?　　北京新出生人口數(shù)量與入學(xué)年份　

?? 　所有家長們的痛點。我想把學(xué)區(qū)房叫做剛需之一。伴隨著出生人口的增長，短缺的優(yōu)質(zhì)教育資源成為房價的附加價值。2013年學(xué)區(qū)概念大熱并逐步開啟的背景，正是六年前幾萬新增小崽子們的暴漲式出生，奧運會點燃的生育熱情?這兩年學(xué)區(qū)的暴漲，同樣離不開五六年前北京的造娃熱情。隨著全面開放二胎和越來越鼓勵生育，新生的小崽子們一定會把他們的爹媽薅干掏盡。無奈呀，剛需。

　　結(jié)論三：沒有民營教育的供給，在現(xiàn)有優(yōu)秀教育資源分布不均的格局下，學(xué)區(qū)房的溢價可能剎不住。強者衡強。

　　未來趨勢之二：大戶型

　　目前，北京2170萬常駐人口構(gòu)成的家庭里，51%是兩人戶及一人戶，49%是三人戶及以上。正好一半一半。但未來可能會有變化。

北京家庭結(jié)構(gòu)變化趨勢

　　近五年，北京經(jīng)歷了家庭結(jié)構(gòu)大型化的趨勢。一人戶減少，四人戶增多。很好理解，遷入的人口少了，組建家庭結(jié)婚生子使二居三居基本穩(wěn)定，2013年開始的放開二胎政策使得四人戶增加。四人戶意味著大房子。

　　其實，觀察北京城里的新住宅，新開盤的幾乎都是豪宅大戶型了。開發(fā)商們很精明，一是大戶型確實是新的剛需，二是小戶型不像以前那么多人買了，三是瞄準(zhǔn)換房鏈條的最后一環(huán)，還是開發(fā)商賺完這最后一波錢。

　　結(jié)論四：大戶型會比小戶型強手。除了郊區(qū)，城內(nèi)一居無學(xué)區(qū)可能是第二個被拋棄的。最后，一居換不動了，房子也就安穩(wěn)下來了。

　　北京會變成什么樣的北京?

　　寫到這，很傷感。任由房價發(fā)展下去，高端人才留不住，低端人力付不起，想想香港的絕望吧。北京之所以不絕望，因為還能往二線、三線吸血、轉(zhuǎn)移。但是高房價帶來的城市問題是無法逃脫的。

　　現(xiàn)在清華、北大畢業(yè)生敢留北京的只有30%。幾年前，一個美國Top 5的博士朋友回國考察了一圈，看著房價無奈的說，我想我回不來了，只能留在美國。殘酷的房價面前，任何學(xué)歷才華都無用，家庭后盾越來越重要。少數(shù)能白手起家的是幸運兒，大部分人只能望房價興嘆。但中國的創(chuàng)新希望在一線城市，一線的希望在高端人才，這樣下去扼殺的是城市創(chuàng)造力。

　　已經(jīng)定居下來的人們也不能暗自慶幸，高房價高租金帶來的結(jié)果是人工成本的上升。現(xiàn)在北京服務(wù)業(yè)的成本太高了，原因就是成本的轉(zhuǎn)嫁。發(fā)達國家解決的手段是各種針對低收入人群的福利和補貼，比如美國有“Section 8”法案，對低收入人群租房有很多的福利。北京的保障房遠不足以支撐這個城市的用工需求，所以房價讓人口凈遷出。不過，話又說回來，zf倒是樂見低收入人群離開北京，殊不知，由此帶來的生活成本上升，也會扼殺城市的發(fā)展動力。最后什么都是高成本的，那就香港化了。