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2009年樓市成交回暖退房現(xiàn)象又多起來原因分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-6-1
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2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2009-2012年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對金融危機影響 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2009年中國二手房交易市場分析及發(fā)展趨勢展 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個退房背后原因復(fù)雜
在房地產(chǎn)市場能否繼續(xù)回暖尚不確定的關(guān)鍵時期，任何不正常的現(xiàn)象，都足以牽動人們敏感的神經(jīng)。明顯多于以往的退房現(xiàn)象就是其中之一。
今年以來，在樓市成交回暖、許多項目宣告“開盤即售罄”同時，退房現(xiàn)象卻不斷增加。據(jù)了解，今年以來，北京的一些在售項目的退房率超過10%，有的甚至超過30%。西安期房的退房率超過6%。南京4月以來退房套數(shù)近200套。此外，深圳、長沙、杭州、成都等一些地區(qū)也相繼出現(xiàn)了較多的退房。
買房者為何紛紛要退房？
記者致電北京幾家退房率較高的項目。西南四環(huán)某項目銷售人員表示，在售房源不足50套：“一家公司曾經(jīng)一次買了20多套，后來因為資金緊張，全部退掉，因此退房率顯得比較高。”
東四環(huán)百子灣某項目銷售人員則表示，由于樓盤春節(jié)期間優(yōu)惠力度大，一些前期的老業(yè)主覺得吃虧，提出退房。所有手續(xù)辦完，需要一兩個月，因此三四月份登記的退房數(shù)比平時多。“都是正�，F(xiàn)象，這些退掉的房子沒用多長時間我們也快賣完了�！�
“退房增加，與市場震蕩回暖但預(yù)期又不明朗有關(guān)。”對退房現(xiàn)象進行了專門分析的北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，退房增加的具體原因十分復(fù)雜。最主要的原因是一些項目后期降價銷售，前期的業(yè)主因為不滿提出退房。受經(jīng)濟危機影響，一些購房者的收入水平降低，貸不到款或還貸出現(xiàn)問題，只得選擇退房。有的熱銷項目加大了供應(yīng)量，一些剛買了房的業(yè)主想換另一套房，也必須先退房再買房。
另一方面，近期各界對房地產(chǎn)市場能否繼續(xù)回暖，房價是否會再次下跌的爭議較多，導(dǎo)致一些剛買了房的人預(yù)期和信心受到影響，擔(dān)心房價還要繼續(xù)下跌，選擇退房繼續(xù)觀望。此外，因為房屋質(zhì)量、合同糾紛等常見原因?qū)е峦朔康�，也會隨著成交量的增加而增加。
購房者一度爭得面紅耳赤也無法實現(xiàn)的退房要求，為什么現(xiàn)在似乎變得“容易”了？業(yè)內(nèi)人士認為，許多開發(fā)商為了促銷，將“無條件退房”作為營銷賣點，甚至寫入銷售合同里，這些條件使得購房者的退房成功率提高。
去年不少城市發(fā)生了因業(yè)主要求退房與開發(fā)商發(fā)生沖突的事件，引起各地政府高度關(guān)注�！耙环矫妫胤秸笪覀冎鲃硬扇〈胧�，避免矛盾激化。另一方面，我們也需要維護公司的形象。因此在條件允許的情況下，我們滿足了一些業(yè)主的退房要求�！币患掖笮头康禺a(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部人士告訴記者。
自買自賣，制造熱銷假象——
假按揭若隱若現(xiàn)
除了開發(fā)商對退房原因種種合理的解釋，不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，退房現(xiàn)象增加的背后，不排除某些開發(fā)商制造假按揭的可能。
所謂假按揭，即開發(fā)商由于資金緊張，通過“內(nèi)部銷售”或者找員工、親戚做“托兒”，給一定好處，假借他們的身份簽訂購房合同，從銀行騙取貸款。當(dāng)市場回暖時，開發(fā)商再把房子退掉重新銷售。這樣一來，不僅解決了資金難題，還能在熱銷時賺上一筆。
開發(fā)商通過假按揭“自買自賣”，從銀行套現(xiàn)，既緩解了資金壓力，又回避了降價售樓的尷尬，并且能制造項目熱銷的虛假繁榮。
“假按揭在前期市場監(jiān)管不嚴(yán)的時候比較多，風(fēng)險是顯而易見的�！敝袊缈圃航鹑谘芯克芯吭阂辛⒄J為，開發(fā)商騙貸成功后，一旦資金仍然緊張，很快便無法支付房貸，銀行的壞賬就會不斷增加。
早在2005年，央行在《中國房地產(chǎn)金融報告》中即提到，“假按揭已成為個人住房貸款最主要的風(fēng)險源頭�！倍鶕�(jù)央行援引工商銀行消費信貸部門分析稱，該行個人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80%是因假按揭造成的。
最高人民法院副院長奚曉明近日公開表示，僅今年1至2月，全國法院受理房地產(chǎn)糾紛案件就已達24349件，同比上升15.56%。虛假按揭貸款案件開始明顯增多。
格外引人關(guān)注的退房現(xiàn)象，有多少與假按揭有關(guān)？記者采訪的多位專家均表示，開發(fā)商通過假按揭套現(xiàn)，導(dǎo)致退房率過高的情況是存在的，但目前還只是個別現(xiàn)象�！艾F(xiàn)在商業(yè)銀行對按揭貸款的風(fēng)險控制比較嚴(yán)格，不太可能出現(xiàn)普遍的假按揭現(xiàn)象。如果把市場回暖或者退房率偏高的原因全部歸結(jié)為假按揭，過于片面�！币辛⒄f。
“從技術(shù)層面上講，現(xiàn)在開發(fā)商做假按揭的操作難度非常大�！苯ㄔO(shè)銀行常州分行行長蔣敏告訴記者，受美國次貸危機的警示，銀監(jiān)會、央行多次強調(diào)加強對住房按揭貸款的風(fēng)險控制。該行今年也加強了對借款人身份、收入情況、貸款意圖的審查。并向業(yè)務(wù)經(jīng)理反復(fù)強調(diào)，每一筆合同都要求面簽，與貸款人當(dāng)面交談，判斷真實性。
“如果是假按揭，能從一些細節(jié)看出來。比如借款人的融資目的比較明顯；一個人試圖用多個身份證辦理多筆貸款；或者借款人是樓盤的員工等。銀行的工作人員只要認真負責(zé)，引起足夠的重視，通過這些蛛絲馬跡，是可以控制的�！笔Y敏說。
據(jù)了解，今年以來，在信貸充足、樓市回暖的背景下，建行常州分行已經(jīng)新增近9億元個人住房按揭貸款，但按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量相當(dāng)好，不良貸款率始終在千分之五以下，比其他的業(yè)務(wù)的不良率低佷多。
而一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，正是因為按揭貸款質(zhì)量好，導(dǎo)致各家銀行激烈競爭，不排除銀行對個別項目、尤其是“大客戶”的項目存在放松審查的現(xiàn)象，有的資信審核甚至流于形式。這就為制造假按揭提供了空間。
造假過程中難以發(fā)現(xiàn)假按揭——
監(jiān)管須緊盯不正�！懊珙^”
近日，北京、上海等地房地產(chǎn)市場主管部門紛紛開展了對房地產(chǎn)市場秩序的專項整治行動，其中假按揭是重點整治對象�！爸灰C據(jù)確鑿，我們一定嚴(yán)肅查處，絕不能讓這種現(xiàn)象蔓延�！北本┦薪ㄎ嘘P(guān)人士向記者表示。
監(jiān)管部門面臨的難度并不小�！凹侔唇译m然是作假，但所有的購房、貸款手續(xù)都正常履行，很難查清貸款的真實用途，協(xié)助造假者也大都出于自愿。因此難以找出證據(jù)證明哪些樓盤存在假按揭。”江蘇某市房管局負責(zé)人告訴記者。
北京仁和律師事務(wù)所律師孟憲生也認為，假按揭在造假過程中不容易被發(fā)現(xiàn)，只有到最后開發(fā)商還不上貸款了才能展開調(diào)查�！爱a(chǎn)生了后果才能界定，但往往這個時候，風(fēng)險已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁到銀行身上�！�
“現(xiàn)在我們主要通過觀察樓盤交易中一些不正常的苗頭，加強對假按揭的防范。”上述房管局負責(zé)人說，如果一個平時銷量一般的樓盤，成交量或退房率突然增加，就會進行專門的調(diào)查。今天已經(jīng)售出的樓盤，過幾天又變成可售的，也有可能是假按揭�！罢块T目前沒有更好的辦法，只能從這些細節(jié)入手。”
“我們對假按揭始終保持著高度敏感�！笔Y敏透露，為了避免銀行內(nèi)部人員與開發(fā)商合謀，各家銀行現(xiàn)在審批住房按揭貸款大多要經(jīng)過客戶經(jīng)理、風(fēng)險經(jīng)理等多個把關(guān)環(huán)節(jié)，不可能做到“一手清”。同時，出現(xiàn)問題以后的問責(zé)制度也比以往更加嚴(yán)格。
專家認為，對借款人的資信審核內(nèi)容不能僅局限于身份證、個人收入證明等比較原始的資料，應(yīng)當(dāng)對借款人的資產(chǎn)負債狀況、社會活動及有無違法記錄、有無失信情況等進行全面查證。在銀行發(fā)放貸款后，及時跟蹤監(jiān)督借款使用情況，制定應(yīng)急預(yù)案，防范和化解貸款發(fā)放后出現(xiàn)的各種風(fēng)險。
孟憲生認為，由于房地產(chǎn)按揭貸款數(shù)額巨大，司法機關(guān)應(yīng)該加強對假按揭案件的查處力度。既要處罰房地產(chǎn)開發(fā)商等受益者，對銀行內(nèi)部協(xié)同作案者和主動提供身份證明并獲利的協(xié)助造假者，也應(yīng)加大處罰力度。
4月底，北京市二中院宣判了一起多年前的假按揭案——森豪公寓案。開發(fā)商鄒慶采取與購房人簽訂虛假商品房買賣合同，為購房人偽造收入證明、首付款證明等貸款材料等方式，從中行北京分行騙得巨額個人按揭貸款達7.5億元。開發(fā)商最后受到法律的制裁，這一案件應(yīng)該給房地產(chǎn)市場以更多的警示。
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