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樓市房企和外資投行的陽謀分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-6-4
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征兆并不明顯，樓市突然間躁動起來。
2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2009-2012年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對金融危機影響 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2009年中國二手房交易市場分析及發(fā)展趨勢展 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個近期，上海、深圳等地部分樓盤價格狂飆，有的甚至漲至2007年的高位。讓人誤以為2007年那個瘋狂的年代再度回來。
與此同時，外資投行乘機火上澆油。6月2日，在上海舉行的“2009年全球不動產(chǎn)資本俱樂部中國年會”上，摩根大通首席經(jīng)濟學(xué)家龔方雄樂觀地放言，今年中國房價上漲幅度將達(dá)5%-10%，而明年漲幅將達(dá)到10%，并鼓勵大家最近積極投資買地建房。其他投行也是一片附和之聲，開發(fā)商們自然順竿往上爬。
富力聯(lián)席董事局主席張力甚至稱，市場回暖，富力承諾不漲價，漲價也不超過3%。一香港地產(chǎn)上市公司的總裁自信地向時代周報記者說：“第一季度的銷售情況證明，房地產(chǎn)市場已經(jīng)回暖�！�
事實果真如此嗎？
房企唱多投行助陣
房企“唱多”的理由充分：截至目前，萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、綠城中國、中國海外地產(chǎn)的銷售額已經(jīng)提前完成“百億元”，而恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、雅居樂等龍頭房企在上半年進(jìn)軍百億元俱樂部已經(jīng)沒有懸念。
一季度房地產(chǎn)市場的回暖，讓大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)了元氣，底氣壯了以后，出手也闊綽了，一度絕跡的“地王”重出江湖。
5月21日，富力以10.22億元的高價折桂京城新“地王”；同一天，萬科以13.86億元斬獲佛山地王，這是繼萬科獲得無錫地王之后，短短10天內(nèi)的第二次出手，而2007年底王石曾表示“2008年之后萬科絕不拿‘地王’”。
今年3月，萬達(dá)集團(tuán)以10.45億元價格競得天津河?xùn)|區(qū)地塊。4月底，綠地集團(tuán)以9.5億元拿下上海松江區(qū)辰花路地塊，金地以5.6億元拍得上海徐涇鎮(zhèn)3號地塊。
時代周報記者了解到，與眾多房地產(chǎn)企業(yè)掀起新一輪拿地狂潮形成鮮明對照的是，僅僅在廣州，金地集團(tuán)的番禺地王項目、恒大地產(chǎn)的員村項目、富力地產(chǎn)的云祥路項目、中萊投資的科學(xué)城項目、鴻榮源的金沙洲項目等多個昔日“地王”仍然悄無聲息。
更為奇妙的是，今年初還對中國房地產(chǎn)前景表示憂慮的外資投行，近期集體轉(zhuǎn)向，從大肆唱空，到一片唱多之聲。
投行高盛率先對2009年全年中國的樓價走勢預(yù)測作出修訂。高盛4月中旬的報告將香港一手樓價跌幅預(yù)期從原先的20%大幅收窄至5%；二手樓宇價格跌幅預(yù)期由15%調(diào)至0%。對明年中國的樓價，高盛更加樂觀，由原先預(yù)測內(nèi)地一、二手樓價各跌10%及5%，轉(zhuǎn)而認(rèn)為整體樓價將上漲5%。
瑞銀、摩根士丹利、摩根大通和花旗銀行也異口同聲地說：中國房市已經(jīng)“回暖”�；ㄆ焐踔琳J(rèn)為，2009年，環(huán)渤海地區(qū)、西部以及上海和北京市中心地段的房價將上漲5%。
中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立在接受時代周報記者采訪時稱，今年以來的政策利好助推了樓市的回暖。這讓開發(fā)商和投行有了唱多的底氣。
投行趁機出貨
分析人士表示，唱多樓市，或是開發(fā)商醞釀的“陽謀”。
知名營銷人士陳真誠稱，一季度房地產(chǎn)成交因政府政策刺激等因素而有一定的增加，部分開發(fā)商唱多，投行助陣，無非是希望借機漲價，以期賣個更好的價錢，獲取更多的利潤；或者是部分開發(fā)商采取心理策略，應(yīng)對消費者買漲不買跌的消費心理，制造熱銷、價格看漲的銷售氛圍，刺激消費者因擔(dān)心房價將來可能繼續(xù)上漲而跟進(jìn)購買。
上海佑威房產(chǎn)研究中心近期對滬上200多家在售主流樓盤做了一份調(diào)查報告，數(shù)據(jù)顯示：自從3月份以來，已經(jīng)陸續(xù)有60%的樓盤價格出現(xiàn)了不同程度的上漲。5月11日以來，上海房價已經(jīng)連續(xù)兩周環(huán)比上漲3%，成交均價已漲至14106元/平方米，創(chuàng)2009年春節(jié)以來最高水平。
非獨上海，北京、廣州、深圳、杭州、成都等城市自3月份以來，商品房價格均有不同程度的上漲。
可與之不和諧的是，銷量增長和房價上漲背后隱藏的卻是“退房潮”。近日，上海徐家匯地區(qū)的高檔樓盤—尚海灣豪庭百套住宅的成交合同被撤銷，這是上海首個大面積撤單案例。今年以來，北京的一些在售項目的退房率超過10%，有的甚至超過30%；西安的一手房退房率為6.7%，深圳、長沙、杭州、成都等地退房率也居高不下。
“退房潮背后是假按揭”，業(yè)內(nèi)分析人士指出，假按揭、自買自賣等均是開發(fā)商為唱多樓市而制造的虛假繁榮，“摻水”的高成交量是為漲價而醞釀的“陽謀”。
但北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩則向時代周報記者表示，假按揭之說本身可能就是一個“陰謀”，“我向銀行界人士咨詢過，在現(xiàn)有監(jiān)管制度下，假按揭根本不可能發(fā)生”。
與開發(fā)商的陽謀相比，外資投行從去年以來的唱空轉(zhuǎn)為唱多卻不做多，則被懷疑是一場趁機出貨的陰謀。
據(jù)報道，摩根士丹利近期對富力地產(chǎn)(2777.HK)的股票大額拋售。截至5月11日，摩根士丹利在富力地產(chǎn)中的持股比例已降至7.83%，比一個月前減少近3%，比一年前減少約10%。中國社科院金融研究所中國經(jīng)濟評價中心主任劉煜輝認(rèn)為，唱多炒作房地產(chǎn)業(yè)是為了尋找接盤的人。
專家審慎樂觀
開發(fā)商和投行大肆唱多之聲卻難以淹沒眾多專家和官員唱的反調(diào)。
中國農(nóng)業(yè)銀行總行高級分析師何志成深度剖析了房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。他在接受時代周報記者采訪時表示，目前的房價與真正的購買力尚有一定的距離，所以“房價大幅上漲的條件不具備”。其次，金融危機以來，房價的調(diào)整幅度只有20%-30%，與股市大跌相比并不算大，現(xiàn)在的房價跌不下去，是因為開發(fā)商“不差錢”，說明這一輪調(diào)整并不充分。
同時，如果物業(yè)稅開征，對房地產(chǎn)市場的影響會很大。何志成認(rèn)為，“房地產(chǎn)市場正處于上下博弈狀態(tài)，這種‘牛皮糖’狀態(tài)將持續(xù)1-2年”。
與何志成的觀點類似，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為，“房地產(chǎn)市場單邊暴漲和單邊暴跌的現(xiàn)象都不會再出現(xiàn)了，不斷小幅波動的行情將會成為常態(tài)。”陳淮指出，房屋的重置成本處于一個下行的通道當(dāng)中，這注定房價上漲沒有客觀基礎(chǔ)。
而上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭則更為悲觀。他在接受時代周報記者采訪時認(rèn)為，2009年極有可能是改革開放30年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)最不景氣、最寒冷的一年。通脹預(yù)期只能短期影響房價走勢，長期來看，房價的調(diào)整并沒有結(jié)束。而且現(xiàn)在全球都在通縮，通脹其實是一個悖論。今年，通脹不會到來�，F(xiàn)在鼓吹通脹，有誤導(dǎo)消費者的嫌疑。
但北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩則反對“唱空”。他向時代周報記者表示，當(dāng)前恢復(fù)經(jīng)濟是第一要務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)既是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，又是支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟拉動非常大。人們認(rèn)為，物業(yè)稅即將開征，或?qū)⒅貏?chuàng)高房價。但董藩表示，物業(yè)稅短期內(nèi)很難開征。
北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒也向時代周報記者表示：“房地產(chǎn)回暖是勿庸置疑的”。但他提醒，目前市場上的需求還是以剛性購買需求和部分釋放的升級換代需求為主，還沒到投資需求入市的時候，房企盲目的漲價，很可能毀了樓市回暖的前途。
北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至5月19日，5月份的商品房成交套數(shù)環(huán)比4月下降了42%，許多提價的項目再度陷入銷售困境。
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