熱鬧紛繁的2007青島"房市"即將成為背影。在年終歲末時(shí)盤點(diǎn)青島的"房市"，"不失穩(wěn)健"應(yīng)該是恰如其分的評(píng)語。

    房?jī)r(jià)整體"平穩(wěn)"

    在各項(xiàng)政策的有力調(diào)控下，今年以來青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體上呈現(xiàn)"平穩(wěn)上漲"態(tài)勢(shì)。

    市統(tǒng)計(jì)局認(rèn)為：2007青島房?jī)r(jià)總體走勢(shì)基本平穩(wěn)，房屋銷售價(jià)格繼續(xù)上升，漲速呈現(xiàn)"前緩后快"的態(tài)勢(shì)，同比漲幅低于去年，低于全國(guó)70個(gè)大中城市平均漲幅。

    據(jù)該局透露，今年1至11月平均起來，青島市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%，漲幅比上年同期低0.6個(gè)百分點(diǎn)。分月度看，1至8月份各月價(jià)格小幅上漲，平均每月遞升0.2%，同比漲幅也僅由1月份的5.3%上升到8月份的6.6%。從9月份開始，受"金九銀十"房屋銷售旺季的影響，價(jià)格上漲速度加快，9至11月份平均每月遞升0.5%，三個(gè)月同比漲幅分別為7.8%、8.0%和8.1%，漲幅逐月增高。

    分類來看，1至11月份，青島市新建商品住房銷售價(jià)格平均上漲6.8%，漲幅比上年同期低了0.4個(gè)百分點(diǎn)。分月度看，1至8月份，各月同比價(jià)格漲幅較小，僅由1月份的6.0%上升到8月份的6.8%。9至11月份各月同比漲幅分別為8.4%、9.0%和9.0%，漲幅均明顯升高。在新建商品住房中普通住宅和高檔住宅價(jià)格分別比上年同期上漲6.1%和10.4%。

    今年青島市二手房銷售價(jià)格同比上漲6.1%，漲幅比上年同期回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，1至11月份各月漲幅較為平穩(wěn)，由1月份的5.5%上升到11月份的7.1%。

    房?jī)r(jià)漲幅在全國(guó)位次比較穩(wěn)定

    在今年全國(guó)住房?jī)r(jià)格普遍上漲的情況下，青島在全國(guó)大中城市的位置基本穩(wěn)定，一直是低于全國(guó)的平均水平，而沒有像有的城市那樣大幅前移。

    今年1至10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格與上年同期相比，平均上漲7.0%。青島的指數(shù)低于全國(guó)平均水平0.8個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)70個(gè)大中城市的位次累計(jì)平均為第29位。新建住房銷售價(jià)格全國(guó)平均上漲了7.5%，青島的指數(shù)低于全國(guó)平均水平1個(gè)百分點(diǎn)，漲幅位次累計(jì)平均為第34位。二手住房?jī)r(jià)格全國(guó)平均上漲6.8%，青島指數(shù)低于全國(guó)平均水平0.8個(gè)百分點(diǎn)，漲幅位次累計(jì)平均為第28位。

    四個(gè)"推手"加劇房?jī)r(jià)上漲壓力

    據(jù)市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)人士分析，導(dǎo)致青島市今年房?jī)r(jià)上漲壓力主要有四個(gè)方面的因素。

    其一是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的影響。

    2007年以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)全面上漲的特點(diǎn)，價(jià)格上漲的沖擊波從南到北、從一線城市向二、三線城市迅速蔓延，就連去年房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持平穩(wěn)的城市，價(jià)格也在迅速上漲。而青島市由于加大了住房建設(shè)和市場(chǎng)調(diào)控力度，主要房屋銷售價(jià)格漲幅今年以來均低于全國(guó)平均水平，但全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境對(duì)青島市房?jī)r(jià)造成的外圍上漲壓力仍然很大。

    其二是房地產(chǎn)供需矛盾依然突出。

    近幾年來，青島市房屋銷售市場(chǎng)一直處于購(gòu)銷兩旺的狀態(tài)。從去年開始，住宅銷售面積就大于竣工面積，今年1至10月份竣工為285.8萬平方米，銷售為533.4萬平方米。住宅竣工面積與銷售面積之間缺口的擴(kuò)大，導(dǎo)致住宅商品房市場(chǎng)供給狀況越來越緊張。另外，土地拍賣價(jià)格的不斷攀升和新的地標(biāo)價(jià)格的出現(xiàn)，在刺激周邊土地進(jìn)一步升值的同時(shí)，也大幅度抬高了周邊區(qū)域房屋的銷售價(jià)格，導(dǎo)致城市土地價(jià)格和商品住宅價(jià)格的相互拉升，這對(duì)于穩(wěn)定青島市住房?jī)r(jià)格將產(chǎn)生不利影響。

    其三是外來購(gòu)買力加劇房?jī)r(jià)上漲壓力。

    近幾年來，外來購(gòu)買力一直是青島市房屋需求市場(chǎng)的重要組成部分，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，外來購(gòu)買力約占市內(nèi)七區(qū)商品房購(gòu)房總數(shù)的18%以上，一些沿海高品質(zhì)樓盤外地人購(gòu)買所占比例已超過40%。另外，當(dāng)前新戶籍制度放寬了在青購(gòu)房居住人員及專業(yè)人才落戶的條件，青島市城市管理中的開放度、包容度增大。這一戶籍制度改革對(duì)于想來青安家、創(chuàng)業(yè)的人群來說是一個(gè)利好消息，但新的人口遷移政策，使外地人來青購(gòu)房所占比例逐漸增加，房?jī)r(jià)上漲壓力增大。

    其四是新開樓盤銷售價(jià)格普遍較高。

    隨著青島市在全國(guó)城市中競(jìng)爭(zhēng)力的不斷提升，房地產(chǎn)業(yè)也為國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)商所關(guān)注。目前，萬科、綠城、上實(shí)、中海等大型地產(chǎn)企業(yè)紛紛登陸青島市，加之本市的品牌房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使房地產(chǎn)整體開發(fā)實(shí)力大大增強(qiáng)。目前已經(jīng)開始銷售的麥島金岸、頤和星苑等沿海房地產(chǎn)項(xiàng)目總開發(fā)面積都在100萬平方米以上，銷售均價(jià)也都在每平方米12000元以上。新建樓盤的開盤銷售在提高青島市住房品質(zhì)的同時(shí)，也使得房屋銷售價(jià)格大幅度上升，對(duì)房?jī)r(jià)漲幅走高的拉動(dòng)作用也越來越大。另外，新樓盤大多采用開發(fā)商委托專業(yè)營(yíng)銷商的形式，在房屋銷售策略、銷售水平、客戶服務(wù)等整體水平提高的同時(shí)，銷售環(huán)節(jié)的加價(jià)率也在擴(kuò)大，這也是影響房?jī)r(jià)上升的一個(gè)原因。

    歲末年初房?jī)r(jià)上升勢(shì)頭"趨緩"

    隨著年關(guān)的臨近，今年上市的新樓盤已全部投放市場(chǎng)。青島市的房屋銷售量將逐步減少，房?jī)r(jià)逐月上升勢(shì)頭也將有所減緩，預(yù)計(jì)12月份新建商品住房同比漲幅將保持在11月份的水平上，因此青島市完成2007年新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于7.1%的目標(biāo)基本可以實(shí)現(xiàn)。

    市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)人士認(rèn)為，進(jìn)入2008年，青島市二手房交易新的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)將出臺(tái)施行，這對(duì)抑制二手房交易將帶來不小的影響。另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì)方法也將正式實(shí)施，新制度改用銷售量代替銷售額為指數(shù)計(jì)算權(quán)重，從分類上突出和加大了經(jīng)濟(jì)適用住房銷售對(duì)總指數(shù)的影響，指數(shù)計(jì)算方法也做了較大的修改。新方法與現(xiàn)方案指數(shù)計(jì)算有所不同，從今年前11個(gè)月數(shù)據(jù)測(cè)算結(jié)果看，青島市偏低了2至4個(gè)百分點(diǎn)。因此，明年前幾個(gè)月青島的房?jī)r(jià)同比漲幅可能比今年12月份明顯降低，但這并不意味著市場(chǎng)房?jī)r(jià)水平的回落和下降。