我國土地使用權(quán)注銷登記包括哪些?個人有權(quán)利買賣土地嗎?

• 2018年11月26日 WangYu來源：土流網(wǎng) 1081 69
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根據(jù)我國目前的土地政策，土地使用權(quán)是可以注銷登記的，但是對于這一點很多人都不是特別了解，那么我國土地使用權(quán)注銷登記包括哪些情況?

我國土地使用權(quán)注銷登記包括哪些情況?

根據(jù)我國目前的土地政策，土地使用權(quán)是可以注銷登記的，但是對于這一點很多人都不是特別了解，那么我國土地使用權(quán)注銷登記包括哪些情況?

一、土地使用權(quán)注銷登記情況

《土地登記辦法》第五十條規(guī)定：有下列情形之一的，可直接辦理注銷登記：

1、依法收回的國有土地;

2、依法征收的農(nóng)民集體土地;

3、因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書致使原土地權(quán)利消滅，當(dāng)事人未辦理注銷登記的。

因此，只要國有土地使用權(quán)未經(jīng)依法收回，且不存在因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書致使其土地權(quán)利消滅，即使相關(guān)房屋登記被撤銷，也不得直接辦理注銷土地登記。

二、土地使用權(quán)注銷登記辦理條件、資料、流程

申請條件

單位或個人因土地權(quán)利的消滅可以持原土地權(quán)利證書及相關(guān)證明材料向登記機關(guān)申請注銷登記。

辦理資料

1、書面申請及填寫的土地登記申請書(在國土資源局網(wǎng)站下載);

2、主體資格證明文件和個人身份證明：

(1)申請人提交機關(guān)、事業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼復(fù)印件，單位(法人和其他組織的)法人代表的證明及法人身份證復(fù)印件。

(2)委托他人辦理的，須由法人出具授權(quán)委托書、委托人和受托人的有效身份證明。授權(quán)委托書要寫明委托事項和權(quán)限，除授權(quán)辦理具體事務(wù)外，還包括是否代為簽收文書、變更或撤回申請。

(3)代理境外申請人申請土地登記的，授權(quán)委托書和被代理人身份證明應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法公證或者認(rèn)證。

(4)申請人為自然人的，提供身份證復(fù)印件。

3、原國有土地使用權(quán)證書。

4、政府批文或土地權(quán)利終止的有效文件，出讓期限屆滿的有效文件。

5、非住宅國有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，國有建設(shè)用地使用權(quán)人未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在期限屆滿前十五日內(nèi)，持原土地權(quán)利證書，申請注銷登記。

6、地籍調(diào)查材料：地籍調(diào)查表、測量成果報告、宗地圖及符合國土資源管理部門統(tǒng)一要求的電子文件;

7、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要提交的其他文件資料。

(申請人應(yīng)當(dāng)如實向國土資源行政主管部門提交有關(guān)材料和反映真實情況，并對申請材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負(fù)責(zé)，申請材料中的復(fù)印件須提供原件備查，文件復(fù)印件上須加蓋申報單位的公章證明復(fù)印件與原件一致。)

辦理程序

1、土地登記申請人持上述申報材料到人民政府政務(wù)服務(wù)中心國土資源局窗口申請登記，經(jīng)審查資料齊全、符合法定形式的，予以受理;

2、縣國土資源局審核;

3、縣國土資源局注冊登記頒發(fā)證書。

現(xiàn)行土地制度下，個人有權(quán)利買賣土地嗎?哪些情況要注意?

在我國土地制度下，土地主要分為國家所有的土地和集體所有的土地，但是都離不開土地使用權(quán)的問題，那么個人銷售土地使用權(quán)在我國被允許嗎?

在我國土地制度下，土地主要分為國家所有的土地和集體所有的土地，但是都離不開土地使用權(quán)的問題，那么個人銷售土地使用權(quán)在我國被允許嗎?

個人在與國土部門簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，在出讓年限內(nèi)是有使用權(quán)的。國家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施除外。

因此，取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，合法權(quán)益受國家法律保護。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

不過還需要注意一點，土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

另外，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

現(xiàn)在農(nóng)村集體土地使用權(quán)個人是不能買賣出售的，只能進行土地流轉(zhuǎn)，而且只能流轉(zhuǎn)自家承包的那一部分土地的使用權(quán)，主要包括土地經(jīng)營權(quán)。

如果只是經(jīng)營權(quán)的出租、轉(zhuǎn)包，農(nóng)戶自己交易即可，但若是涉及到承包權(quán)的轉(zhuǎn)讓的話，需要經(jīng)過村里面發(fā)包方的同意，如果是轉(zhuǎn)讓給外村人則要召開村民代表大會表決同意才行。

另外，土地流轉(zhuǎn)需要注意：

1、農(nóng)民利益問題

一是不能違背農(nóng)民的意愿強迫流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的條件、方式、價格等應(yīng)由農(nóng)戶自主決定;二是土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶的既得利益要不低于或高于土地流轉(zhuǎn)前，否則流轉(zhuǎn)將很難實行。

2、流轉(zhuǎn)主體問題

一是采取轉(zhuǎn)包及互換方式的，不得向本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)戶進行流轉(zhuǎn);二是采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，可以向集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)戶、單位和個人流轉(zhuǎn)，但由于這種流轉(zhuǎn)方式使得流轉(zhuǎn)方在承包期內(nèi)失去了土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當(dāng)堅持“穩(wěn)妥、慎重、本集體經(jīng)濟組織成員優(yōu)先”的原則。

3、流轉(zhuǎn)年限問題

除“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)外，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂的時間不宜過長，到期后，根據(jù)實際情況再進行續(xù)簽。

4、流轉(zhuǎn)土地的用途問題

必須嚴(yán)格遵守《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，不得以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟等理由擅自改變原有耕地的農(nóng)業(yè)用途。

5、流轉(zhuǎn)合同簽訂問題

流轉(zhuǎn)合同必須使用政府統(tǒng)一制訂的合同文本。簽定合同時應(yīng)當(dāng)由承包方或其書面委托的代理人簽定;流轉(zhuǎn)合同中要注明流轉(zhuǎn)土地的邊界、座落、面積、質(zhì)量等級和流轉(zhuǎn)土地的用途等內(nèi)容。

6、流轉(zhuǎn)土地的界限問題

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)經(jīng)部門要在流轉(zhuǎn)土地丈量劃分上嚴(yán)格把關(guān)，明確土地界址，確保流轉(zhuǎn)土地面積與流轉(zhuǎn)合同面積相符，不留隱患。

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