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奧運(yùn)之后國內(nèi)房地產(chǎn)市場趨勢
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-25
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 奧運(yùn) 房地產(chǎn) 北京 房價 上海 深圳
- 中研網(wǎng)訊：
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奧運(yùn)會結(jié)束，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場如何發(fā)展，特別是北京的房地產(chǎn)市場趨勢如何？這是這這幾天來自各方面問得最多的問題，也是各界最為關(guān)注的問題。比如說，這幾天，或是有房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的人出來說，奧運(yùn)之后，政府不會出臺什么關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策；或是有研究機(jī)構(gòu)公開表明，奧運(yùn)之后，北京的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)新的上漲機(jī)會等等。
對于這些言論，是不需要更多討論了，因?yàn)�，在任何一個市場經(jīng)濟(jì)國家，房地產(chǎn)市場發(fā)展基本上是由市場的供求關(guān)系來決定，政府決不會由于某一個行業(yè)的周期性的調(diào)整而采取什么政府行動的。對一個行業(yè)的企業(yè)破產(chǎn)，這是經(jīng)濟(jì)生活中最為平常的事情，哪一個國家的政府不會因?yàn)橛衅髽I(yè)破產(chǎn)就出臺什么政策讓該企業(yè)不破產(chǎn)的，根本就沒有，否則，各個國家制定《企業(yè)破產(chǎn)法》有何用？因此，行業(yè)的周期性調(diào)整、企業(yè)的破產(chǎn)都是平常的事情，世界上沒有一個國家會因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)不景氣而出手相救，因?yàn)檫@些都是企業(yè)自己的事情。
還有，有研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為奧運(yùn)之后北京的房地產(chǎn)市場的價格會重新上漲，其實(shí)，如果房地產(chǎn)是一個投資品，對房地產(chǎn)看空看多，也是十分平常的事情。這些機(jī)構(gòu)看多北京的房地產(chǎn)市場，也沒有什么不可。但是，這些研究機(jī)構(gòu)把自己的花費(fèi)人力物力研究出來的成果，告訴大眾你不覺得大虧了嗎？這些研究機(jī)構(gòu)可能把這個報(bào)告留給自己用，這樣好的信息、這樣的好的獲利機(jī)會為什么要示人？自己研究出來的成果，自己利用這些研究成果比他人先進(jìn)入房地產(chǎn)不是可大獲其利嗎？即使是自己不進(jìn)入房地產(chǎn)做生意，把該報(bào)告賣給所需求的人或機(jī)構(gòu)也是有利可圖的事情。目前股市上就有不少研究機(jī)構(gòu)就是專門做這種研究的。
實(shí)際上，奧運(yùn)之后房地產(chǎn)市場如何走、價格是怎么變化？盡管大家十分關(guān)心，但是對我來說，奧運(yùn)對房地產(chǎn)市場沒有多少影響，即使是在北京，要影響的早就影響過了，如果把影響的透支也算是一種影響的話，那么北京房地產(chǎn)市場的價格一定會出現(xiàn)全面的理性回歸。
因?yàn)�，對中國這樣一個大體的經(jīng)濟(jì)來說，奧運(yùn)的直接投入及間接的拉動經(jīng)濟(jì)也不到1%，而且要分在七年之間來完成，因此，對中國的經(jīng)濟(jì)來說，奧運(yùn)的影響不會太大。對全國房地產(chǎn)業(yè)來說，這種影響更是微乎其微。因此，我們根本不要用澳大利亞、西班牙、韓國、希臘等地舉辦奧運(yùn)的經(jīng)驗(yàn)來看中國，中國是一個大體經(jīng)濟(jì)。
當(dāng)然，奧運(yùn)舉辦所在地北京，由于大量樓堂館所建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，近幾年來,奧運(yùn)對北京經(jīng)濟(jì)的影響是十分巨大的。可以說，房地產(chǎn)開發(fā)商及北京的一些上市公司，從奧運(yùn)申辦成功的第一天開始，奧運(yùn)早就成了其房地產(chǎn)銷售、其上市公司價格炒作的概念。在這樣的概念下，不僅與奧運(yùn)有關(guān)的上市公司的股價曾快速飚升，而且北京的房地產(chǎn)市場的價格也上漲了一波又一波。而且，對于北京的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，完全是天賜良機(jī)。一方面，北京城市七年的城市基礎(chǔ)設(shè)施大規(guī)模的建設(shè)，讓整個城市的價值短期內(nèi)快速飚升，房地產(chǎn)市場自然大受其益；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商又可借助奧運(yùn)之概念對北京的房地產(chǎn)市場大炒特炒，從而使得北京的房地產(chǎn)市場價格也上了天花板，與當(dāng)?shù)鼐用竦目芍涫杖腚x得越來越遠(yuǎn)。
按照房地產(chǎn)開發(fā)商的理論，北京房價之所以高，就在于北京土地的稀缺性，就在于這種稀缺性反應(yīng)的市場的住房的供求關(guān)系。但是，按照土地的稀缺性，北京是上海土地的六倍，那么上海的房價就得是北京的六倍，或北京是上海房價的六分之一，但是實(shí)際情況不是這樣。還有，有人說北京是一個商務(wù)城市，奧運(yùn)之后有大量的商務(wù)活動進(jìn)行，特別是北京是一個開放的城市，北京將有大量農(nóng)民工要進(jìn)入這個城市等。但實(shí)際上這些都不是理由，因?yàn)楸本┑纳虡I(yè)化與上海、深圳及廣州相比根本就不是一回事，相差太遠(yuǎn)。國內(nèi)商務(wù)最為發(fā)達(dá)的城市上海及深圳房價都能夠調(diào)整，北京豈可不為？至于農(nóng)民工進(jìn)入購買北京的住房，那更是天方夜譚！居住在北京一輩子的居民，對目前北京的房價都望洋興嘆，完全遠(yuǎn)離北京的房地產(chǎn)市場，外地的農(nóng)民進(jìn)入北京豈有能力進(jìn)入這種高價的房地產(chǎn)市場？
北京的房價過高，就在于個人投資房地產(chǎn)的比重過高。當(dāng)政府政策讓房地產(chǎn)個人投資擠出市場時，北京的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)根本性變化就必然了。就目前的情況來看，政府對房地產(chǎn)政策對市場一重新界定，即把房地產(chǎn)投資與消費(fèi)作一個簡單的區(qū)分，房地產(chǎn)市場銷售陡然下降。何也？實(shí)際上，還是北京房地產(chǎn)市場投資過多，北京的價格對奧運(yùn)已經(jīng)嚴(yán)重透支。如果一個市場的房價由于奧運(yùn)嚴(yán)重透支，那么奧運(yùn)之后北京的房價回歸理性屬于正常。而且在整個市場政策、市場環(huán)境及個人理念都發(fā)生變化后，誰能夠阻礙這種價格嚴(yán)重透支的市場不調(diào)整或回歸理性呢？
對于北京之外的其他地方，奧運(yùn)對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場有影響嗎？我想是沒有多少影響的。很簡單，奧運(yùn)對全國實(shí)體經(jīng)濟(jì)都影響十分有限，那么對于不動產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)來說，更是沒有多少影響了。因?yàn)�，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，它的供求關(guān)系（如果有的話）是由當(dāng)?shù)氐木用竦目芍涫杖�、人口結(jié)構(gòu)、住房條件的偏好等方面決定的。它不會因?yàn)槠渌鞘械膬r格快速上漲而上漲，也不會其他城市的價格下跌而下跌。因此，北京經(jīng)濟(jì)的奧運(yùn)效應(yīng)并不會影響到全國其他城市的房地產(chǎn)。
目前全國各地房地產(chǎn)市場的價格基本上是由當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力（即絕大多數(shù)居民對住房的支付能力）來決定，是由中央政府的房地產(chǎn)政策來決定。從2007年下半年開始，中央政府的房地產(chǎn)政策發(fā)展根本性的變化，比如一是肯定房地產(chǎn)市場是一個民生市場，是改善居民基本住房條件的市場；二是把住房投資與消費(fèi)區(qū)分開，鼓勵消費(fèi)遏制投資；三是整個市場環(huán)境發(fā)生了根本性變化等�？梢哉f，在這樣的房地產(chǎn)政策主導(dǎo)下，今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場會發(fā)展翻天覆地的變化。而房地產(chǎn)市場投資的擠出，奧運(yùn)之后國內(nèi)房地產(chǎn)市場必將出現(xiàn)周期性的調(diào)整。因此，對于國內(nèi)各地的民眾來說，不是關(guān)注奧運(yùn)之后房地產(chǎn)市場會發(fā)生什么，而是要關(guān)注最近的房地產(chǎn)市場政策對開發(fā)商及市場影響如何，以及這種影響如何改變開發(fā)商的經(jīng)營模式，如何改變居民住房條件改善預(yù)期的變化。如果我們居民對這種趨勢有所了解，那么他就容易來判斷當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格如何調(diào)整或如何回歸理性。
總之，奧運(yùn)對各地房地產(chǎn)市場影響很小，大家不要以為奧運(yùn)之后房地產(chǎn)會發(fā)生什么，房地產(chǎn)市場格局在2007年下半年就已經(jīng)由政府房地產(chǎn)政策確定了，它是不會由于奧運(yùn)之后而變化。 - ■ 與【奧運(yùn)之后國內(nèi)房地產(chǎn)市場趨勢】相關(guān)新聞
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