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中國樓市將何去何從？
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-1
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- 中研網(wǎng)訊：
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舉世矚目的北京奧運會落下帷幕，奧運會后中國樓市的走向再次成為人們關注的焦點。今年以來，盡管房地產(chǎn)1月至7月投資增幅超過30%，但樓盤銷量增長下降，市場觀望氣氛濃厚。
有著銷售旺季之稱的“金九銀十”臨近，這是觀察未來樓市走向的重要“時間窗”。當前，樓市出現(xiàn)了一些值得引起關注的新動向。
外資拿地熱情有增無減相中房產(chǎn)投資機會重點在二三線城市
全國地價監(jiān)測中心的有關數(shù)據(jù)顯示，今年二季度全國主要城市地價總體水平環(huán)比增長1.59%，較去年同期大幅度下降，其中長三角、珠三角地區(qū)漲幅低于全國水平。一些地區(qū)土地流標、流拍達10%以上。
鄭州市統(tǒng)計局對全市50家重點房地產(chǎn)企業(yè)的專項調(diào)查表明，受資金緊張、市場前景預期影響，這些企業(yè)上半年新購置土地面積減少的有23家，占46%，而僅有12%的企業(yè)新購置土地面積有所增加。
盡管各個城市地價和交易量表現(xiàn)不一，但外資熱情卻有增無減。中國未來的經(jīng)濟成長性，是眾多外資基金投資的實質(zhì)所在。
6月，南京掛牌出讓的2塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，分別被韓國SK集團和香港恒基地產(chǎn)駐內(nèi)地分支機構摘牌，成交總價6.5億元人民幣。一位業(yè)內(nèi)人士透露，一家具有英國基金背景的公司正準備接手南京中心城區(qū)某大宗地塊，土地價格達40多億元。
美國凱雷集團上海代表處副總裁康明訓表示：“中國二線城市的投資前景很不錯。目前公司在中國投資的地產(chǎn)項目已達10個。”
2006年，凱雷曾以1.2億美元的總價購進上海中房森林別墅110套高級獨棟別墅；2007年7月，凱雷出資10億元，介入青島CBD核心的凱悅中心，占約70%股份；今年4月，凱雷又以近20億元的價格購得上海濟南路8號西苑項目……
日前，由德國LTK設計事務所、五合國際建筑設計集團、上海五合智庫等六大機構共同組成的合資跨國機構洲聯(lián)集團正式亮相。此次重組被業(yè)界認為，境外投資機構對中國房地產(chǎn)市場的介入越來越深。
在一浪高過一浪的物業(yè)收購熱潮之后，外資的注意力開始逐步從房地產(chǎn)開發(fā)領域延伸到物業(yè)管理、中介服務、租賃經(jīng)營和金融投資等業(yè)務。
“外資進入我國房地產(chǎn)市場，主要原因是看重這個新興市場具備的投資吸引力�！鄙虾Ｎ搴现菐炜偨�(jīng)理鄒毅認為，我國房地產(chǎn)市場具備良好的市場環(huán)境和豐富的投資機會，能夠滿足投資者市場擴張的策略需要。同時，隨著政策環(huán)境的改善和市場成熟度的增加，房地產(chǎn)的投資風險也逐漸清晰可控。
以上海五合智庫統(tǒng)計，僅2008年一季度，上海房地產(chǎn)企業(yè)獲得的外資投資金額就達到4.4億美元，占一季度外資投資總額的32.6%。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2007年中國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資高達650億元，增長64.8%，整體高出其他渠道資金增長26.2%。這顯示出，在去年從緊的貨幣政策下，仍有大量的外資涌入中國樓市。
中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍說，今明兩年，外資關注的重點依然是二三線城市。外資通過變化渠道、購買物業(yè)、借道二三線城市等多種手法，加速進入中國房地產(chǎn)業(yè)。
一些專家指出，國家對外資進入我國房地產(chǎn)領域的限制并沒有改變，主要是防止游資“炒作”。因而有必要嚴密監(jiān)控在房地產(chǎn)業(yè)活動的外資流向。如關注外資對某個城市、某種物業(yè)類型的集中投資行為，分析這種行為與該地區(qū)經(jīng)濟承受能力之間是否匹配，以便提前防范外資給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來的風險，避免外資對房地產(chǎn)市場的惡意炒作等。
“金九銀十”，成交量可能小幅反彈或繼續(xù)不活躍
市場調(diào)整大勢不會改變
7月份，北京僅銷售商品住宅4194套，銷售套數(shù)降至近兩年來最低。北京房價的漲幅同比也回落0.2個百分點，為今年以來最低漲幅。
有專家認為，目前不少具有真實購房需求的消費者仍在觀望，奧運會后隨著房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季的來臨，成交量有望得到一定改善。樓市短期走勢趨于明朗，成交量可能出現(xiàn)小幅反彈。但如果在“金九銀十”仍無起色，這將對一度緊繃的開發(fā)商資金鏈構成威脅。
數(shù)據(jù)已經(jīng)印證了這一點。北京市地稅局7月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，欠稅榜單上200余家企業(yè)中房地產(chǎn)公司占了四分之一，其中欠稅超過千萬元以上的地產(chǎn)企業(yè)就達20余家，最高的欠稅達3559萬元。
無獨有偶，5月份，上海財稅網(wǎng)上刊登了一季度欠稅公告，在百萬元級以上欠稅大戶中，房地產(chǎn)公司占約40%。
人們不禁疑惑，一向以進富豪排行榜為榮的房地產(chǎn)企業(yè)，為何也會頻現(xiàn)欠稅榜呢？
開發(fā)商欠稅的一個重要理由是資金緊張。當然，房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性，按照有關規(guī)定，企業(yè)所得稅一般是預收25%，到年底再結算。近來樓盤交易量下降，現(xiàn)金回流有限，開發(fā)商資金鏈繃得較緊，這也是客觀原因。
然而究其根源，還在近幾年樓市的非理性上漲時，開發(fā)商瘋狂拿地。業(yè)內(nèi)人士反映，前兩年不少開發(fā)商在暴利驅(qū)使下爭相貸款，高價拿地，巨量資金被積壓在土地上。北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上半年北京住宅期房及現(xiàn)房簽約總量為4萬余套，下降幅度接近40%。樓盤銷售不樂觀，企業(yè)償還稅款的能力肯定微乎其微。
銀河證券的有關專家表示，按國家稅收征管法，欠繳應納稅款的納稅人所需繳納的滯納金遠遠超過銀行借款利息。一般企業(yè)都不愿意欠繳稅款。欠稅的房地產(chǎn)公司有可能僅是項目公司，不排除其目的是逃騙稅。
2004年、2005年以來，上海、北京等地的房價幾乎是“一飛沖天”，一些樓盤售價動輒翻200%、300%，如今，這些城市一些樓盤的價格也就是調(diào)整了百分之幾，房地產(chǎn)企業(yè)到底是賺是虧，消費者心中也自有一本賬。
“房價前期持續(xù)大幅上漲，超過了大多數(shù)購房者的承受能力，供需矛盾越發(fā)突出，目前價格漲幅出現(xiàn)回落是市場調(diào)整之必然�！敝写蠛慊纫恍┲薪楣菊J為，當前開發(fā)商與其死扛高房價，還不如“隨行就市”，加快資金回籠。
“鏈家地產(chǎn)”市場部研發(fā)主任王志偉認為，“金九銀十”期間的樓市成交量有可能環(huán)比小幅反彈，也有可能繼續(xù)維持不活躍狀態(tài)，但不管哪種情況都不會改變市場的調(diào)整大勢。
一家全國性商業(yè)銀行信貸部負責人表示：“現(xiàn)在銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款非常謹慎，遵循著總量控制、有保有壓的思路來審批。而強化有關信貸政策的目的，在于規(guī)范房地產(chǎn)市場，引導房地產(chǎn)業(yè)的健康合理發(fā)展�！�
房價回落屬正常，“后勢”取決于宏觀經(jīng)濟
擠出泡沫需求自會上升
國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院副院長王一鳴說，奧運會和房地產(chǎn)市場之間的關聯(lián)關系從各國表現(xiàn)看不盡相同，很難得出一般規(guī)律。但無可否認的是，當前中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整，從長遠發(fā)展來看是積極的，某種意義上講有擠壓泡沫的作用。
中國的房價在連續(xù)10年保持上漲態(tài)勢的情況下，開始改變原有運行軌跡進行調(diào)整并不值得大驚小怪。對于少數(shù)房價較高的地區(qū)，專家認為：“房價的適當回落是正常的。”樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀經(jīng)濟的總體走勢。當前經(jīng)濟運行依然總體向好，無疑為房地產(chǎn)市場逐步走向理性回歸創(chuàng)造了良好的環(huán)境。
央行、銀監(jiān)會日前聯(lián)合下發(fā)《關于金融促進節(jié)約集約用地》的通知，要求嚴格開展建設項目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，禁止向不符合規(guī)劃控制要求的項目提供貸款支持，禁止向違法用地項目提供貸款支持。業(yè)界人士表示，相關通知是對已有措施的強化，將促進房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。
“經(jīng)濟發(fā)展有其自身規(guī)律，在城市化高速發(fā)展時期房地產(chǎn)重要性不言自明。但房地產(chǎn)過度依賴銀行資金，一個地區(qū)的房地產(chǎn)總量過大，會導致經(jīng)濟結構扭曲，內(nèi)生動力不足。面對市場出現(xiàn)的一些新變化，地方政府也要適時調(diào)整發(fā)展策略，矯正以往只靠投資拉動地方經(jīng)濟的行為�！苯K常州市鐘樓區(qū)委副書記張曉平說。
純粹由投資拉動的發(fā)展不具有可持續(xù)性，需求才是市場的根本動力。一些專家提出，中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整階段也是一個理性回歸階段，其“后勢”如何，應該由市場的需求來決定，由整體經(jīng)濟發(fā)展的基本面來決定。
房貸是反映交易情況的直接有效數(shù)據(jù)，也是折射市場需求的重要數(shù)據(jù)。央行上�？偛坎痪们鞍l(fā)布的上半年上海市貨幣信貸運行情況顯示：6月份中資商業(yè)銀行個人住房貸款增加27.1億元。這表明市場剛性需求仍然旺盛。只要房價擠壓出泡沫，適度調(diào)整，需求就自然會上升，而保持房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，才是中國房地產(chǎn)市場應有的常態(tài)。
王一鳴認為，我國城市化率還達不到全球平均水平，在未來十幾年，城市化率每年大概還會增長一個百分點。房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資接近五分之一，維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展對國民經(jīng)濟的發(fā)展非常重要。
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