贖樓貸低調(diào)潛行 月供貸高調(diào)加杠桿

• 2017年10月17日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 381 18
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“從銀行的初衷來講，月供貸主要是針對在其他銀行有住房按揭貸款的客戶量身定制的信用貸款業(yè)務，實際上是銀行希望‘挖角’其他銀行已經(jīng)審批過的優(yōu)質(zhì)客戶，從而推銷信用貸款業(yè)務”，銀行業(yè)人士對記者表示，“雖然月供貸業(yè)務屬于信用貸款，無需進行房產(chǎn)抵押，但是由于購房

贖樓貸穿上“馬甲”潛入樓市了？這是怎么回事？

如果你以為“按揭貸+開發(fā)貸”就是涉房貸款的全部，那么很遺憾你已經(jīng)OUT了，盡管僅這對組合的規(guī)模合計就已經(jīng)超過22萬億元了。

據(jù)記者了解，除了常規(guī)的房貸業(yè)務以外，“寄生”于樓市的貸款業(yè)務還有很多，其中“最赫赫有名”的自然是已經(jīng)被監(jiān)管部門明令禁止且嚴查的首付貸，而短期墊資的贖樓貸也屬于其中；此外，月供貸（也被稱為放大貸）的資金投向雖然不是樓市，但是其客觀上給房貸客戶“加杠桿”，導致客戶月供金額短期內(nèi)激增。

贖樓貸疑似“穿馬甲”

或許是受到去年樓市成交火熱的影響，贖樓貸曾經(jīng)也在去年火爆了一把。不過,如今隨著強監(jiān)管持續(xù)，贖樓貸疑似也穿上了“馬甲”低調(diào)進行。

贖樓是二手房交易中的常見術語，意為付清賣方房產(chǎn)的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將房產(chǎn)證贖出；房產(chǎn)證贖出且抵押登記被注銷后，視為贖樓完成。而賣方為了贖樓申請的借款，則被稱之為贖樓貸。去年，部分線上平臺對于贖樓貸熱情高漲，在首付貸被監(jiān)管叫停后，贖樓貸甚至一度成為部分中介的“拳頭產(chǎn)品”。據(jù)記者了解，即便是在去年資金成本稍低時，贖樓貸的綜合服務費也在年化18%以上，部分二線城市甚至達到月息在1.8%-2%之間。

此外，贖樓貸實際上規(guī)避了監(jiān)管部門對于轉(zhuǎn)按揭的限制，并且部分贖樓貸出現(xiàn)變形：部分贖樓的目的并非是為了便于房產(chǎn)交易，而是為了提高估值重新抵押?！?016年一線城市房價快速上漲，部分房主希望按照新估值向銀行申請抵押貸款，因此急于償還原有的按揭貸款或抵押貸款”，曾有擔保公司人士對本報記者表示。不過，在銀行業(yè)人士眼中，“貸款客戶一方面申請了年化利率高達18%的贖樓貸，另一方面又申請金額和比例較高的房屋抵押貸款，其流動性風險明顯增高?！?/p>

去年10月份，贖樓貸也被監(jiān)管部門納入整治范圍。例如，彼時由廣東省住房城鄉(xiāng)建設廳會同多個部門聯(lián)合制定的《廣東省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機構從事互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務風險專項整治工作實施方案》正式公布，根據(jù)上述方案，重點整治的對象就包括了房地產(chǎn)中介機構通過互聯(lián)網(wǎng)平臺、關聯(lián)公司或第三方金融機構等為交易雙方提供贖樓貸、尾款貸以及首付貸等產(chǎn)品。

隨著監(jiān)管的介入，從表面上來看，去年開展贖樓貸業(yè)務較多的幾家平臺如今都回避了相關產(chǎn)品。不過，記者近日調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，仍有平臺疑似推介以贖樓貸為底層資產(chǎn)的理財產(chǎn)品。

某與地產(chǎn)頗有淵源的互聯(lián)網(wǎng)理財平臺的客服人員在記者暗訪時表示，該平臺近期的理財產(chǎn)品中，期限為11個月的源自于房租貸業(yè)務，12個月的產(chǎn)品源自于裝修貸業(yè)務，而期限在1個月-3個月的產(chǎn)品源自于贖樓貸業(yè)務。

記者對比了該平臺10月份募集的兩款產(chǎn)品，期限分別為30天和12個月。記者發(fā)現(xiàn)，兩個產(chǎn)品屬于同一個系列（項目號碼不同），項目描述均為“借款人使用資金用于裝修或購買家具家電”。但是，12個月期限產(chǎn)品的借款用途為家庭裝修，還款來源為個人收入；而30天期限產(chǎn)品的借款用途為自用，還款來源為房屋買賣中的賣房款。雖然就項目簡介而言，30天期限理財產(chǎn)品中沒有明示的贖樓或墊資的表述，但是還款來源確實引人遐想。此外，該類理財產(chǎn)品給付投資者的收益率并不算突出，大約在6%左右，但依舊十分受投資者青睞，上述規(guī)模為13萬元的項目，在10秒內(nèi)即被4位投資者認購而空；該平臺另一款類似的短期項目規(guī)模為20萬元，也在3分8秒內(nèi)被“秒殺”。

在另一家平臺，曾經(jīng)與贖樓貸業(yè)務相關的理財產(chǎn)品系列已經(jīng)不再詳細描述項目用途，僅籠統(tǒng)地表示“借款用途為短期資金周轉(zhuǎn)”。但是據(jù)記者觀察，該平臺9月份推介的總規(guī)模動輒達百萬元的理財產(chǎn)品的期限大多為30天-50天，能夠在短期內(nèi)完成百萬元的本息還款，借款人的還款來源同樣值得推敲。

月供貸放大杠桿

據(jù)記者了解，對于貸款購房者“加杠桿”的現(xiàn)象不僅是集中在首付階段，在貸款購房人完成交易后的每月還款環(huán)節(jié)，也有專門的信貸產(chǎn)品跟進放貸，美其名曰月供貸。與低調(diào)的贖樓貸不同，月供貸如今依舊保持著高調(diào)?！拔覀兊脑鹿┵J業(yè)務與多家銀行有合作，要具體看您的情況來判斷哪家銀行能放貸”，某擔保公司業(yè)務人員小劉近日在本報記者暗訪時表示。

所謂月供貸，是指針對在銀行按揭買房、買車的客戶或者是已經(jīng)把房產(chǎn)抵押給銀行貸款的客戶提供的信用貸款。這種貸款可以無抵押無擔保、但利率高于房貸利率，且通常要求“房貸還款半年以上”。不過，“還款半年以上”的要求有時也被部分中介突破。記者檢索發(fā)現(xiàn)，今年6月底，在某專業(yè)借款網(wǎng)站，有購房人提問稱自己“有一套按揭房，已經(jīng)還款5個月，能申請月供貸嗎？”兩位信貸業(yè)務人員給予其的回答均是可以，其中一位實名認證的業(yè)務人員甚至表示，“按揭還款一個月就可以做”。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，月供貸的貸款額度與月供金額和時間有關：月供6個月最高可以申請月供金額30倍的貸款，月供1年以上，則最高是45倍。同時，銀行一般對于月供貸的上限做出了限定，多數(shù)銀行最高為30萬元，部分銀行最高設定為50萬元。

小劉對記者表示，月供貸的利率彈性比較大，月息多數(shù)在0.6%-1%之間，折合成年化利率大致在7.2%-12%之間。此外，月供貸的最長貸款期限通常僅有1年至5年，再結合其明顯高于房貸的利率來測算，頂格貸款的借款人短期資金壓力是相當大的。

以貸款100萬元、30年期，月供約5000元為例，按照目前房貸審批環(huán)節(jié)的要求——月供最高不超過其月薪的50%來看，貸款人收入在一萬元以上即可。如果其申請三年期10萬元月供貸，等額本息的每月還款超過3300元；如果按照月供的45倍頂格貸款，其每月的還貸壓力將上升至7500元左右，再加上原本的5000元房貸月供，月還貸壓力將上升至12500元左右，而且這種局面要持續(xù)數(shù)年。

“從銀行的初衷來講，月供貸主要是針對在其他銀行有住房按揭貸款的客戶量身定制的信用貸款業(yè)務，實際上是銀行希望‘挖角’其他銀行已經(jīng)審批過的優(yōu)質(zhì)客戶，從而推銷信用貸款業(yè)務”，銀行業(yè)人士對記者表示，“雖然月供貸業(yè)務屬于信用貸款，無需進行房產(chǎn)抵押，但是由于購房人在貸款審批時已經(jīng)進行了篩查，信用資質(zhì)還是普遍比較好的，而且，銀行對于月供貸的資金投向是有要求的，主要滿足購房人裝修、培訓等消費金融需求?！?/p>

不過，該人士也坦言，部分擔保公司業(yè)務人員為了促成借貸，在推介時并未主動提示資金用途限制和風險。記者注意到，在上述專門的借款平臺，有業(yè)務人員甚至建議借款人同時提交多個申請或組合申請，以便獲得80萬元-100萬元的合計借款。

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