商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2020年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景趨勢(shì)及現(xiàn)狀分析

• 2020年6月15日 LiuMingYue來(lái)源：中研網(wǎng) 631 36
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商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式;

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融;對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國(guó)內(nèi)很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底層和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營(yíng)管理的很大問(wèn)題，大家投資的時(shí)候需要謹(jǐn)慎。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析

近年來(lái)，大型綜合購(gòu)物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場(chǎng)的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿(mǎn)足它們對(duì)硬件和軟件的要求，這給房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場(chǎng)空白，于是融合傳統(tǒng)流通業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)運(yùn)而生。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年開(kāi)始，房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控拉開(kāi)大幕，新政主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，而商業(yè)地產(chǎn)成為樓市調(diào)控新政的受益者。2010年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，達(dá)到歷史新高。2010年1-12月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓開(kāi)發(fā)投資完成額分別達(dá)到5,598.84、1,806.55億元，分別增長(zhǎng)33.90%和31.2%。

2011年，隨著地產(chǎn)格局的更替和政策的調(diào)整，住宅地產(chǎn)發(fā)展開(kāi)始趨緩，而商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻煥發(fā)出前所未有的活力。儼然進(jìn)入到了黃金發(fā)展期。2011年全年，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)率分別高達(dá)16.1%和23.7%。

據(jù)中研研究院《2020-2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》顯示

2020年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景趨勢(shì)及現(xiàn)狀分析

1.商業(yè)地產(chǎn)投資增速收窄、新開(kāi)工降幅擴(kuò)大，銷(xiāo)售面積增幅顯著

圖表：2013-2017年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資額、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積及其同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中研普華研究院

圖表：2013-2017 年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及辦公樓投資、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中研普華研究院

從供應(yīng)端來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速放緩，新開(kāi)工降幅明顯擴(kuò)大。2017 年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在消化現(xiàn)有存量的背景下，開(kāi)發(fā)投資額增速明顯收窄，全年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額22401 億元，同比增長(zhǎng)0.1%，增幅較2016 年收窄7.4 個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的比重自2013 年以來(lái)首次下降，由2016 年的21.8%下降1.4 個(gè)百分點(diǎn)至20.4%，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的占比下降1.2 個(gè)百分點(diǎn)，明顯高于辦公樓。新開(kāi)工方面，2017 年商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積26624 萬(wàn)平方米，同比下降7.3%，降幅較2016 年擴(kuò)大6.0 個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積占房地產(chǎn)新開(kāi)工面積的14.9%,為2013 年以來(lái)最低水平，較2016 年下降2.3 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占比下降 1.91.9 個(gè)百分點(diǎn)，高于辦公樓。

從需求端來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積同比 增長(zhǎng)兩成，幅與 2016 基本持平。在房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)、限貸、限售政策全線(xiàn)升級(jí)的背景下，投資者投資住宅市場(chǎng)受限，且隨著城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平的提高、國(guó)家大力推進(jìn)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等舉措，全年商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積依然可觀。2017 年，全國(guó) 商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積 17594 萬(wàn)平方米， 同比 增長(zhǎng) 20.2%， 增幅與 2016 年基本持平 。商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積占品房的比重有所提升，由 2016 年的 9.3%提升 1.1 個(gè)百分點(diǎn)至 10.4%。

(2)商辦用地供需降幅均收窄，二線(xiàn)城市成交規(guī)模增加

圖表：2013-2017年全國(guó)300城商辦用地推出及成交面積

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中研普華研究院

商辦用地供需同比降幅均收窄，樓面均價(jià)繼續(xù)上漲。2017年，全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積2.7億平方米，同比下降6.5%;較2016年收窄8.6個(gè)百分點(diǎn);共成交2.2億平方米，同比連續(xù)第4年下降，降幅為2.8%;降幅較2016年收窄9.2個(gè)百分點(diǎn);2017年，全國(guó)300城商用辦公用地樓面均價(jià)為2391元/平方米，同比上漲18.7%，平均溢價(jià)率為12.8%，較2016年同期下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。

隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的行業(yè)企業(yè)愈來(lái)愈重視對(duì)市場(chǎng)的研究，特別是對(duì)企業(yè)發(fā)展環(huán)境和客戶(hù)需求趨勢(shì)變化的深入研究。正因?yàn)槿绱?，一大批?guó)內(nèi)優(yōu)秀的行業(yè)企業(yè)迅速崛起，逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中的翹楚!更多詳細(xì)分析，請(qǐng)關(guān)注中研研究院研究出版的《2020-2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。

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