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樓市“多米諾”現(xiàn)象深層分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-12-6
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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南美洲的一只蝴蝶扇動(dòng)翅膀，可以引起西太平洋的一場(chǎng)熱帶風(fēng)暴。
在中國房地產(chǎn)中介業(yè)，一南一北，深圳中天置業(yè)和北京中大恒基接連出事，作為最先感知樓市冷暖的蝴蝶，它們已無奈地開始扇動(dòng)翅膀。
樓市變冷了。深圳等地房價(jià)加速下跌，全國樓市成交量萎縮；反映在股市上，是地產(chǎn)股領(lǐng)跌。同時(shí)，宏觀調(diào)控還在加碼，貨幣、財(cái)稅、行政政策輪番上陣，最讓樓市“叫冷”的當(dāng)數(shù)銀監(jiān)會(huì)“窗口指導(dǎo)”，要求銀行惜貸。
最新消息是，國家統(tǒng)計(jì)局在一份報(bào)告中表示，應(yīng)該采取包括完善住房保障、金融、土地等一系列措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，防止房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱。
報(bào)告建議，為防止開發(fā)商炒地和囤地，建議改進(jìn)土地使用權(quán)“招拍掛”出讓制度，對(duì)不具備開發(fā)能力和土地儲(chǔ)備超出開發(fā)周期的企業(yè)，取消其參與競(jìng)標(biāo)的資格；建議土地出讓金收取，由一次性交清改為逐年征收土地財(cái)產(chǎn)稅。
風(fēng)雨驟緊。樓市還只是一副多米諾骨牌中的第一張，如果樓市崩盤，直接推向的將是銀行業(yè)，金融行業(yè)引發(fā)的危機(jī)，進(jìn)而將順勢(shì)推向宏觀經(jīng)濟(jì)的根基。多米諾骨牌會(huì)不會(huì)倒下呢？
“正進(jìn)入調(diào)整期，但判斷房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)尚早。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生、住宅與地產(chǎn)研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長包宗華和易居中國房產(chǎn)研究院副院長丁祖昱等多位專家接受本報(bào)采訪時(shí)均認(rèn)為，調(diào)控著力點(diǎn)仍是增加供應(yīng)量、完善保障住房和抑制投機(jī)性需求，目標(biāo)仍是穩(wěn)定房價(jià)。
由于結(jié)果的嚴(yán)重性，決策者不會(huì)希望看到“多米諾”倒下。長城金融研究所所長徐滇慶認(rèn)為，一旦骨牌倒下，將會(huì)引起金融危機(jī)等連鎖反應(yīng)，這是誰都不愿意看到的。由此可以分析，并不存在推倒第一張骨牌的外部力量，能推倒這副骨牌的只有市場(chǎng)自身的力量。
問題中介一葉知秋
深圳中天置業(yè)董事長蔣飛的卷款潛逃，引致這家擁有數(shù)百門店的房產(chǎn)中介頃刻謝幕；此后不久，北京中大恒基董事長劉益良也因“經(jīng)濟(jì)犯罪”被警方拘留。曾經(jīng)遍地開花的房產(chǎn)中介問題頻出，管窺背后卻是樓市的秋天。
丁祖昱分析說：“靠收取交易傭金生存的中介行業(yè)出現(xiàn)資金鏈緊張，暴露的正是樓市成交量低迷。”而一旦中介出問題，也預(yù)示著整個(gè)樓市鏈條的斷裂危機(jī)。
在北京、深圳、上海等地調(diào)查得知，樓市成交量已是持續(xù)兩個(gè)多月萎縮，尤其是高端房產(chǎn)嚴(yán)重滯銷；在深圳等城市，房價(jià)已大幅回落。
11月28日，北京建國路上一家房產(chǎn)中介的門店里，十幾名員工無聊得面面相覷。員工鐘小姐告訴記者，他們已連續(xù)一個(gè)月每天的業(yè)務(wù)量停留在個(gè)位數(shù)上。
這不是什么特別的個(gè)案。據(jù)中大恒基市場(chǎng)研究中心監(jiān)測(cè)，11月以來，北京樓市的交易量延續(xù)此前的低迷，期房住宅日均簽約量每天以100套數(shù)量遞減；但另一面，房價(jià)卻仍在堅(jiān)挺，京城目前新開盤項(xiàng)目和預(yù)售項(xiàng)目的均價(jià)多在18000元/平米以上。
北京持續(xù)了近兩個(gè)月的“有價(jià)無市”有了新情況：在許多售樓現(xiàn)場(chǎng)，排隊(duì)買號(hào)的現(xiàn)象正在被打折促銷代替，位于北京宣武區(qū)馬連道10號(hào)的摩爾酒店式公館甚至給出了8.82折的優(yōu)惠。
與北京房價(jià)暗降不同，廣州近1/3的樓盤開始直接降價(jià)，深圳房價(jià)更是普遍出現(xiàn)了15%—20%的回落。據(jù)英聯(lián)國際不動(dòng)產(chǎn)最近公布的四季度深圳市民調(diào)查顯示，居民買房意愿降至歷史最低點(diǎn)。
市場(chǎng)拋壓加政策高壓
樓市在經(jīng)歷了3年多的飛漲后迎來秋天，顯然不是偶然的。
炒房者耿懷明坦承：早年進(jìn)入的炒房資金如今獲利豐厚，在感覺到風(fēng)向有稍微變化時(shí)，都會(huì)選擇拋盤。這是樓市降溫的重要原因。
事實(shí)上，樓市除了感受市場(chǎng)本身的拋壓之外，更多的還是遭遇了政策的高壓。
8月23日，“專業(yè)對(duì)口”的原國家發(fā)改委副主任姜偉新履新建設(shè)部副部長，不久之后出臺(tái)的完善保障住房工作細(xì)則表明了調(diào)控方向。
接下來，直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的政策在9、10、11三個(gè)月貨幣、財(cái)稅、行政手段密集連發(fā)：提高第二套房貸首付至40%，同時(shí)還繼續(xù)加息、提高準(zhǔn)備金率來收縮流動(dòng)性；國土部發(fā)布39號(hào)令，清理閑置土地，開展土地執(zhí)法“百日行動(dòng)”，發(fā)改委嚴(yán)控新開工項(xiàng)目等。
“調(diào)控兩個(gè)思路最明顯：增加土地供應(yīng)和完善住房保障制度�！庇袑＜曳Q。
目前，銀監(jiān)會(huì)還對(duì)各商業(yè)銀行發(fā)放貸款進(jìn)行了“窗口指導(dǎo)”，繼續(xù)緊縮貸款規(guī)模。開發(fā)商普遍反映，現(xiàn)在貸款非常難。接下來，限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的“限外令”，也于2007年12月1日起施行。
12月初，國務(wù)院還將派出12個(gè)“規(guī)格甚高”的督察組對(duì)各地執(zhí)行國務(wù)院“24號(hào)文”的情況進(jìn)行檢查。對(duì)工作不落實(shí)、措施不到位的地區(qū)，國務(wù)院將進(jìn)行通報(bào)批評(píng)。
11月25日，北京有八個(gè)地塊在取得上市交易資格后被北京市國土局“紅牌罰下”，成為京城處理拖延土地入市時(shí)間的首個(gè)案例。與此同時(shí)，深圳、廣州亦有多宗已批未建的閑置土地遭遇收回命運(yùn)。收回開發(fā)商的“屯地”，既暴露了土地供應(yīng)量不足的真相，也表明了地方政府緊跟中央風(fēng)向，“真刀真槍”調(diào)控房價(jià)的決心。
國家統(tǒng)計(jì)局最新的政策建議則是從金融調(diào)控、土地監(jiān)管、房屋銷售三個(gè)方面來一起下手。
“宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)�！便y河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾說。事實(shí)上，調(diào)控效應(yīng)已然奏效，目前的樓市現(xiàn)狀就是直接反映。
房價(jià)拐點(diǎn)或難來臨
感受樓市寒冷的也許只是開發(fā)商，更多購房者看到的是房價(jià)回歸的希望。那么，房價(jià)拐點(diǎn)真的會(huì)在調(diào)控高壓下來臨嗎？答案也許是并不存在一股推倒第一張骨牌的力量。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新認(rèn)為：“房價(jià)有漲就有跌，現(xiàn)在調(diào)控政策已經(jīng)搭建好了，如果深入貫徹執(zhí)行，北京的房價(jià)必將出現(xiàn)拐點(diǎn)�！倍斓釕c的觀點(diǎn)則是：“目前還看不到房價(jià)下跌的經(jīng)濟(jì)學(xué)拐點(diǎn)。”包宗華就提醒持幣觀望的購房人“不要太樂觀”。
“目前非要說拐點(diǎn)，也僅是由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)的拐點(diǎn)�！北本┞�(lián)達(dá)地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，目前個(gè)別城市房價(jià)下降很可能只是個(gè)案，對(duì)于投機(jī)性大的城市，三個(gè)月之內(nèi)或會(huì)現(xiàn)房價(jià)拐點(diǎn)，但居住需求旺盛的市場(chǎng)使得短期之內(nèi)房價(jià)很難下跌。
但楊少鋒也承認(rèn)，一旦措施貫徹到位，穩(wěn)定住飛漲的房價(jià)是完全有可能的�；⒔芡顿Y首席分析師張寅的觀點(diǎn)則是，關(guān)鍵還要看交易量萎縮會(huì)持續(xù)多久，時(shí)間越長，房價(jià)大面積松動(dòng)的可能性越大。
“漲得太快了，總要歇歇吧�！币罁�(jù)聶梅生的判斷，是投資性購房者的觀望心態(tài)導(dǎo)致了成交量萎縮，中低端自住需求并沒有受到影響，不過目前樓市的確進(jìn)入了調(diào)整期。
那么調(diào)整之后呢？房價(jià)是掉頭直下，還是重拾升勢(shì)？
盡管各種觀點(diǎn)存在分歧，但近乎一致的分析是：宏觀經(jīng)濟(jì)已到了一個(gè)階段性高點(diǎn)，樓價(jià)難以重演瘋狂上漲局面。
調(diào)控目標(biāo)：軟著陸！
要預(yù)測(cè)房價(jià)盤整之后會(huì)怎么走，首先可以回答這樣一個(gè)問題：假如樓市“多米諾”骨牌被順勢(shì)推倒，結(jié)果會(huì)怎樣？
徐滇慶的回答是“金融危機(jī)”。
這是一個(gè)連鎖反應(yīng)：銀行與房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)中介有著千絲萬縷的聯(lián)系，一旦房價(jià)暴跌，金融系統(tǒng)便會(huì)遭殃，繼而影響整體經(jīng)濟(jì)的健康，當(dāng)年日本和香港樓市泡沫破滅引發(fā)的金融危機(jī)肯定是當(dāng)前的決策者不愿意看到的。從這個(gè)角度來看，這也是央行和各大商業(yè)銀行收緊房貸的初衷。
近日，央行公布的《第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中指出：房屋貸款增長很快，違約風(fēng)險(xiǎn)已有抬頭趨勢(shì)，一旦房價(jià)大幅波動(dòng)，容易引發(fā)商業(yè)銀行不良貸款的激增。這是央行首次對(duì)房貸違約風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出警示。
據(jù)央行陸續(xù)公布的數(shù)據(jù)顯示，近幾年，開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目中的自有資金占有率呈下降趨勢(shì)，最近更是從30%左右一度下降到20%。而按照金融業(yè)國際慣例的做法應(yīng)該在40%保險(xiǎn)。開發(fā)商自有資金偏低，過度依賴銀行貸款的直接后果恰恰暴露了銀行在整個(gè)樓市鏈條中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。
“如果房價(jià)出現(xiàn)下降，銀行的房貸壞賬將會(huì)迅速上升，銀行在房地產(chǎn)板塊信貸中獲得的利潤可能損失大半。”中國農(nóng)業(yè)銀行高級(jí)經(jīng)濟(jì)師何志成稱，“預(yù)計(jì)第四季度以后，銀行要向不良房貸大量撥備資金。”
“調(diào)控目的仍是穩(wěn)定房價(jià)�！卑谌A認(rèn)為，樓市軟著陸是多方愿意看到的結(jié)果。為了軟著陸，宏觀調(diào)控上正側(cè)重抑制投機(jī)、投資需求和完善住房保障。
徐滇慶則認(rèn)為，投機(jī)需求才是本輪房價(jià)飛漲的主要推動(dòng)力，而居住性需求則在其中被傷害了。相關(guān)部門需要對(duì)房產(chǎn)交易課以重稅，比如增加印花稅，來抑制前者，刺激后者。
對(duì)于這一點(diǎn)，多位業(yè)內(nèi)人士呼吁物業(yè)稅盡快出臺(tái)。社科院金融研究所研究員易憲容則希望調(diào)控改變以往溫和的方式，施以鐵腕。據(jù)了解，國土部門已在著手研究征收土地增值稅相關(guān)事宜，具體措施有望在明年開始施行。
事實(shí)上，政策不僅在抑制內(nèi)資投資房地產(chǎn)，12月1日實(shí)行的新版“限外令”還對(duì)外資投資房地產(chǎn)作了限制。另外，完善住房保障建設(shè)措施也正陸續(xù)出臺(tái)：11月26日，建設(shè)部、發(fā)改委等九部門聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》；次日，財(cái)政部對(duì)其出臺(tái)的《廉租住房保障資金管理辦法》解讀時(shí)表示，截至2006年，各地賬上住房公積金增值收益的80億元，將全部用于廉租住房保障。
對(duì)于正常需求和投資需求，政策有保有壓。有數(shù)據(jù)顯示，未來5年，政府每年投入數(shù)百億興建廉租房，并且廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房占開發(fā)總面積的比例將達(dá)到70%。另外，記者還獲悉，經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法也有望于近期浮出水面，其中會(huì)將“有限產(chǎn)權(quán)、政府優(yōu)先回購”等關(guān)鍵點(diǎn)納入其中。
對(duì)此，楊少鋒認(rèn)為：“經(jīng)過漫長探索之后，如今的宏觀調(diào)控終于號(hào)住了樓市病脈�！�
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