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2008年下半年穗樓市階段性探底?
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-23
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- 中研網(wǎng)訊：
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有專家稱，未來樓價將呈波形走勢，亞運前回升至高點
本報連續(xù)三日對廣州樓市的調(diào)查出爐后，引起社會各界強烈關(guān)注。政府部門、開發(fā)商、普通老百姓都在關(guān)注---下半年廣州樓價是漲還是跌？后市又將走向何方？
對此，有專家指出，樓市階段性底部可能在下半年會被突破。還有專家認(rèn)為，未來廣州樓價的"路線圖"將呈波形走勢，今年下半年開始持續(xù)下調(diào)，直到明年下半年，受亞運因素影響，再次回升到高點。
現(xiàn)狀
奧運后樓市備受關(guān)注
市民陳先生前不久在天河區(qū)某樓盤簽下認(rèn)購合同，甚至已經(jīng)交了1萬元定金，最近卻打起退堂鼓，打算寧愿放棄定金，也要"再等等"。
關(guān)于下半年樓市將何去何從，宏觀政策是否會作調(diào)整，市場需求是否能放量等問題，早從六七月開始就擺上臺面。
采訪中，不少地產(chǎn)專家和開發(fā)商認(rèn)為，奧運是一個關(guān)鍵的時間節(jié)點。隨著人們關(guān)注點轉(zhuǎn)移到奧運賽事，樓市勢必降到冰點。而奧運后宏觀政策是否調(diào)整，也將對樓市產(chǎn)生極大影響。奧運之后，廣州樓市將迎來"金九銀十"的傳統(tǒng)銷售旺季，屆時將掀起一場關(guān)乎生死的大會戰(zhàn)。
烽火未起，坊間就有傳言稱，奧運過后，國內(nèi)將有大量"熱錢"出走境外，屆時樓市將再次面臨跌價狂潮。
面對傳言，不少人仍對樓市信心百倍。他們認(rèn)為，"奧運"在很多樓市觀望者的心理上是個時間臨界點，一旦奧運過后，樓市的剛性需求就會開始釋放，房價將在需求的支撐下，走穩(wěn)健上升路線。
一些持幣待購的購房者在琢磨，現(xiàn)在的廣州樓市到底處于怎樣的狀態(tài)，是站到跳臺上，還是平地緩行。
中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜分析稱，現(xiàn)今的樓市正處在關(guān)鍵調(diào)整期，具體表現(xiàn)為一個有價無市的觀望狀態(tài)。從供需層面分析原因，主要在于有效需求不足。近年來的樓市過度投機、買漲不賣跌心理造成了房價虛高，在去年下半年開始對泡沫進行擠壓時，由信貸真空造成的觀望，逐步演變成了現(xiàn)在由信心真空造成的觀望。樓市的調(diào)整不可避免，為避免由于信心崩潰而崩盤，開發(fā)商在價格上不肯輕易做出讓步。"多空雙方角力正勁，看誰能笑到最后。"
有專家表示，自住型買家如有合適房源，價格也能承受，具備了買房的能力，可以入市。前幾年樓市都有降價呼聲，而事實證明，降價只是局部，樓價持續(xù)上漲趨勢更明顯，很多購房人因此錯過購買時機。
分析
樓價并未跳水，只是"做俯臥撐"
"雖然聽說樓價比以前便宜，但是我現(xiàn)在去看樓，還是覺得自己買不起，還是再等等。"越秀區(qū)的白領(lǐng)莊先生計劃用60萬元在市區(qū)購買自己的第一套房，跑遍市區(qū)多個樓盤，仍然下不了決心。如新港西路，一套五六年樓齡的二手房單價仍然要1萬元，跟去年上半年的新房價格差不多。
盡管出現(xiàn)了種種樓市利空的表現(xiàn)，但相對去年來說，廣州的樓價還沒有出現(xiàn)普通人所期望的大跌。像莊先生這樣認(rèn)為樓價仍然高不可攀的購房者大有人在。
廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同說，目前，廣州樓市的確還沒有出現(xiàn)樓價全面大幅下降的態(tài)勢，但部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)20%-30%左右的降價，只是處于輪番降價的狀態(tài)，并沒有形成恐慌性拋盤、崩盤和全面大幅度降價的趨勢。
根據(jù)陽光家緣和中介公司提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年廣州一手房單價上漲了3446元，二手房單價上漲了1927元。但到今年6月份，一手房單價比去年12月份下降了1017元，下降幅度不足去年上漲幅度的一半。而二手房單價則只下調(diào)了23元，回調(diào)幅度僅為去年上漲幅度的1%.
合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江作過這樣一個比喻："跳水臺有10米高，跳水都是從高位跳下去，但是俯臥撐只有幾十厘米的波動，廣州樓市的波動也就是幾十厘米俯臥撐的波動。"
回看廣州樓市發(fā)展軌跡，實際上已經(jīng)經(jīng)歷過一輪的漲跌。1993年到1997年的上升期過后，一直到2003年，廣州樓價一直處于"陰跌"狀態(tài)，2003年廣州10區(qū)商品房均價4439元/平方米，達到歷史低位。2004年開始，廣州的房地產(chǎn)市場才重新進入上行通道，每年的同比漲幅均超過兩位數(shù)。
如今，廣州樓市再次站在十字路口上，將拐向何處？
"中國的樓市和中國的經(jīng)濟一樣，還有很長的發(fā)展時間。"著名經(jīng)濟學(xué)家張曙光此前以廣州為例說，"近期'兩限房'放1000個號，但廣州至少有1000萬人口，而兩限房的放量僅占到人口數(shù)量的萬分之一，如此來看，只要需求存在，房地產(chǎn)行業(yè)不會不向前發(fā)展。"
而在不少人看來，廣州樓價"跳水"的可能性不大，也不可能跌回2003年甚至2005年的水平，2010年廣州亞運會將是樓價堅挺的"馬其諾防線"。
廣州市經(jīng)濟體制改革研究會處長張學(xué)奎指出，現(xiàn)在覺得房地產(chǎn)會下滑，很重要的因素是擔(dān)心奧運會后經(jīng)濟可能出現(xiàn)比較大的緊縮，但廣州還是會有很好的發(fā)展空間，市場預(yù)期還是比較樂觀的。今年、明年和后年城市基礎(chǔ)建設(shè)力度還是非常大的，而2010年廣州還要舉辦亞運會。
黃韜根據(jù)自己多年的從業(yè)經(jīng)驗作出判斷，廣州房價未來將呈波形走勢，今年下半年開始持續(xù)下調(diào)，一直到明年下半年，受亞運因素的影響，將會再次回升到高點。
預(yù)計
將有更多開發(fā)商讓利促銷
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在貨量進一步增加、樓市趨"冷"的下半年，市場將會出現(xiàn)供應(yīng)遠遠大于需求的現(xiàn)象，在這種情況下，開發(fā)商可能會進一步采取各種優(yōu)惠、降價等促銷策略。
"我對廣州下半年樓市并不樂觀。目前的市道，對開發(fā)商只會越來越不好，而對消費者只會越來越好。"韓世同說，從廣深兩地樓市的現(xiàn)狀來看，樓價基本上已經(jīng)進入下行通道，市場也已經(jīng)基本進入買方市場。但這僅僅是市場轉(zhuǎn)變的起始，而非終結(jié)。開發(fā)商要有充分的思想準(zhǔn)備，才能熬過長期的困境。
他指出，廣州下半年樓市有效需求不足的狀況依然難以改變，樓市階段性的底部可能在下半年會被突破，因為近幾個月開發(fā)商資金回籠并不理想。例如，萬科停止低價促銷策略后，成交量不斷回落，業(yè)績和任務(wù)將迫使這些開發(fā)商再次深度降價促銷。
韓世同認(rèn)為，9-10月會是開發(fā)商全面發(fā)力推盤的黃金旺季，估計還有較多開發(fā)商讓利促銷，樓市可能會出現(xiàn)成交回升的狀況，但樓價則可能回穩(wěn)或微跌。這段黃金季節(jié)如果銷售良好，將會持續(xù)保持到年末；但如果不盡如人意，則將會出現(xiàn)進一步的降價促銷行為，以加速資金回籠和沖擊年度業(yè)績。
廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文說，從宏觀經(jīng)濟面上看，"要拉動內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)就必須繁榮起來。房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的枷鎖早晚要松動。"
趙卓文說，奧運后樓市將迎來"金九銀十"的銷售旺季，廣州市民的置業(yè)信心會有所恢復(fù)，老百姓抵御通脹的最佳利器還是房子。下半年，開發(fā)商通過組織各種營銷活動，樓市有望形成新熱點，市民信心可以逐漸恢復(fù)。
記者手記
理性回歸
今年以來，樓市冷風(fēng)呼嘯。曾經(jīng)以F1的加速度飆升的廣州樓市如今如老牛拉車，甚至在奧運期間止步不前。一時間人們都在問：房價會跌成什么樣子，何時出手才能抄底？
這些問題，暫時沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。不過，不管未來廣州樓市拐向何方，老百姓買得起房、愿意買房最重要。當(dāng)前，不少有需求的市民仍望樓興嘆，一些能買得起房子的人也在觀望。誠如萬科的王石所言，如果一個城市的中產(chǎn)階層都買不起房子，那么這個城市的房地產(chǎn)行業(yè)遲早要受到懲罰。
市民關(guān)注房價漲跌，但市場千變?nèi)f化，購房者只能根據(jù)自己的實力做出選擇，對于未來的發(fā)展、家庭的情況，只有自己才最清楚。
市民關(guān)注未來廣州樓市的發(fā)展，而樓市與大的經(jīng)濟環(huán)境密不可分，大的經(jīng)濟環(huán)境好了，房地產(chǎn)業(yè)就會好。
在樓市充斥迷局的今天，我們欣喜地發(fā)現(xiàn)，樓市正在逐漸回歸理性，購房者理性購房，開發(fā)商也更理性賣房。讓有消費能力的高收入群體為高房價買單，讓中、低收入群體乃至"夾心層"得到和諧的關(guān)懷---這正在成為廣州多層次梯級住房消費市場的未來取向。那些無力在市場中購置、租住住房的市民，仍有賴政府將地價收入轉(zhuǎn)化為保障性住房建設(shè)來解決。
到今日為止，我們的廣州樓市調(diào)查暫告一段落，我們還將持續(xù)關(guān)注廣州樓市的發(fā)展。我們也希望，普通老百姓能夠通過自己的努力，在廣州圓住房之夢。
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