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國內(nèi)樓市高退房量暴露的問題分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-6-4
- 【搜索關(guān)鍵詞】：樓市 研究報告 投資策略 分析預(yù)測 市場調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競爭趨勢
- 中研網(wǎng)訊：
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2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2009-2012年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2009年中國二手房交易市場分析及發(fā)展趨勢展 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個就在3個月之前，杭州樓市還在低谷徘徊，即便是最樂觀的人也沒有想到僅僅3個月，市場會以超乎想象的速度放出歷史天量：5月成交量達(dá)10072套！1~5月成交24071套，逼近去年成交量！
連入行十幾年的業(yè)內(nèi)人都在感嘆："如今的市場表現(xiàn)已經(jīng)讓我不敢再去猜測下一步它會怎么走！"而銷售員們都在感慨，又到兩個"凡是"的時候了，"凡是房子都好賣，凡是人都在買房子"。
"史上最牛"紅5月：
成交量、退房量創(chuàng)出歷史雙高
單月成交量破萬的記錄一出，今年5月立刻被無數(shù)購房者封為"史上最牛"5月。的確，5月有足夠"牛"的資本--
杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日晚12時，5月杭州主城區(qū)商品房(不含經(jīng)濟(jì)適用房)已成交10072套。在此之前，杭州單月最高成交記錄是2007年6月的6465套，5月居然是當(dāng)時的1.5倍強(qiáng)。
令人瞠目的還有1~5月的總量，前五個月杭州主城區(qū)商品房成交量達(dá)到24071套，超過2006年全年的成交量23846套，逼近2008年全年成交量24779套，是2007年的61%。
同時創(chuàng)新高的還有5月份的退房量。截至5月31日晚，杭州主城區(qū)退房量達(dá)到120套，這個數(shù)字也是2007年至今透明售房網(wǎng)上解除合同量的最高月記錄。
5月也是推盤量最大的一個月。以預(yù)售證時間為準(zhǔn)，5月份杭州主城區(qū)有24個樓盤新開或續(xù)推5839套商品房，日均推盤量約188套。
事實(shí)上，今年的推盤量與銷售速度是同步增長的：1月新推房源285套；2月新推611套；3月新推1959套；4月新推4408套；5月達(dá)到目前的最高峰為5839套。很明顯，開發(fā)商正趁著這波行情在拼命加推房源，加緊出貨。
這樣的推盤速度還是趕不上房源消化速度。5月杭州主城區(qū)商品房日均推盤量約188套，而日均成交量約325套。截至記者發(fā)稿時，透明售房網(wǎng)上顯示杭州主城區(qū)的存量房源為19380套，已經(jīng)接近2008年年初的房源存量。2007年至今，主城區(qū)存量房源最低記錄出現(xiàn)在2007年9月為8380套，如果目前的行情持續(xù)下去，可能要不了兩個月存量房源的新低就會出現(xiàn)。
成交量破萬的同時，透明售房網(wǎng)上5月份的解除合同記錄也破了百，達(dá)到史上最高的120套。
高退房量暴露的秘密：
房子成融資和銷控工具
120套的退房量和10072套的成交量相比，實(shí)在顯得微不足道，但暴露的卻是樓市真相：淡市中虛假交易的房源紛紛趁著樓市回暖重出江湖。而當(dāng)初的虛假交易多因開發(fā)商資金緊張向銀行融資，或要制造熱銷現(xiàn)象刻意為之。
瀏覽5月退房名單，有兩個明顯特征，一是大單多，二是熱銷樓盤多。
如果以總金額1000萬元為標(biāo)準(zhǔn)，5月份的退房記錄中，涉及總金額超過1000萬元的大單共有5家樓盤。涉及金額最大的一筆退房是城西某樓盤，總金額7800多萬元。該樓盤在去年市場的不景氣中依然有不錯的成交量。
其次是錢江新城某樓盤，涉及金額約1800萬元。這個樓盤目前的市場價格比原銷售價只多不少，如果純粹是普通購房人退房，誰會愿意退呢？因?yàn)閷υ徺I人而言，按原價退房遠(yuǎn)沒有當(dāng)二手房賣來得劃算。
除了這兩個樓盤之外，其余3家樓盤的退房記錄除了金額高，而且原購買人身份也很特殊，均為所購樓盤的投資方之一。
值得注意的是，在5月份有退房記錄的30多個樓盤中至少有80%都曾經(jīng)出現(xiàn)在月成交排行榜前十的名單里。杭州城北某樓盤，5月份先后退房7套，涉及總金額約1000萬元。記者核對具體房源時發(fā)現(xiàn)，這7套剛退掉的房子已經(jīng)全部重新成交。
部分樓盤已是退房名單上的�？土�。下沙某江景樓盤，5月份退房6套，而在透明售房網(wǎng)上公示的今年一季度解除合同樓盤中，它排名第六；錢江新城某樓盤，5月份退房3套，該樓盤今年一度解除合同6次，排名第三，在2008年下半年解除合同樓盤公示榜單上同樣有它；九堡某樓盤，5月份退房5套，該樓盤在去年以及今年一季度解除合同公示名單中排名同樣非常靠前。
根據(jù)記者的了解，目前房產(chǎn)管理部門對解除合同管理非常嚴(yán)格，一般的客戶其實(shí)輕易退不了房。"除了少量客戶確實(shí)因貸款辦不了或有糾紛退房外，其實(shí)不少是開發(fā)商自己倒騰，因?yàn)橐梅孔尤ト谫Y或者要制造好銷的現(xiàn)象。"一位業(yè)內(nèi)人士說。
高成交量
背后的熱錢：個別樓盤出現(xiàn)外地企業(yè)員工成群購買
深夜開盤、通宵排隊(duì)領(lǐng)號、開盤×小時售罄……這一幕幕場景多么熟悉。郎咸平在他最新的一篇博客中直陳："目前樓市回暖現(xiàn)象讓我比較擔(dān)心，原因是大量實(shí)體經(jīng)濟(jì)的避險資金進(jìn)入樓市，對下一步經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇會帶來隱患，這不是我們所鼓勵的，代價太大了……"
一開盤就買不到房、購房者現(xiàn)場搶房……最近只要有樓盤開盤或續(xù)推房源總能聽到這類消息。前不久下沙某樓盤推新房源，兩三百套房子，按事先領(lǐng)的號子選房，結(jié)果才叫到五六十號，房子居然就賣完了，銷售速度之快讓人咋舌。難道有號子的人會一人買上好幾套？
"這個樓盤新推房源一大半都是走批量的，因?yàn)楹芏噘彿空叨紒碜酝患移髽I(yè)。"給這家樓盤放款的一銀行信貸人員私下告訴記者。簽訂銷售合同時，信貸人員在核實(shí)購買人信息時發(fā)現(xiàn)，部分購買人都是同一企業(yè)員工，有的人房子買了兩三套卻連自己買的房子在哪個區(qū)塊、哪幢樓、哪個單元都不知道，直接告訴信貸員，去找單位的誰誰誰。
照理，沒有人會對自己購買的樓盤那么不上心。記者輾轉(zhuǎn)了解該樓盤兩家主要客戶企業(yè)的名稱，其中一家為浙江某地市政建設(shè)有限公司，另一家為江蘇某物流企業(yè)，這兩家企業(yè)的員工至少買走了這個樓盤新推房源中20%以上的量。
記者在網(wǎng)上查詢這兩家企業(yè)的相關(guān)資料，從公司公開資料顯示，它們無論和杭州還是和樓盤開發(fā)商都沒有太多的業(yè)務(wù)往來，其購買原因多少有些不尋常。
這種情況，貸款申請能通過嗎？"只要他付得出首付，月收入能夠負(fù)擔(dān)得起每個月的按揭款，都會放款的。"這位銀行工作人員告訴記者。
根據(jù)記者的了解，像這樣的企業(yè)員工成群購買已不止在一家樓盤出現(xiàn)。它們到底是真實(shí)需求，還是如郎咸平所說的"避險資金"，甚至可能是一種融資？
一位業(yè)內(nèi)專家告訴記者，從她了解到的情況看，目前樓市確實(shí)熱錢涌動，這一方面固然說明了民間資本雄厚，另一方面卻隱藏著樓市風(fēng)險。
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