融資成本高 房企價格戰(zhàn)年底或將爆發(fā)

• 2018年11月22日 FanTianQing來源：騰訊網 811 49
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  投資與產出不成正比，房地產金融企業(yè)如何做出正確的投資規(guī)劃和戰(zhàn)略選擇？

  在一個供大于求的需求經濟時代，企業(yè)成功的關鍵就在于，是否能夠在需求尚未形成之時就牢牢地鎖定并捕捉到它。那些成功的公司往往都會傾盡畢生的精力及資源搜尋產業(yè)的當前需求、潛在需求以及新的...

融資成本高，房企價格戰(zhàn)年底或將爆發(fā)。

據北青報報道，隨著年底的到來，房企急于回籠資金，積極推貨，11月以來北京已經有13個項目取得了預售許可證，其中不乏金融街融府這樣位于四環(huán)內限競房。不僅如此，包括佑安府、九龍倉西局地塊等受關注較高的限競房項目也都在近期釋放出更多的項目消息，提前為入市做著準備。在推貨量增大的同時，開發(fā)商的回款壓力也進一步增大，尤其是在限競房集中的區(qū)域，競爭尤為激烈，不少項目都推出了特價房的方式來促進回款。對此，業(yè)內人士預計，回顧北京樓市這一年來的市場表現，不出意外的話，今年新房市場銷量仍將保持低位，商品住宅的網簽總量預計將與去年持平，但價格戰(zhàn)可能會隨時爆發(fā)。

供應量連續(xù)上漲 加推多個五環(huán)內項目

步入11月，樓市漸近終盤，市場全貌隱約顯現，新房在供需兩端的表現都有了明顯改善。

在簽約方面，上周北京市商品房成交1273套，環(huán)比上升了5%，成交面積17.06萬平方米，環(huán)比上漲了27%；成交金額為65.93億元，環(huán)比上漲37%。

業(yè)內人士表示，成交數據的回升，除了供應加碼外，也有部分原因是此前受限制的高價盤在年底獲準網簽所致，并非全部為近期的實際成交。

在供應端，隨著新品住宅不斷入市，購房人可選擇范圍加大，反而導致市場整體人氣平淡，觀望氛圍濃郁。

由于短期大量限競房集中供應，以往新房不愁賣的北京市場已經出現滯銷。截至11月19日，今年以來北京合計有27個限競房項目取得34期預售證，合計提供商品房限競房源16596套，達191萬平方米，貨值達到1000億元，但網簽數據相對樂觀的只有瀛海府、熙悅林語、洺悅苑等少數幾個項目。

部分項目剛剛取得預售證，且市場平均去化率低于4成。這意味著產生了價值600億元左右的庫存。北青報記者實地走訪了解到，部分限競房扎堆的區(qū)域，加之購房者“買漲不買跌”心態(tài)，導致一些項目銷售進度緩慢。

在觀望氛圍下，一些房企決定拿出手中比較優(yōu)質的房源，希望重燃市場信心。像位于西南二環(huán)右安門外的佑安府就因為優(yōu)越的地理位置一直受到購房人關注，該項目因售價相比周邊二手房有一定的倒掛，曾一度被認為將部分轉為共有產權房的方式出售，但最終，佑安府限競房的身份成功取得預售證，并將于近期入市。

不只是佑安府，位于四環(huán)內的豐臺周莊子地塊以“金融街融府”的案名也在11月份悄悄入市。據了解，由于執(zhí)行70/90政策，開發(fā)商依然采用“高低配”的方式，產品為小高層+高層+疊拼組合。項目與此前開盤售罄的洺悅苑采用了同樣的銷售方式，先鎖定內部購房人，再對外開放，目前大部分房源也已經簽約。

除此之外，曾高價拿地的項目，如今也不再遮遮掩掩，開始陸續(xù)發(fā)布項目信息，為蓄客上市做準備。像位于西局的九龍倉地塊，近日就發(fā)布了166、171、182三種改善型戶型。據了解，去年九龍倉獲得西局地塊的成本高達62.6億+16%的自持比例，溢價率49.05%。不過，由于該項目規(guī)定商品住房銷售均價不超過77800元/平方米，最高銷售單價不得超過81690元/平方米，在豪宅林立，價格10萬元/平方米上下的西局板塊，價格仍存在一定倒掛。

融資成本高 回款壓力下價格戰(zhàn)可能爆發(fā)

隨著年底的到來，房企資金壓力加大，在加大供應量的同時，在價格上也將會加大促銷力度，以吸引更多的購房者入市，快速回籠資金。

某大型房企一位負責人對記者表示，現在公司的考核標準已經不單單是銷售業(yè)績了，沖刺銷售額不那么重要了，相反，更看重的是回款。往年為了沖刺年終銷售額，不少項目的銷售團隊會虛報簽約套數，過了年又以不具備買房資格等各種理由退掉簽約，這實際上就是自欺欺人的方式，所以今年我們考核的重要指標是實際回款的情況。同時，該負責人也表示，為加快回款公司也推出了一些小幅促銷的讓利活動，實際售價甚至低于政府要求的限售價，這種做法在當前市場中已經十分普遍。

像豐臺的限競房項目萬科翡翠西湖目前在售89平方米的三居室洋房，分為南北朝向的戶型和東西朝向的。其中東西朝向的特價房總價320萬左右，南北的則為380萬。特價房源的均價從規(guī)定的41230元/平方米下調至36000元/平方米。還有北京昌平區(qū)的某限競房項目，均價也從2個月前5萬元/平方米左右調整至48000元/平方米，類似的現象在限競房銷售中成為了常態(tài)，前述房企人士指出，有的限競房項目出現明顯的價格調整。隨著后續(xù)供應量繼續(xù)上升，區(qū)位屬性不佳、去化難度加大的限競房可能出現價格戰(zhàn)。

融資方面， 58安居客房產研究院監(jiān)測的數據來看，今年房企的融資壓力明顯大于去年，1-9月銷售金額TOP50的房企融資成本同比去年平均提升了1個百分點，融資金額同比去年則收窄了近三成。央行不斷降準，本對樓市或形成一定資金層面利好，但房企再融資受阻則在很大程度上抵消了這一利好性。

近期多家房企密集發(fā)債融資，融資成本分化嚴重。近日，陽光城11億元公司債券在深交所上市，票面利率7.50%；合景泰富則發(fā)行本金總額4億美元優(yōu)先票據，年利率9.85%；華夏幸福也發(fā)布總額不超過80億元的公司債券；華遠地產和隆基泰和外幣融資工具的票面利率分別高達11%和12%。中國恒大附屬公司景程有限公司發(fā)行的優(yōu)先票據，最高融資成本達13.75%。這從側面體現了房企融資壓力之大。

整體看，擁有國資背景的大型房企如萬科、濱江集團等企業(yè)融資成本為5%左右，陽光城等民資房企融資年化利率為8%甚至超過10%

對此，中原地產首席分析師張大偉分析認為，對于房地產企業(yè)來說，樓市銷售逐漸放緩，而前期過度投資，導致其對資金需求上漲?；乜铍y，房企增加融資的訴求明顯上升。隨著信貸市場的調控持續(xù)，房地產企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲。目前來看，2018年四季度，房地產企業(yè)最重要的工作將是融資。值得關注的是，盡管房企融資需求迫切，但隨著監(jiān)管層嚴控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產市場，房企融資成本明顯上升，房企融資難度越來越大。

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