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深圳豪宅熱銷真相深度分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-22
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- 中研網(wǎng)訊：
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如藍(lán)郡等高品質(zhì)豪宅受置業(yè)者追捧,也可從近期豪宅的熱銷得到驗(yàn)證,去年瘋狂時期豪宅無論好壞都當(dāng)白菜賣的畸形光景已不復(fù)存在。數(shù)據(jù)顯示,近幾個月新產(chǎn)品的入市陸續(xù)掀起深圳別墅市場的銷售熱潮,部分第一居所別墅銷售率達(dá)80％以上。"高端項(xiàng)目市場的向好,證明深圳精英人士的住房消費(fèi)欲望和消費(fèi)能力是完全不用懷疑的,他們更關(guān)注的是品質(zhì),而不是價格。"德思勤咨詢總部總經(jīng)理助理葉世育說。
高品質(zhì)豪宅一月可賣50％記者拿到世聯(lián)地產(chǎn)最近發(fā)布的深圳豪宅市場6月份報(bào)告,數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,諸多高品質(zhì)高端樓,當(dāng)月銷售率均超過了50％。部分項(xiàng)目,如萬科第五園、東堤園實(shí)現(xiàn)了100％的銷售,其當(dāng)月分別推出的120套、24套住宅全部賣完。
世聯(lián)豪宅部負(fù)責(zé)人稱,今年五六月份相繼有新的別墅產(chǎn)品推出,新品推出對市場有一定的刺激作用,且目前新推的別墅產(chǎn)品主要以銷售速度為目標(biāo),入市價格相對理性,開盤銷售量均創(chuàng)新高。新推別墅或以低總價吸引客戶(如中海大山地300萬入住城市別墅),或以無可復(fù)制的稀缺資源環(huán)境資源(如天麓、藍(lán)郡)及城市地段(如卓越維港吸引客戶。于是,深圳別墅市場陸續(xù)迎來銷售熱潮,銷售情況良好,部分第一居所別墅實(shí)際銷售率達(dá)80％以上。
業(yè)內(nèi)人士表示,好的別墅單位呈現(xiàn)旺盛的銷售業(yè)績,這也說明在良好的市場氣氛下,高端客戶還是愿意用高價購買資源好的單位。從近幾個月多個別墅項(xiàng)目的開盤價格看,目前市場新開項(xiàng)目多以回款為主要目標(biāo),對速度的追求大于價格。當(dāng)然,并不是所有的豪宅都賣得好,還有許多"偽豪宅"銷售不暢。
世聯(lián)地產(chǎn)的報(bào)告指出,從目前別墅的價格和銷售情況看,市場對別墅產(chǎn)品仍有較大的需求量,最關(guān)鍵的因素在于價格和性價比,客戶對價格非常敏感,且持幣觀望,選擇性價比最高的項(xiàng)目入手。關(guān)內(nèi)和關(guān)外別墅價格相差較大,關(guān)內(nèi)價格基本集中在4萬-7萬元/平方米之間,而關(guān)外的別墅價格低至1.5萬元/平方米,性價比較高。
"深圳真正的高品質(zhì)豪宅銷售確實(shí)是掀起了一輪小高潮",民間地產(chǎn)評論人士半求認(rèn)為,隨著當(dāng)前人民幣升值,制造業(yè)、實(shí)業(yè)獲利空間越來越小,炒家因此退出的資金,急需尋找去處,而股市又失去了資金沉積池的價值。因此樓市的價值凸顯,高質(zhì)量豪宅以其抗跌性和保值性將越來越受到青睞。
奧運(yùn)期間每天銷售豪宅130套
近日,記者走訪第六代豪宅代表樓盤之一的蘭溪谷,了解其價格和銷售情況。雖然目前隨著樓市價格的整體下降,購房者多持觀望的態(tài)度,但在這里卻顯示了別樣的"風(fēng)情"。
"我們的價格沒有怎么變動,這個片區(qū)分為兩部分,北邊為毛胚房、價格在4萬元每平方米左右,每套樓房大概500萬元左右；南半部分為精裝修樓房,每套價格多在600萬元以上。價格從開盤至今變化不大。"售樓顧問張小姐告訴記者。
"我們也會根據(jù)市場調(diào)整價格,但絕對不會打價格戰(zhàn),降價只是臨時促銷手段,我們也會根據(jù)市場需求打特惠房,但不會大幅度降價。每個月平均銷售4套房子,稀缺的自然資源、高檔的別墅設(shè)計(jì)使得蘭溪谷保值能力比較強(qiáng)。"張小姐還表示,這段時間,樓盤銷售還比較好,一個星期就有4套樓房銷售,整天挺忙碌的。記者來到另一代表性樓盤圣莫麗斯,其開發(fā)商華來利實(shí)業(yè)有限公司營銷總監(jiān)蔡偉光介紹,該盤一、二期別墅產(chǎn)品已經(jīng)完成了全部銷售,正在開發(fā)三期高層和小高層產(chǎn)品,并大部分封頂,已接待許多潛在客戶咨詢和參觀。
蔡偉光表示,目前在深圳,像圣莫麗斯一樣受到消費(fèi)者歡迎的都是具有獨(dú)特優(yōu)勢的豪宅樓盤,即所謂的"第六代豪宅"。在奧運(yùn)會期間,每天的成交量可達(dá)120-130套,比如在后海的一些新推項(xiàng)目,華僑城附近的項(xiàng)目。
"真正好賣的豪宅一定經(jīng)得起時間推敲,"蔡偉光說,為什么今年有些豪宅價格跌得這么厲害,或者根本沒有成交?這說明在市場好的時候,房子無論好壞都漲了,一些不理性的開發(fā)商和不理性的消費(fèi)者,把豪宅當(dāng)作蘿卜青菜似的買來賣去的瘋狂時代已經(jīng)過去了。
下半年豪宅供應(yīng)加大競爭激烈
豪宅當(dāng)前的熱銷一定程度上與供應(yīng)量相對較小有關(guān),但在下半年,全市六區(qū)豪宅推盤量將大為增加,各區(qū)豪宅將相繼入市。在南山,在售與將售的含有聯(lián)排單位的高端項(xiàng)目就有波托菲諾·純水岸四期、蘭溪谷2期新品、卓越·維港首期聯(lián)排別墅、半島城邦2期、皇庭港灣,龍崗有深業(yè)·紫麟山100多套聯(lián)排別墅、萬科清林徑一期田園別墅等,寶安區(qū)有深國投水榭山、萬科蘭喬圣菲別墅、招華·曦城二期別墅待入市,鹽田有藍(lán)郡、東部華僑城·天麓、東海岸上居等項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì),今年下半年全市大戶型豪宅可售面積將達(dá)100萬平方米。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),下半年才是豪宅大戶比拼的關(guān)鍵時刻,競爭會非常激烈。
據(jù)了解,這些豪宅項(xiàng)目的相同點(diǎn)是,擁有稀缺的價值資源,如藍(lán)郡的山景海景園景三大資源、東海岸優(yōu)越的山海資源、蛇口半山無出其右的生態(tài)資源和人文氛圍。以波托菲諾·純水岸四期為例,華僑城20多年鑄就的優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境,擁有生態(tài)和人文雙重稀缺資源,成為吸引豪宅買家積極入市的主因。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,部分高端盤再現(xiàn)熱銷場面不可避免地激發(fā)市場對后市的"做多"期望,但市場走勢出現(xiàn)分化的可能性很大,并非所有帶"豪"字的樓盤都會熱銷,形勢并不明朗。
對于發(fā)展商而言,激烈的競爭一方面考驗(yàn)產(chǎn)品品質(zhì),做好產(chǎn)品是關(guān)鍵。同時,對產(chǎn)品的營銷也提出了更高的要求。從目前銷售不錯的幾個項(xiàng)目,可以看出品牌的重要性---無形的品牌聲譽(yù),對于建立客戶的信心比任何有形的東西都更有效。這也是華僑城、招商、萬科的豪宅項(xiàng)目熱銷的重要原因。
而對于置業(yè)者來說,供應(yīng)量的增加,無疑是提供了更多篩選機(jī)會。特別是高端客戶,他們對樓盤的品質(zhì)更為挑剔。產(chǎn)品本身的綜合素質(zhì)是打消客戶所有決策疑慮最有殺傷力的"武器"。在炒風(fēng)盛行的時期,樓市就像股市,人們更關(guān)心的是"概念"和"題材",產(chǎn)品自身的素質(zhì)往往被忽略了。而樓市回歸理性,真正買家主導(dǎo)市場的時候,則是另外一回事了。
■專家評論
買豪宅"玩的就是心跳"
關(guān)于豪宅,深圳市知名建筑評論家賀承軍認(rèn)為,富豪"玩的就是心跳",購置豪宅時非常在乎其個性化因素,對"第五代豪宅"、"第六代豪宅"等這種批量豪宅的提法并不在意。賀承軍表示,豪宅對于富豪來說是生活的需求,住得舒服與否,更多體現(xiàn)在周邊大環(huán)境、服務(wù)等內(nèi)容,小環(huán)境則由自己營造。
針對部分人士提出深圳文化底蘊(yùn)不足難升"第六代豪宅"的說法,賀承軍予以反駁。他認(rèn)為未必需要購買對象有多少文化,購買群體有怎樣的文化底蘊(yùn),只要有錢誰都能買豪宅。當(dāng)然,文化、人文的東西,更能吸引文化層次高的購房者。
賀承軍認(rèn)為,理想的豪宅應(yīng)該是在深圳東部,建筑密度低,可以看到海景,而且政府規(guī)劃較好。至于深圳未來豪宅市場的發(fā)展,他認(rèn)為一個城市在不斷積累后形成一個富豪城并不奇怪,而全國范圍內(nèi)的富豪是否愿意在深圳居住,這與城市的功能、競爭力有關(guān)系。與本身就有國際性富豪且富豪區(qū)為世界矚目的香港相比,賀承軍認(rèn)為深圳豪宅的硬件其實(shí)差距不大,更多是香港區(qū)位的優(yōu)勢。也就是說,深圳豪宅市場的發(fā)展和在國際國內(nèi)的地位,將依托于深圳的城市發(fā)展。
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