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土地市場拐點乍現(xiàn)？（上）
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-1-25
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一度作為房地產(chǎn)市場的風向標，土地市場在2007年風光無限。眾多資本陳兵各地，不懼壓力，競相抬價，“地王”成為去年最為核心的地產(chǎn)詞匯。
因而，開年以來各地頻頻曝出的清冷成交不禁讓人在2008年伊始感到了一絲涼意。隨著限價房用地的大舉入市，土地市場的調(diào)整或許會走向深入。
北京：受累信貸收縮“準地王”一再“難產(chǎn)”
比預(yù)料的還淡，北京土地市場在2008年以廣渠路15號地塊流標冷清開場。“不是我不想要，而是如果我去拿要比別人多出好幾億�！盨OHO中國董事長潘石屹在放棄這幅熱門地塊后向《第一財經(jīng)日報》無奈地表示。但就在幾個月前，對于上述地塊他還是志在必得，并開始為其描繪未來。
潘石屹稱自己放棄的理由是，該地塊的評標標準中，開發(fā)資質(zhì)一項占10分，如果想爭奪這10分，唯有砸錢力拼。他進一步強調(diào)說：“與信貸收縮當然也有關(guān)系。”
眼下，與拿錢囤地相比，更重要的是后期資金鏈。“好鋼要用在刀刃上，尤其現(xiàn)在�！绷硪晃淮笈崎_發(fā)商高層同樣表示自己沒有去投標是因為根本拿不到第一季度的銀行貸款。
土地拐點乍現(xiàn)？
北京市土地整理與儲備中心土地招投標現(xiàn)場�！坝捎趶V渠路15號地的投標企業(yè)不足三家,所以該塊地以流標處理�！迸d致勃勃等待“地王”出現(xiàn)的各媒體記者沒有想到,等來的是這句話。放眼現(xiàn)場，到場媒體比來參與投標的開發(fā)商還要多，而此前，購買該地塊標書的公司高達十余家。距此不到1個月之前，另一塊“地王”級地塊清河營1號地塊由于同樣的原因流標。應(yīng)該說，這兩幅地塊是北京久違的好地，面積大、地理位置好。然而卻均以流標的方式傳承了自己特殊的命運。
根據(jù)北京市土地整理與儲備中心網(wǎng)站顯示：到目前為止，1月份成交的土地中，絕大部分規(guī)劃建筑面積不足10萬平方米，甚至有5塊以上的地塊規(guī)劃建筑面積才一兩萬平方米。體量小，對資金的要求也相應(yīng)減少。
兩塊“準地王”紛紛流標，業(yè)內(nèi)就此預(yù)測土地市場的拐點已經(jīng)來到。潘石屹指出，2007年土地市場“發(fā)瘋”了一段時間，這種“發(fā)瘋”的熱潮一定不會持久，一定會回歸到正常水平的。
他甚至表示，土地市場的拐點很快就會到來�！懊娣鄣膬r格超過面包，這肯定是不正常的。”公開資料顯示：2007年1~10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費為3570億元，同比增長32%。根據(jù)測算，在北京現(xiàn)四五環(huán)外的地價已占到房價的三四成之多,而中心地段的地價甚至占到了五成。也是基于這樣的考慮，潘石屹最終放棄了扮演“地王”的東家。
華潤置地總經(jīng)理陳鷹也承認開發(fā)商存在觀望的情緒，“都想看看再說吧”。國土局的一位工作人員也表達了自己對未來的謹慎判斷：已經(jīng)很難看到像前兩年一樣，動輒把標的價格翻倍之后投標的現(xiàn)象了。
調(diào)整拿地策略
顯然，去年10月以來，對房地產(chǎn)信貸政策，尤其是按揭貸款政策的收緊，開始影響地產(chǎn)商今后在土地上的投資能力。如果沒有足夠的按揭貸款形成銷售回款，地產(chǎn)商能投入在土地上的資金，就要受到影響，這是一個資金鏈運作的問題，按揭貸款是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。絕非空穴來風。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道一直比較單一，其中銀行貸款和房屋預(yù)售款是開發(fā)貸款的主要來源，最新的REICO顯示：2007年1~11月二者在資金來源中的比重之和達到58.8%。嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和個人住房貸款，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)由于資金鏈問題的重新整合而影響房地產(chǎn)市場的供給增長。
在這種情形下，是否意味著接下來開發(fā)商們將會調(diào)整拿地策略。“調(diào)整是肯定的，但具體的還沒有想好�！币晃坏禺a(chǎn)商表示，在目前房地產(chǎn)未來市場尚不明朗的情況下，他不會貿(mào)然出手。
國土局方面，去年北京的住宅供地指標超額完成。北京市國土局局長安家盛表示，今年北京計劃在公布土地供應(yīng)計劃的同時，還公布每個地塊具體的信息，包括規(guī)模，競標的條件等，此外還會公布各地塊具體的上市時間。開發(fā)商就可以據(jù)此安排資金，競標地塊，從而也加速土地供應(yīng)，盡快實現(xiàn)住房供應(yīng)。
顯然，這也是為了讓開發(fā)商更好安排拿地事宜。中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認為，今年實行貨幣從緊政策,開發(fā)商從銀行獲取資金難度增加,或者說是無法從銀行獲取資金。即便是有的企業(yè)拿得出這筆地價款,但從緊的貨幣政策會影響項目的后期資金鏈。
元旦剛過，國務(wù)院就出臺了《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號），為了提高建設(shè)用地利用效率，對于閑置土地，嚴格無償收回；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。
鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心認為，土地的整理打響了奧運年房地產(chǎn)市場調(diào)控的第一炮；除已有土地的整理再上市外，新增土地供應(yīng)也顯示出今年土地供應(yīng)將呈現(xiàn)加快放量的趨勢。
根據(jù)北京市土地整理與儲備中心數(shù)據(jù)顯示，目前正在交易的土地為29塊，即將入市的土地達到42塊，總計71塊，而去年全年成交的土地僅為85塊；這表明今年的土地供應(yīng)仍然延續(xù)了去年供應(yīng)量大的趨勢。
在未來信貸政策不確定的情況下，貿(mào)然支出大筆資金，必然會影響到公司的財務(wù)報表，進而影響到股價。這是大多數(shù)上市公司的擔心，而非上市公司又沒太多的資金。開發(fā)商拿地一時間進退兩難。
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