招商蛇口海外上市平臺招商局置地日前發(fā)布公告稱，旗下非全資附屬南京招商招盛房地產(chǎn)有限公司(簡稱“南京招商”)，與重慶瀚置、句容金匯訂立合作框架協(xié)議，據(jù)此三方將成立一家合營公司，以專門從事開發(fā)此前成功投得的南京2016G98土地。據(jù)記者了解，上述地塊為南京市秦淮區(qū)中華門外中山南路以西土地，為商住辦混合用地及二類居住用地，是招商局置地于今年2月15日南京開年首拍地塊之一，并且是由搖號角出買家，招商局置地以總價98.1億元人民幣摘得，為南京總價地王。

　　值得關(guān)注的是，拿地僅20天后，這塊地王即被分解，“招商系”背后的同盟軍也因此浮出水面。據(jù)上述公告顯示，碧桂園、香港置地參與該地塊開發(fā)。

　　對此，有消息人士向記者表示，招商局置地是招商蛇口的海外平臺公司，規(guī)模較小，可能吃不下如此大體量的項目，引入合作者是很常規(guī)的策略，不排除未來有長期合作的可能性。

　　“同盟軍”浮出水面

　　值得關(guān)注的是，對于上述98億元規(guī)模的地王地塊，三家合作者持股比例幾乎持平。

　　據(jù)招商局置地披露，于注冊成立程序完成后，南京招商、重慶瀚置、句容金匯在合營公司的資本權(quán)益將透過資本注資，分別調(diào)整為34%、33%、33%的比例。于3月14日前，各方須向合營公司作出初步注資。據(jù)此，南京招商將向合營公司授出金額為19億元免息股東貸款。

　　據(jù)查詢，重慶瀚置是受香港置地的間接控制公司，屬于招商局置地的關(guān)聯(lián)人士;句容金匯則是南京市高淳區(qū)碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資持有公司。也就是說，“招商系”對于該大標的地塊選擇的合作者是此前有所聯(lián)系的香港置地和碧桂園。

　　上述消息人士向記者透露，上述地塊為商住屬性，而香港置地和碧桂園剛好是對商業(yè)和住宅各有優(yōu)勢的企業(yè)。更重要的是，將來其合作可能是長期性的，包括未來在拿地或者拿地后也有可能小股操盤，協(xié)同開發(fā)，降低風(fēng)險。

　　招商局置地在公告中也提及，訂約方各自將受惠于是項合作，以發(fā)揮所長、捉緊市場機遇、提升其于中國房地產(chǎn)市場的投資組合，從而改善資本效益及績效，并降低投資風(fēng)險。

　　另有媒體報道稱，上述三家企業(yè)的交集，早在過去多年間已有跡可循。其中香港置地首次進入重慶市場時，首個項目“長嘉匯”便是與招商地產(chǎn)合作;2013年11月份，雙方聯(lián)合以40.1億元競得重慶渝北兩宗宅地。而去年9月23日，碧桂園董事局主席楊國強曾攜總裁莫斌、副總裁程光煜等一眾高管前往深圳拜訪招商局董事長李建紅，當時楊國強便表示“非常期待與招商局合作”。

　　而關(guān)于對該地塊的投資及資金分配方面，招商局置地披露，南京中華門G98地塊應(yīng)付總額約為103.1億元，包括土地代價98.1億元及履約按金5億元，將由訂約各方在合營公司的持股比例撥付。

　　高總價地王分解開發(fā)

　　事實上，對于一家房企來說，大體量地王項目往往難以“獨吞”而成功。以南京此前的256億元巨無霸地王為例，最終結(jié)局是，中冶置業(yè)因資金鏈始終無法解壓等原因，導(dǎo)致1號地分多塊轉(zhuǎn)讓，2號地遭政府收回，3號地自己開發(fā)。

　　有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，除了資金成本過高，回籠資金較慢外，高總價地王通常都是多業(yè)態(tài)組合的地塊，不但體量大，而且業(yè)態(tài)復(fù)雜，多數(shù)都是涉及重大規(guī)劃綜合體項目，包括商業(yè)、寫作樓、住宅，甚至包括教育、醫(yī)療等等多種資源的匯聚，這往往不是一家企業(yè)來做也能夠全部做到最優(yōu)開發(fā)的，因此，無論是從資金壓力、開發(fā)風(fēng)險等方面看，合作開發(fā)都是更為穩(wěn)妥的戰(zhàn)略。

　　記者也注意到，招商局置地于2013年由招商蛇口(原名招商地產(chǎn))通過反向收購的方式在香港上市，持股比例為74.35%。母公司大力支持公司的發(fā)展，注入了南京、廣州、佛山和重慶四個城市的房地產(chǎn)項目。

　　興業(yè)證券高級分析師魯衡軍稱，招商局置地上市后并沒有激進的擴張，除了在現(xiàn)有城市擴大土地儲備，僅進入西安和句容兩個新城市，目前公司總的土地儲備可供未來3年-4年發(fā)展，并可保持10%-20%的增長。

　　據(jù)記者了解，招商局置地2016年合約銷售額達到160億元，公司市值目前約60億元，對于一個僅土地成本就高達上百億元的項目，確實難以“獨吞”。

　　對此，上海易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向記者表示，南京市場對于拿地資金的審核較嚴，由一家房企搶先占一個拿地的“坑”，后續(xù)可以通過股權(quán)分散等方式來實現(xiàn)拿地權(quán)益的分配。另外，嚴躍進預(yù)計，今年整個資金面會略從緊，所以房企在這方面學(xué)會不斷降低資金成本。

　　同時，聯(lián)合開發(fā)，企業(yè)不必將資金大規(guī)模沉淀在一個城市的一個項目中，有利于對其他城市項目的投資和開發(fā)，助益現(xiàn)金回流，保證企業(yè)資金血脈暢通。