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房地產(chǎn)信托融資鏡像:部分融資成本升至12%

2017年2月17日     來(lái)源:網(wǎng)易      編輯:wenshicai      繁體
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房企融資正面臨寒冬。作為理財(cái)資金投向房地產(chǎn)的主要通道,房地產(chǎn)信托通道業(yè)務(wù)明顯收縮。一家中型信托公司人士稱,2月份房地產(chǎn)信托通道同比收縮約20%。

房地產(chǎn)信托融資鏡像:部分融資成本升至12%

房企融資正面臨寒冬。作為理財(cái)資金投向房地產(chǎn)的主要通道,房地產(chǎn)信托通道業(yè)務(wù)明顯收縮。一家中型信托公司人士稱,2月份房地產(chǎn)信托通道同比收縮約20%。

受此及春節(jié)因素影響,房地產(chǎn)集合信托規(guī)模下降。Wind數(shù)據(jù)顯示,1月份共發(fā)行房地產(chǎn)信托規(guī)模為69.64億元,環(huán)比下降40.45%。

通道業(yè)務(wù)萎縮的同時(shí),主動(dòng)管理的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)則有回暖趨勢(shì)。房地產(chǎn)信托可劃分為兩部分,一是銀行、券商等公司的業(yè)務(wù)出于規(guī)避監(jiān)管等因素借道信托渠道的通道業(yè)務(wù),另外是信托公司主動(dòng)尋找并管理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

“現(xiàn)在介紹給我們的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增多。過(guò)去一些上市房企不太愿意拿抵押物或折扣率偏高,現(xiàn)在條件則明顯比過(guò)去寬松,業(yè)務(wù)比以前好做一些。”華北地區(qū)一信托公司副總稱。

西北地區(qū)一信托公司副總稱,總體來(lái)看未來(lái)房地產(chǎn)信托規(guī)模增長(zhǎng)不太可能。一是條件不具備的明股實(shí)債融資收緊,因?yàn)楹芏嗝鞴蓪?shí)債項(xiàng)目都是項(xiàng)目還沒(méi)有達(dá)到“四三二”要求(四證齊全、具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)30%);另外更重要的是現(xiàn)在通道業(yè)務(wù)被卡的比較緊。

“房地產(chǎn)信托通道業(yè)務(wù)縮20%”

Wind數(shù)據(jù)顯示,1月份共發(fā)行房地產(chǎn)信托規(guī)模為69.64億元,環(huán)比下降 40.45%,占比由上月的6.79%下降至本月6.77%。

“近期集合房地產(chǎn)信托發(fā)行及成立均有所降溫,一方面是受春節(jié)假期因素影響,信托公司放緩地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)行;另一方面,中央加大房地產(chǎn)調(diào)控力度,釋放對(duì)地產(chǎn)泡沫的擔(dān)擾,在弱經(jīng)濟(jì)周期下房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)加大?!庇靡嫘磐醒芯繂T帥國(guó)讓稱。

從更長(zhǎng)期限來(lái)看,受宏觀經(jīng)濟(jì)下行影響,自2015年以來(lái)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)暴露等因素,信托對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)相對(duì)謹(jǐn)慎。這與2012年左右的高增長(zhǎng)形成較大反差。

信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)表明,2016年一、二、三季度房地產(chǎn)信托規(guī)模小幅攀升,而占比則逐季下滑,分別為8.71%、8.52%、8.45%。

雖然目前四季度數(shù)據(jù)尚未出爐,但多位業(yè)內(nèi)人士均表示,伴隨著不斷加碼的房地產(chǎn)調(diào)控政策,未來(lái)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)整體規(guī)??赡苓€會(huì)下降。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解,首先受到?jīng)_擊的將是房地產(chǎn)信托通道業(yè)務(wù)。2016年銀監(jiān)會(huì)召開三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì),對(duì)16個(gè)熱點(diǎn)城市進(jìn)行了一次大體檢,其中包括“信托公司是否充當(dāng)籌資渠道或放款通道”等內(nèi)容。

近期的4號(hào)文稱,以嵌套投資信托計(jì)劃等方式投資于16個(gè)熱點(diǎn)城市的普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目,將暫不予備案。

一家中型信托公司人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,因?yàn)橘J款集中度、選擇股權(quán)投資方式等,有些銀行、券商資金不能直接給房企融資,而需要通過(guò)信托渠道。但今年開年以來(lái)這類通道業(yè)務(wù)壓力很大,2月份業(yè)務(wù)規(guī)模同比下降大概20%左右。

“銀行對(duì)項(xiàng)目審查尺度更嚴(yán)后,做的房地產(chǎn)項(xiàng)目就少了,相應(yīng)信托通道這塊也會(huì)縮小。”一家華北地區(qū)信托公司副總稱。

“股+債”交易結(jié)構(gòu)控風(fēng)險(xiǎn)

另一方面,主動(dòng)管理的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)則有回暖趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士分析稱,在信貸渠道趨緊后,信托等高成本融資渠道將作為低成本銀行信貸、發(fā)債等渠道的替代。

“現(xiàn)在介紹給我們的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增多。過(guò)去一些上市房企不太愿意拿抵押物進(jìn)行信托融資,但現(xiàn)在條件則明顯比過(guò)去寬松,業(yè)務(wù)比以前好做一些?!鼻笆鋈A北地區(qū)副總稱。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解,房地產(chǎn)信托融資成本各異,抵押物充足、項(xiàng)目較好的企業(yè)融資成本約8%~9%,資質(zhì)一般的企業(yè)約12%。

“過(guò)去我們一般看不到12%~13%的,現(xiàn)在又回來(lái)了,資金成本也有上漲趨勢(shì)。”一華北地區(qū)信托人士稱,“不過(guò)資金成本不會(huì)上升太高,因?yàn)楝F(xiàn)在企業(yè)的承受能力已經(jīng)沒(méi)法和以前相比,另外太高的項(xiàng)目也不太敢做。”

雖然目前房地產(chǎn)融資政策趨緊,但于信托而言則是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存,而風(fēng)險(xiǎn)把控顯得尤為重要。

“過(guò)去可能只要有抵押物就能做,現(xiàn)在來(lái)看,還要更關(guān)注現(xiàn)金流變化,因?yàn)橘Y金面緊,如果不能靠自身運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目造血,未來(lái)還款可能會(huì)有困難?!鼻笆鋈A北地區(qū)副總稱。

國(guó)投泰康信托稱,如果未來(lái)房貸利率持續(xù)上行,疊加政府對(duì)部分城市投機(jī)購(gòu)房限購(gòu)限貸的鋪開,地產(chǎn)銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能加大。“信托公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制,注重投后管理,謹(jǐn)防融資主體資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。”

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解,目前交易結(jié)構(gòu)上,主動(dòng)管理的房地產(chǎn)信托主要以“股+債”交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控。華東地區(qū)信托公司風(fēng)控人士稱,以股權(quán)形式進(jìn)入后,能夠加強(qiáng)對(duì)融資方的資金流監(jiān)控,保證回款來(lái)源。

目前,股權(quán)融資模式已被廣泛采用。2016年三季度,華夏幸福公告稱擬與華能信托簽署《霸州青旅增資協(xié)議》,內(nèi)容為華能信托設(shè)立信托計(jì)劃向其全資子公司霸州青旅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資7億元,其中2.4億計(jì)入注冊(cè)資本,4.6億計(jì)入資本公積,增資完成后華能信托持股49%。

此后,華夏幸福又公告擬與華能信托、華福證券、深圳安創(chuàng)投資管理有限公司簽署類似《增資協(xié)議》,先后融資18億元、20億元、20億元。

用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2015年涉及股權(quán)投資的房地產(chǎn)信托占房地產(chǎn)信托總額比例約為40%,到2016年上半年,該比例上升至45%。

中誠(chéng)信托董事長(zhǎng)牛成立接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)也表示,未來(lái)公司對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)積極拓展股+債結(jié)合的形式,這個(gè)形式有利于培育資產(chǎn)端客戶,增加客戶黏性。


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