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開發(fā)商心態(tài)各異迎困惑期情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-22
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- 中研網(wǎng)訊：
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廣州的樓價降多少才合適？廣州樓市的下降通道還要維持多久？現(xiàn)在是否已到底了？未來兩月會續(xù)寫往年"金九銀十"的神話嗎？盡管關(guān)于樓價的話題今年以來都成為地產(chǎn)專家和業(yè)內(nèi)人士爭議的焦點(diǎn)，其實(shí)作為發(fā)展商而言，面對今年只跌不升的價格也產(chǎn)生了不少困惑。在樓市困惑期，不同的發(fā)展商演繹著不同的心理戰(zhàn)術(shù)。
心態(tài) 1
降價到底
適合派：多數(shù)有資金壓力的發(fā)展商
以萬科為代表的大發(fā)展商掀起了全國項(xiàng)目的降價風(fēng)之后，粵派地產(chǎn)商也嗅到了樓市前沿的危機(jī)，價格調(diào)整計劃紛紛執(zhí)行。這一降價風(fēng)從去年國慶開始，國慶前夕的房貸新政讓樓市一轉(zhuǎn)航向，由之前的買樓還得找關(guān)系到節(jié)后出現(xiàn)的一兩個點(diǎn)的折扣。進(jìn)入今年以來，廣州樓市折扣風(fēng)越刮越猛，99折變成了9折，98折也變成了8折，甚至某大集團(tuán)廣州項(xiàng)目全部7折銷售。此外，送家電、送物業(yè)管理費(fèi)等促銷手段也頻頻出現(xiàn)。
在近一年的降價之后，廣州樓價也出現(xiàn)了不同程度的回落。據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月廣州十區(qū)一手住房均價為9569元/平方米，環(huán)比下降9.1%，創(chuàng)下今年以來降幅最高紀(jì)錄。其中，全市90平方米以下普通新建商品住宅交易登記均價6387元/平方米。此外，均價18000元/平方米以上的樓盤備案面積達(dá)3.75萬平方米，占總量的7%，環(huán)比所占比重有所下降。10000元/平方米以下區(qū)段占比在近幾個月以來首次超過50%。
記者點(diǎn)評：在目前樓市困惑期，降價不失為發(fā)展商回籠資金的最直接辦法。以日前一些樓盤成交情況來看，市中心樓盤只要降到1萬元/平方米以下，立刻能帶來哄搶效應(yīng)，"日光盤"在這樣的逆境中也能產(chǎn)生。而市區(qū)地塊，只要不是近一兩年以地王方式獲取的，即便樓價回落到萬元/平方米以下，發(fā)展商仍有利可圖。在這點(diǎn)上，保利地產(chǎn)今年幾個樓盤的熱銷無不與這一營銷方式有關(guān)。
心態(tài) 2
死守價格
適合派：有著產(chǎn)品優(yōu)勢的小發(fā)展商
在大部分開發(fā)商都為了搶奪市場而采取最直接的辦法--降價的同時，廣州仍有少數(shù)發(fā)展商在價格上死守。有專家之前放言，不降價只有死路一條。然而，這些發(fā)展商憑借優(yōu)越的地段以及為數(shù)不多的產(chǎn)品，在市場上固守一方陣土。
荔灣某樓盤在去年底發(fā)售，正巧當(dāng)時樓市遭遇了國慶前夕新政影響，整體市場呈現(xiàn)極速下滑的勢頭，但該盤認(rèn)為處于老城區(qū)的位置，而且產(chǎn)品總量不過140多套，同時有不少市場上難見的小復(fù)式單位，發(fā)展商楞是將價格定在了15000元~18000元/平方米的高位。進(jìn)入今年以來，即便是老城區(qū)的樓盤也紛紛加入了降價的行列，周邊不少樓盤都從18000元/平方米的價格降到了13000元~14000元/平方米，尤其是在萬科金色荔苑以最低14000元/平方米的價格沖擊老城區(qū)市場的情況下，該盤價格也沒有太大的調(diào)整。項(xiàng)目副總經(jīng)理表示，預(yù)計國慶后所剩10余套貨量就"消化"得七七八八了。
記者點(diǎn)評：在目前市場上能"挺"得住的樓盤，不是大集團(tuán)大開發(fā)商，而是有著地理及產(chǎn)品優(yōu)勢的小發(fā)展商。這些小發(fā)展商手頭項(xiàng)目只有一兩個，貨量也不過百余套，慢慢賣終究可以賣完。用他們自己的話來說：我們拖得起來。不象大集團(tuán)，手中項(xiàng)目眾多，不僅在廣州，全國其他城市也遍地開花，資金鏈的緊張讓所有項(xiàng)目的銷售都面臨壓力，除了降價確實(shí)想不出其他辦法。
心態(tài) 3
等待時機(jī)
適合派：郊區(qū)樓盤的發(fā)展商
降價也好，死挺也罷，畢竟都是發(fā)展商應(yīng)對市場的戰(zhàn)略，然而在一些郊區(qū)樓盤，即使降價也沒用，搞活動更是花錢不討好的事。所以，等待后市，期盼整體市場有所回暖成為這些發(fā)展商所能做的。
目前持"等"的心態(tài)多為南沙、花都等樓盤，這些郊區(qū)盤除了一些大集團(tuán)所開發(fā)的項(xiàng)目，靠價格及品牌帶動一定客源之外，多數(shù)樓盤近月出現(xiàn)"零人氣"、"零成交"等現(xiàn)象�；ǘ寄硺潜P代理公司負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在市場整體情況不好，花都樓盤就更不用說了。該樓盤在廣告轟炸及現(xiàn)場活動等營銷手法作用不大后，負(fù)責(zé)人表示，"現(xiàn)在我們在等待時機(jī)，看看有沒有一些利好的政策出來，樓價不可能只跌不升吧。"此外，一些郊區(qū)樓盤為避免一開盤銷售就進(jìn)入低迷，將開盤時間一拖再拖。某集團(tuán)在花都大型住宅項(xiàng)目原計劃8月開賣，如今開盤時間延遲到國慶前后。
記者點(diǎn)評：降價、買房送家電家具甚至送寶馬、搞現(xiàn)場活動吸引人氣等以往的促銷手段，發(fā)展商該上演的都已經(jīng)搬上舞臺了。但郊區(qū)樓盤受地理位置所限，讓廣州買家望而止步，無論發(fā)展商怎么賣力吆喝，現(xiàn)場就是沒人看房�？刹皇菃�，市區(qū)大量樓盤都降價，可選擇的余地也越來越大，誰愿意坐上一個多小時的車去到郊區(qū)買房，郊區(qū)發(fā)展商也許除了等待還是等待。畢竟，沒有只升不降的樓價，也沒有只降不升的樓價。
心態(tài) 4
鉆空儲糧
適合派：資金勢力雄厚者
在樓市困惑期，樓價不斷下跌，資金鏈的緊張讓發(fā)展商手中的土地開發(fā)成為燙手山芋，尤其是一些前一兩年以高價拍得的地王更是讓他們頭痛不已。土地，目前已成為發(fā)展商即愛又恨的生存根本。因此，在今年上半年的幾次土地拍賣中，地產(chǎn)商的拍地?zé)崆橐汛蟛蝗缜�，對于房管局公布的下月拍賣的地塊，多數(shù)發(fā)展商也公開表示"沒興趣"。然而，在這樣的土地市場疲軟期，一些實(shí)力派發(fā)展商卻逆市拿地，鉆空儲備"糧食"。日前，保利地產(chǎn)在南昌通過掛牌方式取得位于南昌市灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)地塊，成交價為59318.16萬元，項(xiàng)目出讓用地面積164.77萬平方米，容積率不大于0.6。此外，有一些中型發(fā)展商表示會關(guān)注近期的土地拍賣市場。"現(xiàn)在才是我們拿地的最好時候，大的發(fā)展商都沒心思和我們競爭了，而且現(xiàn)在拿地價格也不會抬得很高，是時候儲備一些土地了。"某中型地產(chǎn)商對記者表示。
記者點(diǎn)評：鉆空儲糧確實(shí)是目前一些有資金實(shí)力的發(fā)展商的可行之事，在"地王"時代，發(fā)展商爭相竟奪，好不容易拿下一塊"蚊型"地塊，價格也奇高，令日后發(fā)展商的利潤空間受到嚴(yán)格限制；而一些中小發(fā)展商，即便有一定經(jīng)濟(jì)勢力，也難以承擔(dān)"地王"給他們帶來的風(fēng)險。但目前樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)向標(biāo)，多數(shù)大開發(fā)商無太多心思在拿地上，擺在他們面前的是，如何盡快銷售手中的產(chǎn)品，如何讓資金鏈更寬松。恰恰這時，才是資金勢力雄厚的發(fā)展商拿地的好時機(jī)。
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