美國(guó)最大的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)Zillow的高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞倫·特拉薩斯(Aaron Terrazas)在接受記者專訪時(shí)表示，盡管利率水平略有上升帶來(lái)了一些“逆風(fēng)”，但在需求支撐下，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將延續(xù)強(qiáng)勁表現(xiàn)。據(jù)悉，僅僅十年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就走出次貸危機(jī)的泥潭，并完全收復(fù)失地。

　　量?jī)r(jià)齊創(chuàng)新高

　　在就業(yè)市場(chǎng)改善、購(gòu)房需求回暖以及抵押貸款利率保持在歷史低位等因素共同推動(dòng)下，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2012年以來(lái)持續(xù)回暖。5日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，去年12月標(biāo)普/凱斯席勒全美20大城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比增長(zhǎng)5.6%，升幅創(chuàng)下兩年半來(lái)最高。而早在去年9月，該指數(shù)就已經(jīng)已超越2006年7月創(chuàng)下的此前歷史最高紀(jì)錄。

　　另?yè)?jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，經(jīng)季調(diào)后美國(guó)1月份二手房銷量達(dá)到年化569萬(wàn)套，創(chuàng)下2007年2月以來(lái)最高，環(huán)比增幅達(dá)到3.3%，同比增幅為3.8%。1月二手房銷售價(jià)格中位數(shù)為22.89萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)7.1%，增幅創(chuàng)一年來(lái)新高，至此美國(guó)二手房銷售價(jià)格中位數(shù)已經(jīng)連續(xù)59個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

　　“美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)完全收復(fù)房地產(chǎn)泡沫崩盤后的失地，且當(dāng)前的情況與2007-2008年時(shí)已經(jīng)完全不一樣?！碧乩_斯接受采訪時(shí)表示，目前美國(guó)就業(yè)市場(chǎng)向好，居民收入保持增長(zhǎng)，同時(shí)很多人有買房需求，部分地區(qū)供給不足，這都是推動(dòng)本輪美國(guó)房?jī)r(jià)上漲的重要因素。

　　特拉薩斯指出，在2004-2006年的上漲中，漲幅最高的是美國(guó)西南地區(qū)，比如拉斯維加斯、菲尼克斯等。相比之下，本輪房?jī)r(jià)上漲中漲幅最高的是東南地區(qū)，比如奧蘭多、達(dá)拉斯，以及西北地區(qū)，比如西雅圖、波特蘭等。造成這種變化的原因主要在于就業(yè)增長(zhǎng)的變化，上面所列的這些地區(qū)工作機(jī)會(huì)更多，且市場(chǎng)供給不足，驅(qū)動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，而在十年前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)很大程度上是源于信貸寬松。

　　加息影響暫時(shí)有限

　　2015年12月，美聯(lián)儲(chǔ)啟動(dòng)十年來(lái)首次加息，去年12月進(jìn)行了第二次加息。利率走高會(huì)否對(duì)強(qiáng)勁復(fù)蘇的美國(guó)樓市造成沖擊?對(duì)此特拉薩斯表示，過(guò)去三個(gè)月美國(guó)利率水平上升了25-50基點(diǎn)，目前普通的抵押貸款利率在4%左右，這確實(shí)帶來(lái)了一些影響，比如今年1月美國(guó)待售房屋銷量增速放緩，舊金山、圣何塞等去年初還躋身全美大城市漲幅最快的十個(gè)住房市場(chǎng)之列的城市，在今年1月變成了漲速最慢的市場(chǎng)，這都顯示出購(gòu)房者受到比較大的影響。

　　但特拉薩斯同時(shí)指出，從更長(zhǎng)的周期來(lái)看，當(dāng)前美國(guó)的利率仍處于歷史上的最低水平。對(duì)比來(lái)看，十年前美國(guó)的利率水平在7-8%，二十年前在19-20%左右。與此同時(shí)，目前美國(guó)人的住房抵押貸款開(kāi)支占收入的比例僅為15%，低于19%的歷史平均水平，這意味著未來(lái)幾年仍有上升空間。

　　他總結(jié)道，相比于利率上的一些影響，支撐因素仍占據(jù)上風(fēng)，包括需求增長(zhǎng)、供應(yīng)趨緊等等，預(yù)計(jì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)仍將保持強(qiáng)勁表現(xiàn)。

　　至于未來(lái)美國(guó)哪些地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的潛力最大，特拉薩斯認(rèn)為可以從兩個(gè)維度考察，其一是擁有強(qiáng)勁的就業(yè)增長(zhǎng)，因?yàn)榫蜆I(yè)與收入掛鉤，其二是有較好的可負(fù)擔(dān)能力，也就是房?jī)r(jià)相對(duì)便宜。綜合這兩個(gè)因素來(lái)看，目前美國(guó)購(gòu)房最好的選擇是在東南地區(qū)，比如達(dá)拉斯、德克薩斯、丹佛、科羅拉多等。而像舊金山、西雅圖等地區(qū)的就業(yè)市場(chǎng)雖然同樣表現(xiàn)不錯(cuò)，但房?jī)r(jià)已經(jīng)漲得非常高。