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房地產(chǎn)市場(chǎng)該期待怎樣的政策松動(dòng)？
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-1
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- 中研網(wǎng)訊：
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應(yīng)該說(shuō)目前房地產(chǎn)行業(yè)房?jī)r(jià)下降、投資開(kāi)發(fā)趨于理性、開(kāi)發(fā)企業(yè)汰弱留強(qiáng)的調(diào)整現(xiàn)狀是有利于行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展的，但是成交極度萎縮和房?jī)r(jià)大跌預(yù)期的持續(xù)無(wú)疑是不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的，因此我們認(rèn)為政策調(diào)整的著力點(diǎn)將是刺激有效供給和有效需求，而并非前一陣市場(chǎng)爭(zhēng)論激烈的拯救開(kāi)發(fā)商。
事件描述：
今年7月中，長(zhǎng)沙出臺(tái)《長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施方案》、《關(guān)于促進(jìn)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》；7月中下旬，東莞市房管局發(fā)布通知，符合首套貸款房人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄降南M(fèi)者購(gòu)買(mǎi)第二套房可以享受"首套房貸"的優(yōu)惠政策；杭州市將放寬對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)者的年齡限制；保險(xiǎn)法修訂草案中，拓寬了保險(xiǎn)資金的運(yùn)用渠道，規(guī)定保險(xiǎn)資金可以投資于不動(dòng)產(chǎn)；8月25日，有媒體發(fā)表了《中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)透露：樓市"救市"今年無(wú)望》的文章。再加上前期房企熱盼"救市"的聲音，一時(shí)間，市場(chǎng)關(guān)于針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策能否松動(dòng)的爭(zhēng)論開(kāi)始熱烈起來(lái)。
評(píng)論：
房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響舉足輕重。自98年房改以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)的地位始終沒(méi)有改變。作為需求市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、家電等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接影響60余個(gè)行業(yè)�？紤]到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通過(guò)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和拉動(dòng)消費(fèi)對(duì)GDP的拉動(dòng)，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率超過(guò)20%。由于其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的大幅波動(dòng)，可以帶動(dòng)其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)波動(dòng)，最終必然會(huì)引起經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。此外，由于開(kāi)發(fā)商和個(gè)人購(gòu)房者的資金中有相當(dāng)一部分為銀行貸款，所以實(shí)際的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中至少超過(guò)40%的來(lái)自于銀行貸款，因此保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的平穩(wěn)增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。我們也不難看出房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的地位。
圖表1 房地產(chǎn)投資和GDP的關(guān)系
保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的政策松動(dòng)或微調(diào)值得期待。自07年三季度以來(lái)，由于政策調(diào)控的累積效應(yīng)和之前房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度透支性繁榮，行業(yè)迎來(lái)了整體性調(diào)整，成交量較大幅萎縮，部分地區(qū)房?jī)r(jià)跌幅較大，至目前為止，市場(chǎng)觀望情緒依然十分濃厚，成交量沒(méi)有起色，房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛開(kāi)始縮減全年的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，雖然上半年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速高達(dá)33.5%，但我們認(rèn)為下半年會(huì)有一個(gè)明顯的回落過(guò)程。
由于宏觀政策取向由"兩防"轉(zhuǎn)變?yōu)?一保一控"已經(jīng)明確，胡主席就下半年經(jīng)濟(jì)工作提出六點(diǎn)要求的講話中明確提出引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、銀監(jiān)會(huì)主席劉明康也指出關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化滿(mǎn)足合理信貸需求，結(jié)合我們?cè)谏衔闹蟹治龅姆康禺a(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要性，要保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)則很有必要保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，因此我們認(rèn)為下半年針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策松動(dòng)是可以預(yù)期的大概率事件，這在我們之前的行業(yè)報(bào)告中已有判斷。
政策松動(dòng)的目的是刺激有效需求，而非拯救開(kāi)發(fā)商。應(yīng)該說(shuō)，相對(duì)于07年的非理性繁榮，目前房地產(chǎn)行業(yè)房?jī)r(jià)下降、投資開(kāi)發(fā)趨于理性、開(kāi)發(fā)企業(yè)汰弱留強(qiáng)的調(diào)整現(xiàn)狀是有利于行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展的，也是政策調(diào)控希望看到的結(jié)果，但是成交極度萎縮和房?jī)r(jià)大跌預(yù)期的持續(xù)無(wú)疑是不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的，因此我們認(rèn)為刺激成交和轉(zhuǎn)變預(yù)期是政策松動(dòng)的方向，也就是說(shuō)政策調(diào)整的著力點(diǎn)將是刺激有效供給和有效需求，而并非前一陣市場(chǎng)爭(zhēng)論激烈的拯救開(kāi)發(fā)商。我們無(wú)法預(yù)期可能出臺(tái)的具體政策，但是針對(duì)提升保障性、自主性和改善性等剛性需求購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力從而刺激有效需求的財(cái)稅、信貸政策無(wú)疑有較大空間，此外，繼續(xù)支持、加大保障性住房供給力度從而提升有效供給也將是中長(zhǎng)期的政策方向。
成交量回升還需要開(kāi)發(fā)商的價(jià)格配合。并非政策松動(dòng)就一定能帶來(lái)成交量的顯著回升，還需要開(kāi)發(fā)商在房?jī)r(jià)上做出一定的讓步來(lái)進(jìn)行配合，雖然經(jīng)過(guò)了近一年的調(diào)整，但是除了個(gè)別城市以外，房?jī)r(jià)調(diào)整的幅度并不大，很多城市07年初至今的房?jī)r(jià)漲幅仍然比較大、開(kāi)發(fā)商的毛利率仍然處于歷史較高水平，房?jī)r(jià)仍具有下降的空間。因此政策只有在開(kāi)發(fā)商在價(jià)格上做出讓步的積極配合才能真正刺激成交的釋放。我們預(yù)期政策出臺(tái)的時(shí)點(diǎn)和節(jié)奏將會(huì)審慎，在房?jī)r(jià)下調(diào)成交仍不能有效放量和行業(yè)洗牌淘汰部分落后"產(chǎn)能"之后逐步推出也許是較好的選擇。
圖表2 我國(guó)07年以來(lái)的房?jī)r(jià)指數(shù)和98年以來(lái)的上市公司毛利率情況
關(guān)注產(chǎn)品面向剛性需求的龍頭公司。若未來(lái)政策方向符合我們預(yù)期，則樓市回暖將值得期待，因此我們現(xiàn)階段需要關(guān)注的仍然是有能力并且積極應(yīng)對(duì)調(diào)整的龍頭公司，他們一方面能夠利用行業(yè)整合提升市場(chǎng)集中度和增加低成本儲(chǔ)備，另一方面能夠充分享受有效需求提升帶來(lái)的收入和利潤(rùn)的增長(zhǎng)。因此我們重點(diǎn)關(guān)注保利地產(chǎn)、萬(wàn)科和華發(fā)股份，在行業(yè)整體萎靡的情況下他們上半年的銷(xiāo)售仍保持了平穩(wěn)增長(zhǎng)，此外他們面向剛性需求的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也有望分享政策松動(dòng)帶來(lái)的積極效應(yīng)。 - ■ 與【房地產(chǎn)市場(chǎng)該期待怎樣的政策松動(dòng)？】相關(guān)新聞
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