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2009年5月廣州各地樓價統(tǒng)計
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-6-6
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2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2009-2012年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對金融危機影響 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2009年中國二手房交易市場分析及發(fā)展趨勢展 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個信息時報訊（記者 田桂丹） 5月樓價并沒有如開發(fā)商所期望的重歸瘋狂，跌了！昨日，《2009年5月廣州市十區(qū)房地產(chǎn)交易登記情況通報》（下簡稱《通報》）顯示，“五一”黃金周坐鎮(zhèn)的上月，全市一手住宅均價為8386元/平方米，比上月剔除掉“千元房”交易的8423元/平方米，降0.4%。
中心6區(qū)一手住宅均價11309元/平方米，漲433元。全市：
均價“明漲實跌”
未體現(xiàn)熱吹的“漲風(fēng)”
從“五一”黃金周前夕開始，廣州樓市重現(xiàn)“漲聲”。被視為標(biāo)桿性作用的5月，廣州市一手住宅均價為8386元/平方米，同比下降20.4%。與4月相比，表面上升5.1%；但實際上剔除4月份“千元房”交易，一手住宅均價環(huán)比反略降0.4%。數(shù)據(jù)上，并未體現(xiàn)市場熱吹的“漲風(fēng)”。
但成交量方面數(shù)據(jù)顯示，一季度普遍存在的樓市“倒春寒”擔(dān)憂，畫上句點。4月如剔除5萬平方米的“千元房”交易，一手住宅成交量有78.24萬平方米；而5月仍保持較高的成交水平，為77.43萬平方米，僅微跌1%。業(yè)界人士表示，這表明廣州樓市基本穩(wěn)定。一手住宅的交易量一改過去三個月連續(xù)增長勢頭，首次出現(xiàn)下降，但仍處于23個月來第二高位。
抽取11盤僅1個跌
值得關(guān)注的是，雖然大勢均價有所下跌，但根據(jù)抽取2009年4月和2009年5月成交面積均大于3500平方米的11個典型樓盤的備案情況，均價明顯上升的個盤為7個，下降的僅1個，其余各盤波動幅度均在3%以內(nèi)。
另外，番禺區(qū)大石街5月一手住宅網(wǎng)備均價達(dá)17721元/平方米，是由于大石街5月成交的36宗一手住宅均座落于星河灣星河六號園，成交價格較高。三元里街5月一手住宅網(wǎng)備均價達(dá)16314元/平方米，是由于三元里街5月成交的14宗一手住宅均坐落于鑫耀大廈，成交價格較高。
“萬元房”成交占比降
從成交價位區(qū)段情況來看，抽取網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10000元/平方米以下價位區(qū)段的樓盤成交占陽光家緣新建商品住宅備案的67.9%，該價位區(qū)段所占比重與4月份相比略微上升。也就是說，“萬元房”成交所占比重環(huán)比略降。
《通報》顯示，14000元/平方米以上價位區(qū)段的樓盤成交占比上升2.4%，而10000～14000元/平方米價位區(qū)段的樓盤成交占比則下降3.8%，顯示該月高價位段樓盤成交比例繼續(xù)上升。
中心六區(qū)：
均價漲但成交占比降
從區(qū)域上看，中高價位物業(yè)集中的中心六區(qū)，5月一手住宅均價達(dá)11309元/平方米，交易面積37.64萬平方米，占全市交易面積的比例為48.6%。而4月份，如果剔除掉海珠區(qū)5萬平方米的“千元房”，當(dāng)月中心六區(qū)一手住宅：成交均價為10876元/平方米，5月份與其相比有所上漲；成交量為43.09萬平方米，占比為55%，5月份與其相比有所下跌。
另外，5月份廣州市中低價位物業(yè)較多的新四區(qū)，一手住宅均價只有5620元/平方米；交易面積39.79萬平方米，占全市交易面積的比例為51.4%，與2009年4月相比，所占比重有所上升。
二手住宅
今年以來成交量首次超一手
據(jù)《通報》，5月份二手住宅成交量沖上新高，為83.42萬平方米。這也是今年以來廣州二手住宅成交量首度超過一手住宅。據(jù)了解，這種情況只有在2007年樓價瘋漲時，由于一手住宅房價過高，置業(yè)者退而選擇二手住宅時才出現(xiàn)過。
滿堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰介紹，5月份出現(xiàn)二手住宅成交飆升，跟一手住宅均價再度上漲有關(guān)，但也與一手住宅供應(yīng)量不是很夠有關(guān)。由于“五一”3天一手住宅新貨消化較多，后面無法再足夠新貨保持成交量。此外，二手住宅營業(yè)稅減免政策，到今年年底就結(jié)束。地產(chǎn)中介也極力向購房者宣傳該項政策的時限，因此不少購房者都會有緊迫感。再加上樓市環(huán)境的變化，不少購房者做決定的時間有所縮短，去年不少人在購房時都要考慮3~4個月，但現(xiàn)在部分可能考慮1個月左右就出手了。
二手住宅成交超一手住宅，還有一個原因，就是一手住宅套型面積普遍仍較大，在漲價的情況下，套總面積比同地段二手房往往要貴出幾十萬元。下半年，周峰認(rèn)為，廣州二手房價會保持在均價7400元/平方米基本線上，成交量仍會比較大。
手法：看樓高報價，買時大打折
此前，房地產(chǎn)網(wǎng)站截取“陽光家緣”實時簽約數(shù)據(jù)顯示，5月份廣州市一手住宅簽約總量為13253套，成交面積突破140萬平方米。而在“五一”黃金周前夕，不少樓盤更重啟漲價牌，表明樓價重回2007年高峰期水準(zhǔn)。但從廣州市國土房管局公布的備案數(shù)據(jù)上看，似乎這種“紅火”并不存在。那么，“紅5月”是否其實為開發(fā)商造市行為呢？
合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，一般網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)，需要有一定時間滯后才能進行備案環(huán)節(jié)。因此，5月份成交的一手住宅雖然較多，但進入合同備案的沒那么多。
而中心六區(qū)的樓價事實上還是上漲的，全市均價主要是價錢偏低的外圍區(qū)域成交量大，拉低的。
中原地產(chǎn)項目部經(jīng)理黃韜認(rèn)為，5月份的數(shù)據(jù)很好，陽光家緣的1.3萬多套反而不是很真實，因為它包括增城、從化在內(nèi)的一手住宅簽約。
另有業(yè)內(nèi)人士則指出，一手住宅合同備案數(shù)據(jù)，實際上由政府部門控制節(jié)奏的，“它決定什么時候?qū)?shù)據(jù)放進去�！庇捎诮谑袌鲈俣瘸霈F(xiàn)“追漲”聲音，政府可能也不想成交量過大。
一些看樓者表示，數(shù)據(jù)顯示，樓價其實是輕微下跌，為什么看樓的時候樓價好像是在一周一周往上漲呢？
有業(yè)內(nèi)人士透露，一些新盤開盤，開發(fā)商基本上每周就將報價往上小幅上調(diào)一次，讓已經(jīng)購買者看到“升值”的空間，但是，看樓業(yè)主真正要決心購買，開發(fā)商給到的折扣往往還是低于上一周的報價，這就出現(xiàn)了“樓價報價在上調(diào)，統(tǒng)計數(shù)據(jù)卻差別不大，甚至有所下跌”的現(xiàn)象。
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