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房地產(chǎn)行業(yè)負債率情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-22
- 【搜索關鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn) 萬科 蘇寧環(huán)球 香港 恒隆
- 中研網(wǎng)訊：
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一年前，上市房企還在忙著依靠“不斷刷新紀錄”來爭做“地王”，然而“地王”實際回報給上市房企的并不是金牌而是高負債。隨著宏調(diào)背景下“現(xiàn)金為王”的回歸，“地王后遺癥”已經(jīng)顯現(xiàn)：一方面上市房企負債率進一步推高，并可能成為上市房企業(yè)績繼續(xù)提升的瓶頸；另一方面體現(xiàn)于二級市場上，負重前行的上市房企普遍遭到了機構的拋棄，更跑輸了大盤。
高負債危如累卵
據(jù)本報數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，截至2008年8月21日，兩市共有75家房地產(chǎn)類上市公司披露了半年報。這些上市房企上半年共負債達到3514.7億元，比去年同期的2128.7億元大幅增加了65%。其中，負債總額超過100億元的公司有7家——萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團、首開股份、北辰實業(yè)、金融街、泛海建設，這7家公司的負債分別達到了752.78億元、334.31億元、258.65億元、197.09億元、143.12億元、117.82億元、100.71億元。
75家上市房企的平均資產(chǎn)負債率為59.55%，且具體負債率水平差別較大：負債率超過100的公司有1家、負債率低于100%但超過80%的有5家，負債率在70%-80%之間的有16家，負債率在60%-70%之間的有24家，負債率在50%-60%之間的有9家，負債率在40%-50%之間的有11家，負債率在30%-40%之間的有5家，負債率低于30%的有4家。
分析人士指出，由于房地產(chǎn)公司的結算實際上有“滯后效應”，因此，上半年樓市銷售的慘淡在房地產(chǎn)公司半年報中并沒有完全體現(xiàn)出來，但在明年披露的2008年年報中，這一情況會得到體現(xiàn)。
事實上，在房地產(chǎn)企業(yè)中，上市房企的負債率可以說是大大偏低的。這是因為，上市房企的融資渠道較非上市房企更多——2007年以來，上市房企紛紛充分利用了公開增發(fā)、定向增發(fā)、發(fā)行公司債、發(fā)行短期融資券、信托融資等方式進行融資。非上市房企的負債率目前普遍超過了75%，在部分省市，房地產(chǎn)行業(yè)的平均負債率甚至超過了80%。
昨日“地王”今不在
與2008年的債臺高筑形成鮮明對比的是2007年的“地王頻出”。
2007年，上市房企及其母公司在全國一二線城市掀起了一股競拍土地的高潮：蘇寧環(huán)球集團以6.7萬元/平方米樓板價、44億元天價拿下單價“地王”；上海豫園商城以35.02億元天價競得武漢市一塊土地，創(chuàng)下武漢“地王”紀錄；萬科旗下的東莞新萬公司以26.8億元的價格拿下東莞塘廈大坪地塊；北辰實業(yè)與北京城市開發(fā)集團聯(lián)合體以92億元奪得長沙一塊土地，樓面地價超過每平方米3500元；深圳振業(yè)集團以10.6億元摘走天津河東區(qū)新開路東側一塊3.68萬平方米的地塊，樓面地價每平方米8800元……
難怪香港四大地產(chǎn)商之一恒隆集團主席陳啟宗當時曾在博鰲房地產(chǎn)論壇發(fā)出警告：“內(nèi)地土地交易實際上出現(xiàn)‘面粉貴過面包’的現(xiàn)象，也就是說土地的價格高過周邊的房價�！�然而，“地王”的風光已經(jīng)是“昨日黃花”：今年8月13日，蘇寧環(huán)球集團表示，為共同支持上海市重大工程地鐵建設，南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和黃浦區(qū)房地局經(jīng)友好協(xié)商已經(jīng)簽署協(xié)議，解除原土地出讓合同，將全額退還已支付的土地出讓款。分析人士隨即評價認為，在目前樓市不景氣的情況下，繼續(xù)開發(fā)這塊“單價地王”顯然不劃算。蘇寧環(huán)球集團以“友好協(xié)商”的方式退出這一地塊，不失為一種減負的好辦法。
與蘇寧環(huán)球集團委婉的說法不同，鴻榮源置業(yè)集團直接承認了土地貶值。S*ST蘭光日前公告稱，鑒于鴻榮源的幾個項目尚未取得完整的土地使用權證以及2007年新進的幾塊土地儲備市值出現(xiàn)低于賬面值等情況，客觀上造成鴻榮源房地產(chǎn)資產(chǎn)無法實現(xiàn)“整體上市”。“土地儲備市值出現(xiàn)低于賬面值”，通俗來說就是，現(xiàn)價低于當初的土地競買價。更有媒體將最近的幾次土地流拍進行了統(tǒng)計：不久前，深圳公開掛牌出讓的5幅地塊流拍了4塊，僅成交的一塊地價回落到了同區(qū)位2006年的水平。之后，深圳再次掛出的3幅地塊中，又流拍了兩塊，成交地塊的樓面價僅為1149元/平方米，相當于同區(qū)位2005年的地價水平。隨后，上海8宗土地掛牌出讓中，成交了6宗，流拍兩宗，拍賣現(xiàn)場氣氛冷清；廈門將不久前集體流拍的9幅地塊第二次拍賣，結果仍有4幅流拍，成交地價則出現(xiàn)大幅下滑20%-30%……
無論是流拍或者貶值，這些說法都折射出了土地儲備如今的“尷尬”。土地是稀缺資源，這一點毫無疑問。然而面臨緊縮的銀根，正如一位大型房地產(chǎn)商的高管所言——“錢比土地更稀缺”。
跑輸大盤不意外
從“地王”的意氣風發(fā)到在高負債中艱難行走，上市房企的生存狀態(tài)發(fā)生了改變。從2006年開始，我國宏觀調(diào)控迎來了第二輪高峰。國務院及中國人民銀行、建設部、發(fā)改委、國家稅務總局等部門相繼出臺了一系列調(diào)控政策，包括土地供應、貨幣信貸、稅收等多個方面。
洞察到這一切的機構也果斷選擇了拋棄房企，盡管過去房企曾經(jīng)是機構的核心配置。
統(tǒng)計顯示，二季度基金拋售最多的板塊為房地產(chǎn)，其配置比例由一季度占資產(chǎn)凈值的6.85%下降到3.75%，減倉幅度高達3.1%。在基金的減倉名單中，“行業(yè)一哥”萬科也沒有逃脫。Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，持有萬科的基金家數(shù)僅有71只，而截至一季度末，持有萬科的基金家數(shù)還高達134只，萬科被基金減持高達3.329億股。
截至目前，大智慧的房地產(chǎn)指數(shù)從去年最高點6467.73點已經(jīng)滑落至2276.53點，跌幅高達64.8%。而同期大盤的跌幅約為60%。而且，在多個交易日中，房地產(chǎn)板塊是以“空軍司令”的形式凸現(xiàn)出來的。 - ■ 與【房地產(chǎn)行業(yè)負債率情況分析】相關新聞
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