領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)也不例外。新型寫(xiě)字樓及商業(yè)園區(qū)模式受到關(guān)注，也給傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和去庫(kù)存帶來(lái)了新的視角和思路。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)、土地、物業(yè)、消費(fèi)、辦公需求等多領(lǐng)域的發(fā)展息息相關(guān)。當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀頗為尷尬，一方面是商業(yè)地產(chǎn)交易活躍特別是外資投資行為，另一方面則是商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題待解。

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點(diǎn)在于數(shù)字化新零售雙線品牌的引進(jìn)，隨著傳統(tǒng)實(shí)體商家倒閉潮的到來(lái)，招商要重點(diǎn)轉(zhuǎn)向新零售品牌為主，并倒逼開(kāi)發(fā)商自主投資自營(yíng)新零售板塊，而自營(yíng)新零售板塊比自持物業(yè)重要很多，物業(yè)就像硬件，沒(méi)有軟件的驅(qū)動(dòng)就是一個(gè)爛殼沒(méi)有價(jià)值。

傳統(tǒng)百貨的、購(gòu)物中心的關(guān)店潮會(huì)加速，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象;三、四、五線城市會(huì)更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開(kāi)發(fā)商，幾乎90%以上開(kāi)發(fā)商不具備自持物業(yè)的實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力，銀行資金又嚴(yán)禁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)證券化的路線在這些市場(chǎng)也無(wú)法跑通，開(kāi)發(fā)商唯一的資金來(lái)源是民間高息借貸，這樣大部分資產(chǎn)已經(jīng)質(zhì)押給資金方最終成為不良資產(chǎn)。

未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開(kāi)發(fā)商因缺乏內(nèi)容運(yùn)營(yíng)能力，在拿地成本、資金成本、開(kāi)發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒(méi)有任何的優(yōu)勢(shì);原有的自持物業(yè)要么低價(jià)快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開(kāi)發(fā)商能夠生存下去。

商業(yè)地產(chǎn)帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統(tǒng)標(biāo)配本身面臨前所未有的關(guān)店潮，家樂(lè)福、沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家每年在大量的關(guān)店，為什么呢?80、90、00后現(xiàn)在愿意到傳統(tǒng)商超去購(gòu)物的已經(jīng)很少了，基本上都是手機(jī)下單送貨到家，靠中老年消費(fèi)的傳統(tǒng)商超還能支撐多久?而電影院、KTV、健身廳這些高流量項(xiàng)目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

欲了解關(guān)于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)具體詳情，可點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2020-2025年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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